2022年1月新加坡新私人住宅销售月报

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-02-20

2022年1月新加坡新私人住宅销售月报
2022年1月新加坡新私人住宅销售
来源:市区重建局(URA)

开发商在 2022 年 1 月售出了 673 套新私宅(不包括执行共管公寓 EC),比上个月成交的 650 套增加了 3.5%。鉴于新盘推出数量有限、农历新年前的季节性淡季,及 2021 年 12 月推出的新房地产降温措施,1 月份的销售表现堪称可圈可点,也表明了市场的潜在需求良好。其他闪光点包括其他中央区(RCR)和中央区外(OCR)相当不错的销售,以及 Belgravia Ace 在开盘时的良好吸纳率。Belgravia Ace 一开盘就有 77 个单位以每个单位超过 S$400 万的价格售出,这反映了新加坡人的强劲需求和市场上充足的流动性。

与去年同期相比,新私宅销量较 2021 年 1 月售出的 1,633 套下降了 58.8%。同比大幅下滑的现象,是因 2021 年 1 月有较多重大项目开盘,如拥有 1,862 间单位的鑫悦府(Normanton Park)The Reef At King’s Dock 的 429 间单位,这些大型项目在当时推动了房屋销量。

RCR 在 2022 年 1 月引领销售,共有 289 套新单位成交,因为鑫悦府是上个月最畅销的私宅项目,共售出 94 套(中位数价格为 S$1,841 每平方英尺)。由于缺乏 RCR 新盘,买家在先前已开盘的项目中买房,包括桦丽居(The Woodleigh Residences)安珀苑(Amber Park)蔚·庭轩(Verdale)康宁河湾(CanningHill Piers),这有效提振了 1 月份的 RCR 销售。

紧随其后的是 OCR,这是 2022 年 1 月唯一一个销售额出现环比增长的子市场。开发商于1 月售出了 275 套新单位,而新盘 Belgravia Ace 售出的 77 套单位以 S$1,080 每平方英尺的中位数价格,占 OCR 销售额的四分之一以上。根据房地产资讯系统的买卖禁令(caveat),买家为 Belgravia Ace 的房屋支付了 S$410 万至 S$460 万的房价。

从2021 年12 月到 2022 年 1 月,核心中央区(CCR)销量下降了 18.7%,销量为 109 套。这是自 2021 年 2 月以来 CCR 月度销量的最低水平,当时的销量为 58 套。富雅轩(Fourth Avenue Residences)是 2022 年 1 月最畅销的 CCR 项目,以 S$2,481 每平方英尺的中位价售出了 13 个单位。 1 月份 CCR 销量下滑,可能是新降温措施影响的早期迹象。尤其,外国买家和投资者购买第二套及后续住宅房产的额外买方印花税 (ABSD)税率的上调,可能抑制了外籍买家的购房兴致和投资需求。CCR 有限的新盘发布也可能是导致销售放缓的原因。

就推出的单位数量来看,开发商在 2022 年 1 月向市场投放了 178 套新私宅(不包括 EC),比 2021 年 12 月推出的 383 套下降了 53.5%。这是自 2021 年 2 月推出 167 套新单位以来,最低的推出单位量。2022 年 1 月只有两个新盘正式向市场开盘,即位于 OCR 建有 107 个单位的分层土地项目 Belgravia Ace,以及位于 CCR 建有 16 个单位的精品开发项目 Ikigai。

根据房地产资讯系统(Realis)的买卖禁令,外籍人士和新加坡永久居民(PR)分别占 2022 年 1 月新私
宅销售的 4.2% 和 10%。与此同时,新加坡公民买下了 85.9% 于 2022 年 1 月售出的新私宅,较 2021 年 12 月略有增长,当时新加坡公民占新私宅买家的 83%(见表 1)。在接下来的几个月中,预计新加坡公民将占买房的大部分比列,外籍人士和房地产投资者的需求可能会因 ABSD 率的增加而放缓。

2022年1月新私宅销售各大区域买家的居民身份与国籍
来源:市区重建局房地产资讯系统(Realis)

根据买卖禁令,2022 年 1 月成交的非有地新私宅中,约有 56.8% 的价位低于 S$200 万(见图1),这比12 月 66.6% 的数据较低。大多数低于 S$200 万的交易包括 RCR 房屋(44.4%),紧随其后的是 OCR(43.5%),而 CCR 房屋则占小部分(12.0%)。

2022 年 1 月非有地新私宅销售价位
来源:市区重建局房地产资讯系统

新加坡房地产市场前景

新加坡新私宅历年1月份销量
来源:市区重建局

2022年1月畅销新私宅龙虎榜(不包括EC)

项目区域1月销量1月中位数价格($/平方英尺)
鑫悦府(Normanton Park)其他中央区(RCR)94$1,841
Belgravia Ace中央区外(OCR)77$1,080
桦丽居(The Woodleigh Residences)其他中央区(RCR)34$2,158
岱莉轩(Dairy Farm Residences)中央区外(OCR)32$1,684
悦湖苑(The Florence Residences)中央区外(OCR)27$1,768
Midwood中央区外(OCR)20$1,789
安珀苑(Amber Park)其他中央区(RCR)18$2,449
康宁河湾(CanningHill Piers)其他中央区(RCR)16$2,888
蔚庭.轩(Verdale)其他中央区(RCR)16$1,787
富雅轩(Fourth Avenue Residences)核心中央区(CCR)13$2,481
南峰雅苑(Avenue South Residence)其他中央区(RCR)13$2,312
Kent Ridge Hill Residences其他中央区(RCR)13$1,858
盛港嘉园(Sengkang Grand Residences)中央区外(OCR)12$1,740
Penrose其他中央区(RCR)12$1,695
迎昕园(The Gazania)中央区外(OCR)12$2,089
绿墩雅苑(Leedon Green)核心中央区(CCR)12$2,770

从以往的趋势来看,2022 年 1 月的销售业绩提供了一些保证,即新私宅的需求或许尚未受到近期房地产降温措施的强力打击。这是自 2014 年以来,1 月份的最高私宅销量,但 2021 年 1 月(1,633 套;见表 2)除外,因为当时大型开发项目鑫悦府的推出带动了销量的增长。展望未来几个月,销售应会保持相对稳定。安家狮城(AnjiaSG)的郭耀阳(Leo Kwek)预计,开发商的销售额不会出现大幅上升,因为待发布的新盘数量有限且项目规模相对较小。位于海格路(Haig Road)建有 32 个单位的 Royal Hallmark 可能会在 2 月底上市,而位于凤凰路(Phoenix Road)建有 105 个单位的雅诗轩(The Arden)可能会在 3 月份推出。同时,North Gaia EC 也有望于今年 3 月推出销售。鉴于 RCR 和 OCR 未售出的新私宅数量正不断减少,这些待发布的新盘应该会引起买家的兴趣。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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