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什么是联名拥有和分权拥有?在新加坡买房应该选择哪种形式?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-12

什么是联名拥有和分权拥有?在新加坡买房应该选择哪种形式?

无论您是即将成为一名业主,还是已经在新加坡拥有房产,您都可能想了解以联名拥有(Joint Tenancy)或分权拥有(Tenancy-In-Common)的形式持有您的房产。

新加坡的不动产(房屋是最常见的例子)能以两种方式持有。您必须在购买或转让所有权时决定持有方式,这将反映在新加坡土地管理局(SLA)的登记册上。

这篇文章将涵盖:

• 什么是联名拥有

• 什么是分权拥有

• 联名拥有与分权拥有:优点和缺点以及您应该选择哪种形式

• 您持有房产的方式是否会影响到谁来支付按揭贷款(如果有)

• 联权共有人/分权共有人是否可以将对方从房产中驱逐出去

• 如何检查您的房产持有方式

• 如何改变您在新加坡的房产持有方式

• 如果您想改变持有方式,但其他共同拥有人拒绝,您可以做什么

什么是联名拥有?

在联名拥有中,共同所有人各自拥有房产的全部权益。这意味着,如果您和您的伴侣以联名拥有的形式拥有一处房产,那么您和您的伴侣将各自拥有该房产的 100%。不存在单独的股份。

什么是分权拥有?

与联名拥有相比,分权共有人以明确的、独立的份额拥有相同的房产。你们的持有方式不一定是 50-50,分权共有人拥有不等份的份额。例如,作为房产所有者,您可以选择拥有 99% 的房产,而您的共同所有者拥有剩余的 1%。

联名拥有与分权拥有:优点和缺点以及您应该选择哪种方式

生存者财产权

当以联名拥有方式持有房产时,适用生存者财产权(Right of Survivorship)。这意味着,如果一个共同所有者死亡,幸存的共有人自动获得整个物业的唯一所有权。这与已故的共同所有人是否留下遗嘱,说明他们死后财产应归谁所有,以及他们是否希望幸存的联权共有人首先继承财产无关。

另一方面,生存者财产权不适用于作为分权共有人持有房产的情况。这是因为每个住户都以单独和不同的份额持有物业。如果房产所有者之一死亡,幸存的共有人将只有权获得他或她在房产中的百分比份额(他们已经拥有的)。

已故共有人拥有的部分将归其遗产,并根据遗嘱或(如果已故住户没有写遗嘱)《无遗嘱继承法》(ISA)进行分配。如果已故共有人是穆斯林,遗产的分配将由《穆斯林法律管理法》(AMLA)规定。

便于“脱钩”

如果您已经和您的配偶拥有一套住宅物业,并且您们双方都打算购买第二套住宅房产,以分权共有人的身份持有第一套物业,就有可能避免支付或减少支付第二套住宅的额外买方印花税(ABSD)。这是通过对第一处房产的所有权进行脱钩和部分购买来实现的。

脱钩是指将配偶一方从第一处房产的所有权中移除,然后将该配偶的份额转让给另一方(此时他将成为唯一的所有者)。另一方面,部分购买是指配偶一方购买另一方在第一处房产中拥有的所有股份。

在脱钩或部分购买发生后,不再拥有第一处房产所有权的配偶可以完全以自己的名义购买第二处房产,这将被视为他们的第一处房产。因此,这对夫妇可以节省 ABSD,因为新加坡公民不必为他们的第一处房产支付 ABSD,而对于新加坡永久居民(PR)来说,他们的第一处房产的 ABSD 被降低到 5%。

然而,要想实现脱钩和部分购买,房产必须作为分权共有人持有。通过这样做,配偶双方将持有不同的、独立的房产份额,这些份额可以从配偶一方转让或出售给另一方,从而使该物业成为仅由配偶一方拥有。

采用 99-1 分摊方式持有房产的分权共有人也可以从减少买房印花税中受益。这是因为在脱钩过程中,当 1% 的份额被转让给购买方时,该方将只对这 1% 的份额支付印花税(而如果双方选择平分,则需要支付更高的百分比份额,如 50%)。

购买房产的目的

联名拥有可能对夫妻购买婚姻住所以度过余生更为有利。这是因为在其中一个共同拥有人死亡时,生存者取得权将适用,房产将自动归属于幸存的共同拥有人。即使死者没有起草遗嘱将财产归属给幸存的共有人,该原则也将适用。

然而,生存者取得权的一个缺点是配偶不能将他们的房产份额转让给非所有者(例如他们的孩子)。 另一方面,在分权拥有的情况下,死者的共同所有人在住宅物业中的份额可以通过有效的遗嘱、ISA 或 AMLA(如果死者是穆斯林)进行分配。接受此类继承财产的人通常也不需要支付印花税。

如果您购买房产的目的是为了投资(例如,出售您的份额以获取利润或出租您的房产),那么更明智的做法是以分权共有人的方式持有您的房产,这样每个业主都会持有特定的房产份额。这使得每个业主都能在持有的房产中拥有流动性,这意味着每个业主都可以在不涉及其他共同业主的情况下出售他或她的房产份额。

您持有房产的形式是否会影响到谁来支付按揭贷款(如果有)?

持有方式对房屋贷款的影响不大,因为贷款的偿还是抵押人/借款人的连带责任。

持有的方式也不影响谁来支付住房贷款。这是因为贷款协议是贷款人和借款人之间的私人协议,也是不同共有人之间关于谁支付和支付多少的协议。因此,持有的方式与谁负责抵押贷款关系不大。

联权共有人/分权共有人是否可以将对方从房产中驱逐出去?

作为一个共有人,无论是联名拥有还是分权拥有,您通常不能驱逐其他共有人,因为他们有权利留在房产内。

然而,如果共同拥有者有虐待行为,那么就有可能将其从整个共同住宅或共同住宅的特定部分驱逐出去。根据《妇女宪章》第 65 条,如果法院认为这对受虐待者的安全是必要的,法院可以授予该人对整个或部分共有财产的独家占有权。这意味着该人将有权不让施暴者进入该房产,即使他或她是联权共有人或分权共有人。

然而,要获得独占权,受虐待的人必须首先申请个人保护令(PPO)/家庭驱逐令(DEO)。PPO 和 DEO 是申请人可以申请的法院命令,以保护自己免受家庭暴力。一般来说,PPO 限制施暴者对申请人实施家庭暴力,而 DEO 可以禁止施暴者进入家庭所居住的房产(可以是整个房产,也可以只是其中的某些部分)。

另外,作为房产的共同所有人,无论是通过联名拥有还是分权拥有,您一般都有权将非所有人赶出房产。然而,这要取决于他们在房产的公平权益(对于已婚夫妇)或他们占有和使用房产的权利。此外,您不得驱逐您的 21 岁以下的孩子,因为法律上要求您抚养他或她。

如何检查您的房产的持有方式?

如果您拥有组屋(HDB),您可以通过登录 My HDBPage 检查您的持有方式。

对于私人住宅,您可以在 INLIS 支付 5.25 元的“物业所有权信息”费用,以获得有关您持有物业方式的信息。

如何改变您在新加坡的房产持有方式?

对于组屋和私人住宅,您应该注意到:

• 分权共有人必须以 50-50 的份额持有房产,才能将其持有方式转换为分权拥有。如果您和您的共有人以不平等的份额拥有房产,那么持有更多份额的共有人就需要将他们的份额转让给另一个共有人,以实现 50-50 的分摊。

• 如果您需要将份额转让给一方,使您们的份额相等,您可能会产生卖方印花税(SSD)。

• 当从另一个共同拥有者那里接受份额时,接受份额的共同拥有者也需要支付买方印花税(BSD)。

此外,如果房产有银行按揭贷款,您可能需要得到银行的同意才能转换房产的持有方式。

如果您的房产是组屋单位

对于组屋,您可以将持有单位的方式从联名拥有更改为分权拥有,反之亦然。 在组屋申请表(下一段提到)中申报您的单位的市值后,您也可以将您的持有方式从不等份额的分权拥有转换为联名拥有,反之亦然,或改变分权拥有的份额。

更改持有物业的方式或份额比例的申请表可在任何建屋局分行索取,您也可以从建屋发展局网站下载。提交表格时需支付 50 元的不可退还的管理费。您可以指定一名产权转让律师在此交易中为您代理,或聘请建屋局自己的律师进行这项手续。

如果您的房产是私人住宅

对于私人住宅(包括公寓单位),持有方式的转换是通过向新加坡土地管理局提交和注册相关的声明文件来完成的。

现有的共有人(无论是联权共有人还是分权共有人)必须在监誓员面前签署一份声明书(法定声明),说明他们打算以联权共有人或分权共有人的身份持有该房产。如果所有住户都同意转换,他们将在同一份表格上签字,以便提交。

持有方式的改变可能需要您将您在房产中的部分权益转让给其他住户,而这种转让也需要缴纳印花税。您不妨委托一位房产转让律师来协助您处理文件交易,并确保支付适当的印花税。

如果您想改变持有方式,但其他共同拥有人拒绝,您可以做什么?

如果一个联权共有人希望将持有方式改为分权拥有,但其他联权共有人不愿意这样做,愿意的联权共有人必须签署声明书,说明他或她有意将持有方式改为分权拥有。同样的情况也适用于打算将持有方式改为联名拥有的分权共有人,不过他们必须先以平等的份额持有房产。

然后,必须由一名律师将声明文书正式送达给其他不愿意的联权共有人。 由于此后要采取的程序和步骤可能很复杂,因此建议咨询产权转让律师。

总结

选择正确的房产持有方式很重要,因为这可能会影响到未来的任何住房计划(或这些计划的变化),如脱钩。以后再改变持有方式也是一件麻烦事。因此,您应该仔细考虑哪种持有形式最适合您的情况,特别是如果您打算购买新的房产。

总而言之,联名拥有涉及到生存者取得权,这意味着它可能更适合于希望在余生中购买婚姻住宅的共同拥有者,因为房产将自动归属于幸存的共同拥有者。另外,如果您打算让您的房产脱钩或用于投资目的,那么以分权拥有的方式持有房产可能对您更有利。然而,请注意,任何房产份额的转让都可能会有适用的印花税。

如果您需要在新加坡以联名拥有或分权拥有的形式持有房产,或就转换您的房产持有方式的专业意见,您不妨咨询我们。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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