展望降温措施对新加坡楼市的影响

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-02-27

展望降温措施对新加坡楼市的影响

新冠疫情刺激了需求,再加上住房供应不断减少,2021 年全年新加坡房价创下新高。

根据市区重建局(URA)和建屋发展局(HDB)发布的最新预估,去年 2021 年的私人住宅和组屋转售价格指数都创下了 2010 年以来的最快增速。

这导致政府出台了新的措施来控制房地产市场。额外买家印花税(ABSD)税率提高了,总债务比率收紧,以抑制需求。

开发商在土地收购方面可能会更加谨慎,因为他们必须为住宅地产购买支付更高的额外买家印花税。

但最新的房地产降温措施会对您产生什么影响呢?

投资者、永久居民(PR)和外国人受影响最大

新措施将影响许多买家。持有多处房产的投资者、永久居民和外国人受到的冲击最大,因为他们面临着最显著的额外买家印花税上涨的情况。

例如,新加坡公民购买第三套房产和永久居民购置第二套房产,将经历 10 个百分点的额外买家印花税增长,比 2018 年上一轮降温措施期间的 5 个百分点的增幅更大。

此举可能是为了应对可能出现的需求激增,届时预计会有更多的人通过接种疫苗的旅行通道返回。由于去年永久居民抢购公寓的速度比新加坡公民还快,可能对永久居民实施更严格的措施。

与 2020 年相比,永久居民购买的公寓数量增长了 55.3% ,而新加坡公民的增幅为 50.7% 。

对于外国买家来说,额外买家印花税比率为 30% 。

如果我们把标准买方印花税计算在内,一笔 200 万新元的房产交易,就要缴纳大约 66 万新元的重税。

随着新措施的出台,我们预计高端房地产市场的需求将出现暂时回落,因为投资者和外国人构成了很大一部分买家。

然而,超级富豪投资者将会继续购买。

考虑到新加坡的避险地位和强劲的经济基本面,把他们的钱放在这里的好处会超过给他们带来的额外成本。

自住业主和首次购房者将受益最大

降温措施的宣布并不令人意外,因为市场调整是不可避免的。

近期房价的上涨是不可持续的,不断上升的住房成本可能加剧收入不平等,影响社会稳定。

如果购买力差距继续扩大,千禧一代和 Z 世代(1990 年至 2009 年间出生的人)可能会很难买到房子,许多人最终可能会选择长期租房

去年,房价差距阻碍了一些有意升级组屋的人购买私人地产。由于住房供应量低、房价高、竞争激烈,这些人的机会很少。

新措施对首次购买私人房产的新加坡公民影响不大,因为他们无需支付额外买方印花税

由于投资者暂时退居二线,一些组屋升级者现在可能会抓住机会进入房地产市场。

然而,好机会稍纵即逝。尽管降温措施出台后,预计房价增长将放缓,但郊区的供应滞后可能会持续下去。

较低的需求可能仍会在中期推动房价走高,特别是由于更多的升级者将在最低居住年限结束后出售他们的组屋单位。

今年,郊区新公寓的供应将有所减少。

在中央区以外的 10 个住宅项目(包括执行共管公寓(EC))中,可能会推出不到 4000 套新的私人住宅,比 2019 年和 2020 年每年推出的 6000 套低约 33% 。

虽然当局会在即将实施的政府售地计划(GLS)中增加供应,但这些项目要到明年或 2024 年才会推出。

展望未来

短期内可能会出现下意识反应。由于买家持观望态度,而卖家在调整价格前需要时间评估买家的兴趣,因此销量可能会适度放缓。

不过,自住业主,特别是那些有迫切住房需求的买家和不受措施影响的家庭,将会继续购买住房。

由于我们的就业率仍然健康,国内生产总值(GDP)增长强劲,今年整体物价可能会趋于稳定,并以较慢的速度提升。

私人住宅和组屋的供应将会增加。

私人住宅供应将增加,以满足日益增长的需求,并解决开发商待售住房供应减少的问题。

在今年上半年的政府售地计划中,确认名单上的私人住宅,较去年下半年增加约 40%。

这些私人住宅大部分会在土地招标结束后八至十个月发售。因此,从明年开始,当供应赶上需求时,价格压力可能会减弱。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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