从新加坡的发展总蓝图中了解即将到来的重大变化(2021年的见解)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-10-19

从新加坡的发展总蓝图中了解即将到来的重大变化(2021年的见解)

市区重建局(URA)的发展总蓝图是房地产规划的关键因素。然而除了特定街道或大道之外,了解一个社区的发展总蓝图也是一件必要的事情。裕廊东区就是一个很好的例子,曾经一片死水的工业区摇身一变,就成为了现在的零售和生活方式巨头。早期对裕廊东区进行投资的人无疑是抓住了资产升值的好时机。随着 2021 年也接近尾声,是时候跟着我们一起回顾一下即将到来的重大变化了。那么,在 2021 年新加坡市区重建局的发展总蓝图中,有哪些值得重点关注的地区呢?

  • 南部濒水区
  • 榜鹅数码园区
  • 新加坡樟宜区
  • 兀兰区域中心
  • 裕廊西区,因大士港口的建设
  • 巴耶利峇空军基地的动向

1. 南部濒水区

南部濒水区项目在 2013 年宣布正式启动,随着项目的展开,我们预计该地区的热度也会随之上升。这是在新加坡的整个发展历史中,最大的建筑发展项目之一。

该项目占地面积超过 2000 公顷,覆盖的范围包括吉宝区、巴西班让的部分区域、滨海南部以及滨海湾花园。

南部濒水区
图片来源:联合早报

原来的吉宝俱乐部所在区域将会承接南部濒水区的首批开发项目,并会成为新住宅区的一部分。事实上,该俱乐部的租期将于 2021 年 12 月 31 日到期,所以完全可以说该项目会在今年正式启动。

位于圣淘沙附近的布拉尼岛将会建成一个全新的市中心南部度假村(这将会为像吉宝这样的第 4 邮区增添更多生活相关的吸引力)。不像白沙乐怡度假村这种枢纽,圣淘沙长期以来都被视为是一个比较昂贵的休闲娱乐地,而现在政府也希望通过这样的全新规划,让该地区变得更加平民化。

在巴西班让,两个前发电站将被重新开发为混合用途项目。由于人们长期以来对巴西班让区的抱怨之一就是公共设施有限,所以这可能会改变人们对该地区的看法,并且推动附近的房价上涨。

巴西班让发电区
巴西班让发电区将改造成为集合生活时尚和工业文化遗产特色的新地区                                                     图片来源:联合早报

在南部濒水区,最有趣的发展趋势可能是在 2019 年就关于优质组屋建设而产生的争论。

很明显,无论是谁在购买到了位于这个地区的优质组屋,都将会获得相当大的额外收益。政府将会设定更长的最低居住年限还是其他方式来平衡这种优势将会为管理未来在碧山、皇后镇、丹戎巴葛等黄金地段的预购组屋提供模型。相信这也将会成为人们未来讨论的热点话题。

 

2. 榜鹅数码园区

近年来,榜鹅的房价让许多买家感到惊讶,这大概是因为这里曾经被认为是购买住宅物业最便宜的地方之一。但是近年来,已经发生了变化:

榜鹅区销售交易趋势

截止至 2021 年 9 月底,榜鹅的组屋价格平均是每平方英尺 490 新元,而公寓(不包括执行共管公寓)的均价是每平方英尺 1,156 新元。

尽管在开发商以每平方英尺 1,100 新元的中位价推出星水嘉园(Piermont Grand)这样的执行共管公寓时带来惊喜,一套公寓的总价在 85.5 万至 170 万新元之间。但是该公寓位于榜鹅苏芒径,而不是在榜鹅最发达的中心区域。

榜鹅区的房子明显已经没有以前这么便宜了。除了水滨坊(Waterway Point)等开发项目的影响之外,榜鹅数码园区是市区重建局发展总蓝图中的主要驱动力和变化之一。

榜鹅数码园区将会被打造成一个技术中心,首批项目预计在 2024 年正式入驻。

榜鹅数码园区
榜鹅数码园区

新加坡理工大学(SIT)以及科技公司也将在未来入驻榜鹅数码园区。与此同时,榜鹅数码园区的发展也将成为新加坡未来城镇发展的“蓝图”。

教学和办公的双重融合也为榜鹅数码园区带来了全新的发展模式,这种模式的注入很有可能会让榜鹅的部分地区成为人们租房的热门选择地。

 

3. 新加坡樟宜区

从某种程度上来说,樟宜商业园的发展和正在建设中的樟宜机场第五搭客大厦,都让人们对樟宜区重新燃起了兴趣。

樟宜区系列道路工程
图片来源:联合早报

除了樟宜机场第五搭客大厦以外,樟宜东部地区还拥有全新的甲级写字楼、酒店和服务式公寓。再加上靠近新加坡科技设计大学 (SUTD) 和樟宜商业园的地理位置优势,樟宜区无疑会成为物流的商业和研究中心。

与此同时,市区重建局的发展总蓝图在惠及樟宜区的同时,(还会给丹那美拉区的许多公寓带来更多好处,比如为该地区带来直通樟宜国际机场的地铁线路。)此外,沿着樟宜东路上段(Upper Changi Road East)一直延伸到弗洛拉通道范围内的公寓也有可能会吸引来更多的租户涌入。

 

4. 兀兰区域中心

在兀兰区域中心投入运营之后,这块区域的房价也很有可能水涨船高。

兀兰区域中心

兀兰区域中心地处新加坡北部食品和农业科技走廊之中,整体范围覆盖到了林厝港和圣诺哥。这块区域的开发方向将包含新的混合用途开发项目、海滨住宅以及办公项目,并且共和理工学院也会入驻。

这块地区的核心区域将会是能够为海滨物业提供巨大空间的兀兰北海岸,而这里也极有可能成为该社区的生活方式中心。尽管兀兰区域中心也将会开展一些新的混合用途项目,但我们认为这个地区的整体发展中心更可能会转移到风格更时尚、风景更优美的北海岸。

兀兰区域中心的开发预计需要 15 年的时间,但是这里的物业可能会在项目未完成时就能看到收益。

 

5. 裕廊西区,因大士港口的建设

大多数新加坡人都对裕廊东的转型有所了解,在未来,这里将成为新加坡的第二个中央商务区(CBD)。但是裕廊西往往会被认为是一个很无聊的地方,且经常会被人忽视。

虽然这里没有规划大型生活方式或娱乐中心,但裕廊西可能会从即将到来的大士港口中受益。

大士港口

在这个区域的海上贸易竞争中,大士港口看起来起着决定性的作用。它是一个占地 1,400 公顷的港口,预计的货物处理量是 2016 年时的 2 倍之多。随着港口引进更加先进的设施以及升级的人力需求,裕廊西的租房收益也有着很高的提升空间。

 

6. 巴耶利峇空军基地的动向

巴耶利峇空军基地即将搬迁,并和现有并完成扩建的登加空军基地合并,这为新城镇中的办公室、商店和住宅等的建设腾出了足够了空间。

巴耶利峇空军基地发展总蓝图

 

 

市区重建局表示,空军基地中一些现有的建筑可以被改用,并保留“空军基地”的主题作为一种记忆的留存和对空军基地的纪念。

关于这一动向,有些业主表示自己已经等了很久了,因为空军基地的搬迁不但意味着他们不用再忍受飞机从头顶飞过的巨大声响,还意味着空军基地周边的房屋高度限制也可能会放宽,这可能会使某些地块的密度分区更高,而这样是有利于集体出售前景的。

巴耶利峇空军基地

不过需要注意的是,空军基地的搬迁将会在 2030 年才会进行,所以这一区域的变化不会太快。

接下来,我们将看看哪些新加坡房产最有可能从市区重建局发展总蓝图的变化中受益。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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