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使您的房产成为退休资产的7个关键要求

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-12-19

使您的房产成为退休资产的7个关键要求

新加坡房价在 2021 年达到了顶峰,额外的买家印花税(ABSD)让人怀疑房产是否是一项值得的投资。

无论您是房东还是业主投资者,很明显,现在的房地产市场已经不处于 2009 年至 2013 年的积累期,而且和新加坡向第一世界国家转型的 “黄金时代”的情况也有所不同。

但是值得一提的是,有一些主要因素可以确保您的房产仍然可以成为您的退休资产。

1. 您必须知道您的房产在退休后所发挥的作用

不可忽视的一点:不是所有的房产都能发挥相同的作用。

举个具体的例子来说,假设您买了一套租赁期还剩 60 年的无电梯公寓,价格为 80 万新元(老式租赁房产有可能价格更低)。

您能够以每月 3,000 新元的租金把这套公寓出租,从而产生高于平均水平 4.5 %的总租金收益。

大多数住宅物业的平均总租金收益在 2 %至 3 %之间,而您所获得的总租金收益很明显是远远高于这个水平的。

但这是一个好的退休资产吗?

如果租金不是用于补贴您的退休生活,而且您希望通过转售获得相应的收益,那么这不是一个优质的投资选择。

因为当您 20 年后想要转售这套公寓时,买家不太可能以您的老旧房产获得银行的贷款批准。

或者,如果您以 140 万新元的价格购买了一套新房,但仍然只能获得每月 3000 新元的租金收入,那该怎么办?

在这个时候,租金收益率就没有这么大的吸引力,大概在 2.5 %左右;但由于是新房,这套房产有可能获得更高的转售收益,因为即使您在 20 年后将房子出售,它也不会太旧。

我们还可以假设第三种情况:您可能不在乎最终的转手收益。

那么,您可以在接近退休时,用积累的储蓄全额(无贷款)购买一套房龄很老的无电梯公寓。

假设您在做这个决定时的年龄在 65 岁左右,那么您可以每月获得 3000 新元的租金收入,一直到您生命的尽头。

您需要对自己的房产用途有一个清晰的概念,然后才能决定它是否成为一种退休资产。

2. 您知道在不降级或者出售房产的情况下,如何将房产货币化

对于许多新加坡人来说,他们在退休后会卖掉原有的房子,并降级到一个面积较小的屋子中居住。然而,这并不是每个人都能做到的。

在这种情况下,您需要确保在退休后有一些方法可以将房产货币化。拥有一套价值百万的公寓,但没有收入,也是一件痛苦的事情。

有时候,购房者会计划在退休后将房屋出租给别人,所以他们可能会寻找可以将房子分成两个子单元的双钥匙单位。这样,他们就可以在出租部分房产的同时,也保护到自己的隐私。另一种可能性是对于那些经济状况良好的人来说的,即可能是在五年最低居住期后保留他们的组屋,然后购买第二套房产。

尽管这么做将产生额外的买家印花税,但这确实可以让他们在出租整套组屋的情况下依旧居住在公寓里。如果他们想获得更多的租金收入,也可以在出租这套公寓的同时住在自己的组屋里。

除此以外,还有其他资助方案和选择,如使用反向抵押贷款的方式来补充公积金(目前只有星展银行提供),以及建屋局的屋契回购计划(LBS)。

如果您打算使用这些计划,那就要确保它们符合量化的退休目标。例如,如果您把自己的双钥匙单位的另一半租出去,这是否能够满足您所期望的收入替代率(IRR)?

与之相关的问题应该与金融专业人士进行讨论,并结合房地产专业人士的数据或预测。

3. 租赁期减少的程度不高

对于长期的房产投资来说,永久产权的房产更可能获得较高的溢价。

一旦租赁期剩下 60 年或更少,购房者可能无法获得全额贷款。一旦租赁期只剩下 30 年或更少的年限,购房者就不可能通过获取银行贷款的方式来购买房产。

公积金不能用于购买租赁期仅剩20年或更少的组屋。

由于购房者无法获得适当的贷款,他们将不得不以现金全款支付。从这个角度来说,您很有可能以很少或没有收益的方式出售房产。

作为一个旁观者,请记住,在租赁期即将结束时,房产的拥有者很少有动力去升级或维护物业公共设施,这一点可以在破旧的、有分层地契的商场得到体现。当租赁期只剩下几十年时,许多居民不愿意增加维护费来修复旧设施和升级景观区等。

4. 不要购入太小众、吸引力较小的房产

小众房产的一个很好的例子是 500 平方英尺以下的一居室(也叫鞋盒式单位)。

这类房产很适合特定的用途,比如作为新手投资者的初步选择或者是房东从特定的租户群体(比如附近大学的学生,或者短期逗留的单身外籍工人)中寻求租金收益。

但是,如果您考虑转售收益,例如最终出售一居室来补贴退休金,那么这些物业可能会有更大的风险。因为一居室对于家庭来说面积太小了,所以一些包括组屋提升者在内的典型买家可能不会对一居室感兴趣。

同样,诸如无电梯公寓或者建在土地飞地的精品公寓(通常远离设施)可能更难转售。这些房产在您购买的时候可能是流行的,但在几十年后可能就不受欢迎了。

当然,这并不是所有这类房产所面临的情况;但一般来说,如果您希望以后可以获得更高的转售收益,那么最好坚持选择具有广泛吸引力的房产进行投资,而这意味着要坚持基本原则,比如说周边有便利的交通设施以及学校等等。

5. 您应该在55岁之前就能还清房屋贷款

如果您在 55 岁以后还背负着房屋贷款,那么房产就有可能最终成为一种负债而不是资产。

此外,当到了提取公积金(CPF)的年龄,却发现自己只能得到 5,000 新元,这是相当令人沮丧的。因为这就意味着,您的大部分公积金将依旧被用于还清房屋贷款。

正如大多数财务顾问指出的,年龄的增长会带来收入减少的风险。裁员或以较低的工资重新就业,是很多人在步入老年后面对的真实情况。如果在接近退休的时候,被迫在一个不好的市场上出售房产,那么您将面临严重的财务损失。

随着年龄的增长,也很难再以较低的利率获得贷款机会和方案。因此,虽然您可以在 55 岁过后保持公积金普通户头(CPF OA),到那时还清房屋贷款是更加理智和谨慎的选择。

6. 如果您的房产有其他的共有人,需要他们同意转售计划

在新加坡,有其他房产共有人的情况并不少见,很多人都会和配偶、女儿、儿子或儿媳等家庭成员共同持有房产。

如果您打算将房产用作退休资产,那么必须确保其他共有人了解您的意图。否则,您和他们之间可能会在是否转售房产这件事情上发生冲突。

例如,假设为了补贴自己的退休生活,您计划在 65 岁时出售自己的公寓。如果您的孩子是这套房产的共有人,但是您没有正确地与他/她进行沟通,在您准备转售房产的时候就会产生问题。

比如说,如果您的孩子同意转售房产,他们不能在 30 个月内申请预购组屋(BTO),这也就意味着他们只能购买价格较高的转售公寓或租房超过两年。

与此同时,您们也有可能就“现在是否是出售的最好时机”这个问题产生分歧。因为您可能不关心更高的回报,而只是想要达到自己的退休目标,但是您房子的其他共有人可能比您拥有更高的目标。

以上提到的所有问题都可能导致您的“退休资产”在打算转售后的很长一段时间内维持无法出售;或者有时在您打算转售之前就已经卖掉了(为了达成他们自己的目标,有时您的房产共有人可能会催促转售)。

7. 房产是退休计划的一部分,而不是整个退休计划

如果房产的价格太高,导致您没有能力投资房产之外的任何其他东西,那么它可能不是一个很好的退休资产。

如果您除了这套房产之外,什么都没有(例如,公积金储蓄全部用完,没有股票或债券,没有捐赠计划等等),您就是在将未来的房产价值或 为其出租前景作为全盘赌注。但这并不是真正的 “退休资产”,而是一场有风险的房地产赌博。

作为退休资产,您最好可以确保房产只是自己财务计划的一部分,而不是整个财务计划。

归根结底,在错误的时间投资房地产可能是一个代价高昂的决定。事实上,您可能会在房产周期中最不合时宜的时间段内退休,因为这是很难把握的一件事情。

如果房产是您唯一的退休投资,您可能被迫在房产市场经济下行的时候转售房产,这甚至可能为您带来损失。

当然,您也为了获得一定的利润,等待房地产市场回暖之后再进行转售。但这可能是一个漫长的等待过程,而当涉及到退休时,这很可能是您无法承受的。

虽然我们相信房地产是一个值得投资的资产类别,但一定程度的平衡和多样化仍然是重要的。在您的能力范围内购买,并且保持谨慎的态度,这将让您有足够的持有能力来渡过房地产市场的衰退期。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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