分层地契管理委员会(MCST)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-04-24

分层地契管理委员会(MCST)

安家狮城每天都会引用一些房地产术语进行解读。今天,我们来探讨一下分层地契管理委员会(Management Corporation Strata Title,简称 MCST),以及他们为什么要聘请人员催您提前预定烧烤架。

MCST 是指在公寓、共管公寓等分层产权房产中,由业主组成的管理和维护共用区域和设施的机构。在新加坡,MCST 通常与私人住宅开发相关。

当管理委员会签订合同管理一处房产时,其命名方式为:管理委员会分层地契规划编号 XXX,其中“XXX”是用于识别管理机构的流水号。

分层地契管理委员会(MCST)的职能是什么?

新加坡私人住房的性质决定了需要一个管理机构。许多新加坡人住在封闭式社区,比如公寓,住在这种公寓会有许多业主共享公共设施。此类社区通常配备游泳池、公园、健身房、保安和其他便利设施。当然,所有这些公共设施都需要管理、维护,有时还需要升级或扩建。

MCST 的用武之地。一些业主不想事无巨细地管理所有的事情,所以他们将任务委托给一个单独的机构,这个机构就是 MCST。

MCST 最重要的工作之一是管理开发项目的储备金(sinking fund,即您支付维护公寓或商场的钱)。这些账目在每个财政年度都要进行审计。

但他们也会执行维护和改善公共设施等任务,对吗?

是与否。

从理论上讲,他们应该是亲力亲为,并不断采取措施来维护或改善既定区域。事实上,这在不同的开发项目中存在很大的差异。

MCST 会采取积极措施引入新设施,而另一些管理委员仅仅满足于维护设施,甚至是让其闲置。换句话说,有些管理委员会将非常积极地参与和推动社区活动,而另外一些则不太积极、不太出现在大家的视野中,好像“幻影”一样。

在大多数情况下,MCST 的行为将反映开发项目业主的意愿。例如:

假设 MCST 想在一个分层地契购物中心举办圣诞庆祝活动。如果所有的业主通力合作,可能会打造一棵 9 英尺高的圣诞树,以及一个装扮圣诞老人的人。但是,如果没有业主愿意花时间和金钱的话,商场只能在圣诞活动中放置一棵又小又丑的塑料树,再播放一段经典圣诞曲 Jingle Bells 的盗版音乐。

住宅开发项目也是如此。并非所有的业主都喜欢疯狂花钱升级设施的 MCST。特别是当开发项目已经老旧,每个人都在等待集体出售(en-bloc)房产时,这种情况尤为普遍。

分层地契管理委员会(MCST)到底是做什么的?

很难准确地概括 MCST 的工作范围,但是其职责包括管理日常清洁和修缮公共设施,维护社区的总体卫生(例如处理漏水、霉菌、害虫等问题)以及管理整个社区的安全。一个优秀的 MCST 可以将其职责扩展到社区开发项目甚至是房地产增值上。

MCST 想要在竞争对手中脱颖而出,需要从服务质量和工作范围两个方面下功夫。一些 MCST 可能只会做最基本的工作,而另一些则会主动出击,在您还没有意识到问题时就将其解决。当然,大多数 MCST 都介于这两个极端之间。

从长远来看,一个优秀的 MCST 可能意味着让您以更低的管理费过上更好的生活。

分层地契管理委员会(MCST)是如何成立的?

通常情况下,在开发商向首席测量师(Chief Surveyor)提交分层地契开发规划,并向新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称 SLA)的土地登记注册员提交分层地契申请后,开始组建 MCST。开发商还必须以 MCST 的名义开立一个银行账户,将收取的所有资金存入维修基金,并妥善记录。

之后,开发商必须在 MCST 成立后的 13 个月内召开第一次年度大会(Annual General Meeting,简称 AGM)。在此次会议上,业主将接管公寓的管理职责和控制权。

MCST 还负责保存和更新开发项目的分层名册,也就是开发项目中每个业主的登记名册。

MCST 有权通过年度大会制定细则,开发项目的居民必须遵守这些细则。

接下来,业主将集体任命一个管理委员会,该委员会再聘请一名管理代理人。管理代理人是负责所有日常事务的人,是 MCST、管理委员会以及业主之间的联络人。这是一名全职专业人员,负责管理房产(如果您愿意,可以称其为首席维护人员)。

管理代理人(Managing Agent,简称 MA)通常有权决定雇用哪家清洁公司和保安公司,多久做一次绿化养护等等。当有人对此类服务提出投诉时,可能会由 MA 而不是 MCST 成员来处理。但是,请注意,管理代理人不能将自己的工作委托给另一个供应商(例如,管理代理人不能再雇用其他管理代理人)。

管理代理人的任期只有三年。管理代理人是否连任将在年度大会上决定。

管理代理人通常由以下任何一个机构进行认证:

  • 新加坡管理委员会协会(The Association of Management Corporations in Singapore)
  • 新加坡造价师协会(The Singapore Institute of Surveyors and Valuers)
  • 房地产和设施管理人协会(The Association of Property and Facility Managers)

您可以在本指南中阅读更多相关内容。

分层地契管理委员会(MCST)的完整列表

您可以在这里找到所有 MCST 的完整列表。该列表包括相关信息,如公寓信息和联系方式。或者,您可以通过新加坡建设局(BCA)的 MCST 查询平台,使用公寓名称搜索 MCST 的信息。

如何为分层地契管理委员会(MCST)找到新的管理代理人(MA)?

首先,从新加坡管理委员会协会(The Association of Management Corporations in Singapore)、新加坡造价师协会 (The Singapore Institute of Surveyors and Valuers)以及房地产和设施管理人协会 (The Association of Property and Facility Managers)等组织寻找获得认证的管理代理人。这些组织管理认证计划,以确保管理机构的质量、服务和标准。

另一种方法是走出去调查各种公寓,实地查看。十有八九,所有的 MCST 会事先告诉您,他们会在管理您的房产方面做得非常出色。然而,为了更好地了解情况,我们建议您到各个公寓去看看,看看管理委员会是如何进行管理的。

这是一份清单可供您参考。

  1. 列出您认为优秀的管理委员会的候选名单。
  2. 查阅管理公司目前正在管理哪些住宅区,并将其添加到一个单独的列表中。使用此网站可以节省时间。
  3. 参观住宅区,详细观察设施和公共空间。
  4. 最后,与居民和租户交谈至关重要。毕竟,居民和租户每天都能看到并亲身体验 MCST 的工作,他们很适合分享管理委员会在管理房产上的利弊。
  5. 此外,您还可以参加年度大会(AGM)。虽然这也没什么可让人激动的,但您可能会听到很多关于 MCST 的信息,并能直观地感受到业主对它的评价。

常见问题

MCST 是什么?

MCST 是分层地契管理委员会(Management Corporation Strata Title,简称 MCST)的缩写。它指的是拥有多个业主和共享设施的公寓或开发项目的管理机构。

MCST 何时成立?

通常情况下,在开发商向首席测量师(Chief Surveyor)提交分层地契开发规划,并向新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称 SLA)的土地登记注册员提交分层地契申请后,开始组建 MCST。

新加坡有多少个 MCST

目前,新加坡建设局(BCA)在 data.gov.sg 的数据库中记录了 4,593 个 MCST,该数据库最后一次更新是在 2021 年 2 月。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

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