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如何决定你的房贷年限(以及何时变更)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-1

如何决定你的房贷年限(以及何时变更)

申请房屋贷款需要做出很多决策,其中包括为自己选择合适的房贷年限。在新加坡,允许的最高房贷年限取决于你想购买的房产类型。根据新加坡金融管理局(MAS)的规定,组屋单位允许的房贷年限最长可达 30 年,私人住宅最长可达 35 年。

然而在实践中,现实的贷款年限可能会更短。例如,如果你购买的是组屋,假设你取得建屋发展局贷款,你的房贷年限上限为 25 年。

在本指南中,我们将为你解释有关贷款年限的所有信息,以及你受其影响需要为住房贷款支付的金额。

什么是贷款年限?

从“年限”一词本身(持有或拥有某物的期限)来看,贷款年限是指借款人向贷款方全额偿还本金和利息的期限或预先安排好的时间段。例如,25 年的贷款年限意味着你同意在 25 年内全额还清贷款(包括利息)。

一些借款人会在看到其择定银行的利率后,或者在使用房贷计算器等工具算清楚各种贷款年限下每月所需的还款额后,才决定他们的贷款年限。

在融资过程中,最轻松的方法可能是保持原来的贷款年限不变。在此之后,你仍然可以申请更改你的贷款年限,但需要获得银行的批准。

贷款方可能会要求你通过另一轮信用评估和信贷审批,以确定他们是否应该允许你更改贷款年限。如果你打算缩短你的贷款年限,你应该注意银行可能会为此收取一些费用,以弥补他们在批准后将放弃赚取的利息。

房贷年限如何影响你的房贷

在新加坡,如果你想选择的贷款年限会跨过 65 岁,你获得的贷款与估值比率(LTV)将被降低。对于银行贷款,你通常可以取得高达 75% 的贷款与估值比率,但如果你的贷款年限相对年龄而言太长,则最低可降至 55% 的贷款与估值比率。

比如,你在 40 岁时申请 30 年期的贷款(即你的贷款要在 70 岁才能还清),银行最多只能给你 55% 的贷款,这可能会直接影响你计划购买房产的承担能力。相反,如果你申请贷款 20 年(假设所有其他条件都满足的情况下),则可以贷到的金额为房产价格的 75%。

新加坡房屋贷款额度和首付比例

 房屋贷款额度最低现金首付
第一套房屋贷款75%5%
第二套房屋贷款45%25%
第三套房屋贷款35%25%

*来源:新加坡金融管理局(MAS)

如果贷款年限超过 30 年,或者申请人贷款结束的时候超过 65 岁,贷款额度和首付比例将如下;

 房屋贷款额度最低现金首付
第一套房屋贷款55%10%
第二套房屋贷款25%25%
第三套房屋贷款15%25%

*来源:新加坡金融管理局

解决这个问题的方法当然是申请更短的贷款年限,但这也有限制,因为贷款年限也会影响你的总偿债比率(TDSR)——这会影响你获得任何住房贷款的资格,以及房贷偿还比率(MSR)——如果你要购买的是组屋的话。

要获得房屋贷款资格,你每月的总偿债比率(TDSR)不能超过你月收入的 55%。如果你购买的是组屋,还有一个额外的房贷偿还比率要求,就是你的住房贷款不能超过月收入的 30%。较短的贷款年限意味着每月还款的金额更高,根据你的财务状况,这可能会超过你的总偿债比率和/或房贷偿还比率。因此,你选择申请的贷款年限也可能会影响你在财务方面获得贷款的资格。

什么情况下贷款年限越长越好?

如果出现以下情况,你最好选择更长的房贷年限:

1. 你需要确保良好的现金流

更好地管理每月现金流的一个好方法就是将每月还款额维持在月收入的 30% 以内。虽然房贷偿还比率(MSR)仅适用于购买组屋的情况,但总的来说这是一个很好的指导方案。如果你的还款额超过这个数字,请选择更长的贷款年限,这样你就可以降低每月还款额,并为紧急情况和其他生活必需品留出更多的现金。

更长的贷款年限还可以帮助你维持投资房产的正现金流。如果你希望从你的房产中赚取收益,那么你要做的就是保持你的房产现金流是正向的,让你赚的钱多于持有房子的成本。例如,如果你每年赚取 5 万元的租金,而你在此房产上的总费用(包括房贷、房产税、维护费等)每年仅为 4 万元,那么你的房产可被认为是正向现金流。

维持房产现金流为正的最佳策略是保持较低的分期还款额和维护成本。如果这是你的目标,那么选择更长的贷款年限将更为理想,因为这可等同于支付较低的每月还款额。

2. 你想减少你的总偿债比率

总偿债比率(TDSR)是指偿还贷款的金额占收入的百分比顶限,是由新加坡金融管理局(MAS)制定的,以防止借款人负债过高。目前住房贷款的门槛是总偿债比率不得高于借款人月收入的 55%。

如果你需要更多资金来投资另一处房产,或者你有计划进行下一次大宗购买,选择更长的贷款年限将更具战略意义,因为这可能有助于降低你的每月还款额,并将你的总偿债比率维持在合适的水平以备你下一次申请贷款。

3. 你希望拥有更长的贷款年限,以便在需要时可以缩短

尽管更长的贷款年限意味着你最终可能会支付更多的利息,但这样可以使你拥有更多的选择余地。如果你已经有足够的钱来支付更高的每月还款额,或者你决定在原来的贷款期满之前全额偿清你的住房贷款(当然,这可能会产生一些费用),这样的选择可以为你提供缩短贷款年限的灵活性。如果你想在未来进行房贷再融资(refinance),这也可能是较为理想的选择。

什么情况下贷款年限越短越好?

相反,如果出现以下情况,较短的房贷年限可能对你更有利:

1. 你想降低总利息成本

如上所述,较长的房贷年限通常会使你在整个贷款期限内花费更多的利息。如果你想将每月还款的利息保持在尽可能低的水平,请选择较短的贷款年限。即便如此,另一种降低利息费用的选项是一开始就选择较长的贷款年限,然后在贷款到期之前提前几年偿清你的贷款(如果你负担得起)。

2. 你能承担支付更高的月供

如果你的收入允许你支付更高的每月还款额而不会有被剥夺感,或者不会让自己面临逾期还款的风险,那么选择更短的贷款年限可能更实际一些。除了减少需要支付的利息之外,这样还可以帮助你避免长期负债可能导致的潜在成本(比如:再融资处理费用、一次性提前偿清产生的费用等)。

3. 你想要获得更好的租金/投资收益

尽管你将支付更高的月供,但考虑到你可以从利息和其他潜在费用中节省的金额,从长远来看,较短的贷款年限也可能会给你带来更好的投资收益。

而且,由于你可以更快地还清债务,你从租金中获得的所有资金将直接计入你的被动收入和房产维护成本,因此你很有可能更早地获得投资回报。

何时更改房贷年限?

更长或更短的房贷年限都各有其优势,但这一切最终都取决于根据你的财务能力和未来目标来看,哪一种选择对你最有利。

你只要知道,如果你的优先级发生变化(比如你想投资新房产或创业),或者你的财务状况有所改善(但仍不足以一次性偿清贷款),你可以更改房贷年限(例如将 30 年的贷款年限缩短至一半)。

再融资是根据你当前财务状况调整房贷年限的好方法。

房屋贷款的锁定期通常是两到五年。如果你的收入在几年后有所增加,你可能有能力支付更高的每月还款额,并更快地还清房贷。在这种情况下,如果你想更快地偿清你的债务,那么一旦锁定期(和退利期)结束,就是时候进行期限较短的房贷再融资了。如果你需要更长的贷款年限以获得较低的每月还款额并缓解现金流,你也可以进行再融资(refinancing)或重新定价(repricing)。

是否很难决定选择哪种贷款年限?你想知道什么时候是变更贷款年限或再融资的合适时机吗?安家狮城可以帮助你——联系我们开始进行了解吧!

有关房屋贷款和房贷年限的常见问题解答

• 什么是房贷年限?

你的房屋贷款或房贷年限基本上是指商定的偿还债务(本金加利息)的时间长度。

• 房屋贷款的最长期限是多久?

根据金管局的规定,组屋的最长房屋贷款年限为 30 年,私人住宅为 35 年。

• 最低贷款年限是多久?

金管局没有规定住房贷款的最低还款期限。最好直接与你的贷款方讨论这个问题。

• 我怎样才能增加我的贷款年限?

再融资是调整贷款年限的好方法。或者,你可以直接与你的银行讨论你的可选项。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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