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安盛保险大厦和太平大厦地块的新项目将带来更多的办公空间

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-12-7

安盛保险大厦和太平大厦地块的新项目将带来更多的办公空间

与一些市场观察家的预期相反,对中央商务区(CBD)中老化的办公楼进行重建不一定会造成该区的办公空间在中长期内有所减少。

在第三季度,市区重建局(URA)分别为位于珊顿道(Shenton Way)上的安盛保险大厦(AXA Tower)和丝丝街(Cecil Street)上的太平大厦(PIL Building)重建项目颁发的临时许可的细节就反映了这一点。

安盛保险大厦的新项目获得了市区重建局的临时批准,按净可出租面积计算,该项目将产生与目前相同甚至更多的办公空间,而太平大厦的拟议重建项目将使该地的办公空间大幅增加。

由阿里巴巴新加坡(Alibaba Singapore)公司和鹏瑞利(Perennial Holdings)控股牵头的联合体组成的合资公司已获得市区重建局的临时批准,将把安盛保险大厦地块重建为一个综合项目,该项目的功能划分具体分为以下三个部分:办公室的建筑面积为 847,808 平方英尺,零售空间的建筑面积为 86,187 平方英尺,剩余建筑面积将被用于建造 268 套公寓和 100 间酒店客房。

根据《商业时报》的预估可知:假设建筑效率比(净租赁面积与总建筑面积之比)为 80 %至 85 %,则办公空间可转化并占到约 67.8 万平方英尺至 72 万平方英尺的净租赁面积,这一数据接近甚至略高于安盛保险大厦现有的 68 万平方英尺的办公面积。

安盛保险大厦位于丹戎巴葛地铁站对面地块上,整体占地面积约为 11.82 万平方英尺,余下的产权为 60 年。据了解,其业主已向新加坡土地管理局(SLA)提出申请,将该地块的租期延长至 99 年。

去年,阿里巴巴集团控股的子公司阿里巴巴新加坡公司收购并间接拥有安盛保险大厦 50 %的股份,该交易使安盛保险大厦的价格达到 16.8 亿新元。阿里巴巴新加坡公司将与鹏瑞利领导的联合体成员共同重建安盛保险大厦,后者将继续拥有该物业剩余的一半股权。

分析师们预计,阿里巴巴最终将长期管理并使用这个新的综合开发项目中的大部分办公空间。包括Lazada在内的阿里巴巴旗下产业一直将安盛保险大厦作为长期的办公地点,但在该大厦进行重建时,它们将暂时搬到位于勿拉士峇沙路(Bras Basah Road)51号的Lazada One进行办公。

同样在第三季度获得市区重建局临时批准的还有TE Capital Partners,该公司组建了一个联合体,以略高于 3.3 亿新元的价格购买 17 层的太平大厦。与此同时,其已获准将太平大厦重建为总建筑面积 212,888 平方英尺的办公室和 7,707 平方英尺的零售空间。

根据《商业时报》的预估可知:在未来,太平大厦写字楼的可租赁面积约为 17 万至 18.1 万平方英尺,与现有的 10.7 万平方英尺相比,有了很大的提升。之后,太平大厦也将由TE Capital Partners(由Tong Eng集团总经理Teo Tong Lim的儿女Terence和Emilia Teo兄妹创立的房地产投资管理公司)和LaSalle投资管理公司的合资企业收购并共同管理。

根据市区重建局在 2019 年的总体规划(URA’s Master Plan 2019),太平大厦地块被划为商业用途,容积率(plot ratio)为 11.2。该物业有 3 块土地,总面积为 1,812 平方米(19,504 平方英尺)。最大的地块近 1,392 平方米拥有永久业权。它的两侧是两块较小的地块,面积约为 142 平方米和 278 平方米,99 年的租赁地契从 1977 年 5 月开始。

据了解,这两个地块的租约已被原则上批准升级为永久产权。

今年第二季度,市区重建局临时批准城市发展有限公司(CDL)将安顺路(Anson Road)80号的富士施乐大厦(Fuji Xerox Towers)所在的地块重建为一个综合项目,其中包括 251,272 平方英尺的办公室、10,764 平方英尺的零售空间和 484 个公寓(包括出售公寓服务式公寓)。

按可租赁面积计算,办公部分可能达到 20.1 万平方英尺至 21.4 万平方英尺。与前富士施乐大厦 34.2 万平方英尺的办公面积相比,有很大的下降。尽管如此,城市发展有限公司的重建计划是在市区重建局的CBD激励计划下进行的。

Edmund Tie的研究和咨询主管Lam Chern Woon指出,中央商务区旧办公楼的重建将使被取代的租户在短期内寻找替代空间,从而支持其他区域的租赁活动。

“我们认为重建带来的供应压力是有限的,因为新的写字楼带来的可租赁面积与整体上因重建而被影响到的面积差不多。”

Lam补充道:“政府显然在引导中央商务区远离纯粹的办公室用途,为更多的混合用途提供激励,从而创造一个居住环境,并改善土地的活力和用途。将旧的办公资产重建为混合用途的项目可以使各种房地产用途相互补充,从而达到提高用户的整体生活、工作和社交环境的目的。”

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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