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新的信托房产额外买方印花税填补了政策的缺口,但不会影响广大的住宅市场

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-05-12

新的信托房产额外买方印花税填补了政策的缺口,但不会影响广大的住宅市场

专家认为,所有将住宅房地产转移到生前信托的交易,须支付额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称 ABSD)的新政策,将填补之前政策的缺口。

但是这个新的政策对广大的住宅市场影响有限,因为这只会影响一小部分通过特定方式的信托购买房产的富有买家。

在 5 月 8 日星期天晚上公布的新政策规定,从 5 月 9 日开始,所有将住宅房地产转移到生前信托的交易,须支付 35% 的额外买方印花税。

尽管如此,符合条件的受托人(trustee)可以申请退税。这些条件是:所有实益拥有人都是“可确定的个人”;住宅房地产转移到生前信托时,受益者持有住宅的实益拥有权。

在此之前,当住宅房地产转移到生前信托时,若信托没有可确认的实益拥有者,无须支付额外买方印花税。

新加坡国立大学房地产与城市研究院(IREUS)副院长李博士认为,对普遍为高净值人士的这些买家,这项新政策填补了之前的缺口。

“这类买家中的多数人因为各种不同原因购买信托房产,一些是因为企业接班人计划;一些是因为他们不想让别人知道他们拥有特定的房产;或者是因为可以节省额外买家印花税。”

他补充说:“这项政策真的仅仅是为了填补缺口-当您交易的时候,您需要先支付额外买家印花税,但您是否符合退税的条件,我们再讨论和决定。”

安家狮城的资深房屋中介郭耀阳(Leo Kwek)认为,这项政策在各类买家之间“创造公平竞争环境”。

他说:“有些父母意在提前给他们的孩子留下一些遗产,一些人担忧这将加剧不平等状况的风险。”

他还认为,出台这项政策时“已出现不祥之兆”,是考虑到了最近聚焦于创造一个更加公平和更加包容性的社会。

政策会阻止此类信托房产交易吗?

郭耀阳先生认为,新的“惩罚性”的额外买家印花税率可能导致一些家庭重新考虑通过信托方式为他们的孩子提供附条件遗赠。

这是因为根据政府规定,如果孩子在住宅房地产的权益取决于一个条件,例如从大学毕业,他就不是一个“可确定的个人收益者”一个可以退税的必要条件。

但是鉴于当前上涨的房地产价格,一些家庭可能还是会决定“咬紧牙关”购买房地产并以此为他们年幼的子女占得先机—为他们提供直接的受益权。

Alpha Law 律师事务所的总经理 William Ong 先生同意这种方法可能会让他们申请退税。

他补充道,富有的父母通过信托方式为他们的孩子购买房产,也仍然可能继续下去。

“那些富有人士,有意想要通过信托方式买房给小孩,如果须付另外 35% 的费用,我认为他们不会太在意”

“最终如果他们能拿回钱,那么这是一个小问题。”他说道。

对房地产整体市场影响有限

专家们认为,对整体房地产市场将产生有限的影响。

资深房地产经纪人郭耀阳认为:新的额外买方印花税的主要目标是针对那些把住宅房地产转入生前信托时,信托并没有可确定的实益拥有者。

“例如,生前信托的实益拥有者可能是另外一个信托,而这个第二信托的实益拥有者可能是第三个信托。”

“一些高净值人士或者家族办公室可能使用复杂的多层所有权结构去隐藏特定资产的真正所有权。”

郭耀阳认为此类安排比较少见,通常被高净值人士或者家族办公室用作“获取或转移非常昂贵的房地产,此类房产占到每年成千上万私宅交易量的极少数。”

新加坡国立大学李博士估计每年大约有 50 起此类交易,但是考虑到此类交易的不透明性,他承认此类交易数据可能比估计的要多。

“即使此类交易的数量看上去不大,但当我们讨论的税率是 35%,如果每个交易是 1000 万新币,您能想象到额外买方印花税的交易额将是一笔大数目。”

尽管整体房地产市场将保持不变,但奢侈高端市场(包括顶层私人公寓和优质洋房)可能将稍微放缓,因为买家暂停消化新规则。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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