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小一报名新制度推动热门小学周边私宅租金上扬

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-07-25

小一报名新制度推动热门小学周边私宅租金上扬

去年 9 月 9 日,新加坡教育部(MOE)宣布修订小一报名制度,以便更多学生能就近入学,以及确保招生制度的开放性。

新规则实施后,教育部将重新计算家庭住址和学校之间的距离。采用新的计算方法后,学校的一公里范围将扩大,位于一公里边缘的家庭可以从中受益,从“非学区房”划成“学区房”。同时,2C 阶段的预留学额从 20 个增加至 40 个。

新制度下,2A1 阶段报名要和 2A2 阶段合并,这意味着竞争更大,抽签的可能性增加。此外,教育部要求 2B 和 2C 阶段各预留 20 个名额,使得与学校没有立即关联的家长通过在学校附近租房,以获得挨近学校的优先选择权。位于私宅区的名校,由于附近的住宅密度低于组屋区,2C 阶段报名的儿童数量相对较少,所以中签胜率相对较高。

周边私宅需求拉动租金攀升

由于热门小学周围的私人住宅供应有限,周边房屋租金大幅上涨。根据市区重建局(URA)4 月和 5 月的私人住宅租金数据,五所热门小学附近的两房私宅租金同比增长 10% 至 20%,三房私宅租金同比增长 8.8% 至 21.5%。

热门小学附近非有地私宅的租金今年上涨
来源:市区重建局(URA)

这五所小学是英华小学(Anglo-Chinese School)、美以美女子小学(Methodist Girls’ School)、莱佛士女子小学(Raffles Girls’ Primary School)、立化小学(River Valley Primary School)和道南小学(Tao Nan School)。

其中,莱佛士女子小学一公里范围内的两房和三房私宅月租金同比增幅最大,分别增长 20% 和 21.5%,租金中位数分别达到 3,300 元和 4,375 元。

英华小学附近的两房私宅和美以美女子小学附近的三房私宅涨幅位列第二,分别上涨了 18.4% 和 17.5%,月租金中位数分别达到 6,200 元和 4,700 元。

这三所小学都位于核心中央区(CCR),两所女子小学位于名校齐聚的武吉知马区(Bukit Timah),男校英华小学则位于第 11 区的诺维娜(Novena)。

道南小学是唯一一所位于中央区以外(OCR)的学校,两房和三房私宅月租金同比增幅均位列第三,分别增长 16.7% 和 13.9%,租金中位数达到 3,500 元和 4,100 元。

私人住宅供应不足,无法满足租赁

5 月份预估数据显示,5 月份租出的私宅单位环比上升了 11.7%,整体私宅租金上升了 18.1%。学校周围住宅租金的增长与整体市场基本保持一致,其主要原因是由于整体私人住宅供应不足。而整体私宅租赁市场的交易量则涨跌不一。

在以上几所学校中,从两房单位成交量来看,道南小学和英华小学跌幅最大,分别下跌了 17.3% 和 15.8%。至于三房单位,莱佛士女子小学和英华小学跌幅最大,下降了近 30%。然而,道南小学和美以美女子小学的租凭成交量分别同比增长了 17.3% 和 1.9%。

除了整体租赁市场的私人住宅供应短缺之外,小学周边私宅的集体出售(Enbloc)也导致了租赁供应量紧张。其中,位于莱佛士女子小学一公里范围内的拥有 140 套单位的华登岭(Watten Estate),于去年 10 月集体出售。

安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)说:“在全球经济动荡的背景下,外国避险资金流入我国房地产,推高了私宅价格,刺激了私宅转售市场。私宅转售的增加又在一定程度上导致了可租赁单位的减少。全国房价的攀升和整个转售私宅市场走势也体现在了热门小学附近的私宅市场上。小一报名制度改制后,“一公里溢价效应”使得小学附近的私宅买主通常是出于自住的目的购房。”

明年入学的小一新生报名已经在分阶段进行中。小一报名 2A 阶段已于 7 月 8 日截止,2B 和 2C 阶段的报名将于 7 月 19 日和 27 日开始。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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