安家狮城私人住宅销售月报
2021 年 11 月
新私宅销售（不包括EC）
（2021 年10 月vs 2021 年11 月）
2021 年 11 月新私宅销量达 1,547 个单位（不包括EC），环比激增了 70%。康宁河湾（Canninghill Piers）、誉苑（The Commodore）两个新盘的单位吸纳量良好，共占 11 月销售额的 48%。这是自 2011 年 11 月成交的 1,702 个单位以来，最强劲的 11 月份新私宅销售。与去年同期相比，开发商上个月的销售额比 2020 年 11 月的 774 套翻了一番。
其他中央区（RCR）或市区边缘地区的销售在 2021 年 11 月独占鳌头，共有 910 套新单位售出。康宁河湾开盘成功，以S$2,887每平方英尺的中位数价格售出了 576 个单位，成了 11 月份RCR销量领先的主要驱动因素。紧随其后的是中央区外（OCR），售出的新私宅单位达459 个，销售额由位于三巴旺坎贝拉地区的誉苑出售的 164 个单位（中位数价格为S$1,513每平方英尺）所带动。与此同时，随着买家继续从现有楼盘如The Avenir和绿墩雅苑（Leedon Green）中挑选心仪单位，核心中央区（CCR）在 11 月共有 178 个新单位成交。
11 月的销售额使 2021 年前 11 个月的新私宅交易数量达到 12,467 套，并已超越了过去七年来的年度销量。新加坡房产顾问郭耀阳（Leo Kwek）预计，2021 年新私宅销量将突破 13,000 套，而这将是自 2013 年售出 14,948 套以来，最高的年度销售额。
11 月新私宅销售大放异彩，更是 10 年来 11 月份的最佳销售数据，带动房地产市场以强劲的势头为 2021 年划下完美的句点。良好的新私宅需求以及未售出库存量的减少，应会继续支撑开发商对其即将推出的新盘，及为土地收购进行评估时的信心。
刺激 11 月销售的两个项目是位于新加坡河畔及福康宁附近的前亮阁（Liang Court）旧址的康宁河湾，还有临近坎贝拉地铁站（Canberra MRT Station）的誉苑。这两个新盘吸引了市场上不同的买家。康宁河湾吸引了投资者、自住业主和外籍人士，誉苑则吸引了大众市场购房者和组屋提升者。
就推出的单位数量而言，开发商于 2021 年 11 月向市场投放了 1,283 套新私宅（不包括 EC），比上个月推出的 661 套增加了 94%。新盘康宁河湾和誉苑总共占 11 月推出单位总数的 71%，推出的单位数量分别为 696 和 219 个单位。
表 1. 新私宅销售明细
根据市区重建局房地产资讯系统上的买卖禁令，外籍人士和新加坡永久居民（PR）分别占 2021 年 11 月非有地新私宅销售的 5.6% 和 13.1%。与此同时，新加坡公民于 11 月收购了 81.2%的非有地私宅，从 10 月份的 83% 进一步下滑（见表 2）。
表 2. 非有地新私宅买家居民身份与国籍
纵观 2021 年 11 月各个地区新私宅买家的居民身份与国籍（见表3），外籍人士占CCR 买家的 12.9%，而新加坡公民占 74.2%。同时，RCR 或市区边缘房屋在外籍人士和新加坡永久居民当中越来越受欢迎——他们买下了RCR 区超过 20% 的非有地私宅。 郭耀阳（Leo Kwek）预计，随着更多中部楼盘的推出，以及在疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划下重新开放的边境，购房者对中部地区房屋的兴趣将维持增长势头。VTL 将使更多外国买家和海外投资者能够前来新加坡看房。
表 3. 2021 年 11 月各区新私宅买家居民身份与国籍
根据买卖禁令，就价格而言，2021 年 11 月成交的非有地新私宅中，约有 61.5% 的房屋价格少于 S$200 万（见图 1），与 10 月份的数据（61%）相当。其中，大部分低于 S$200 万的买卖由 RCR 房屋（52.3%）组成，其次是 OCR （40%），CCR 单位则占最小部分（7.8%）。
图 1：2021 年 11 月非有地新私宅销售价格
表4. 2021 年 11 月新私宅销售龙虎榜（不包括EC）
前景
鉴于 11 月的强劲表现，12 月销售数字超越 11 月的可能性不大。然而，12 月待推出的新盘仍会掀起一波热潮，武吉知马的Perfect Ten（CCR）和基里玛路/惹兰茂列（Guillemard Road/Jalan Molek）的 Mori（RCR）将为 12 月的销售做出贡献。这两个即将推出的项目，以及先前已开盘的中部住宅项目，这些房屋选项将能吸引投资者，包括现在可以通过VTL 来新加坡看房、买房的外国人。
郭耀阳（Leo Kwek）预测，2021 年全年的新私宅销量将突破 13,000 套。极具吸引力的新盘、良好的利
率、居家办公趋势、投资房地产来对抗通货膨胀的渴望，以及新加坡作为投资避风港的声誉，都是今年激励买家升级或进入市场的关键因素。
随着新加坡逐渐往‘与冠病共处，如常生活’的方向前行，以及高疫苗接种率为开辟更多VTL 铺平了道路，郭耀阳（Leo Kwek）对 2022 年房地产市场的前景持乐观态度。由于 2022 年通货膨胀可能加剧，更多买家会转而利用住宅房产与通货膨胀对冲。然而，如果通胀导致利率大幅上涨，借贷成本的上升可能会使购房者望而却步。
除非冠病疫情进一步恶化或者出现新一轮降温措施，郭耀阳（Leo Kwek）预计，在未售出库存量减少和大型新盘数量有限的情况下，2022 年新私宅销售将放缓，并达成 11,000 至 12,000 套的销量。
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