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2021年12月新加坡新私人住宅销售

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-01-23

2021年12月新加坡新私人住宅销售
2021年12月新私宅销售
来源:市区重建居(URA)

年底佳节带来的季节性低迷,12 月新私宅销售下滑了 58%。开发商售出了 650 套新私宅(不包括 EC),而 11 月则为 1,547 套。此外,自 12 月 16 日起实施的新降温措施,以及相对有限的新盘发布也对销售造成压力。 12 月有 3 个新盘都在中部地区:位于芽笼25A 巷(Lorong 25A Geylang)的 Zyanya 售出了 34 个单位中的 2 个、基里玛路(Guillemard Road)的 Mori 售出了 137 个单位中的 71 个,还有位于武吉知马路(Bukit Timah Road)的 Perfect Ten,230 个单位中有 11 个成交。

与 2020 年 12 月售出的 1,217 个单位相比,上个月新私宅销售同比下降跌 46.6%。 2021 年 12 月售出的 650 个单位使 2021 年全年新私宅销售总量达到 13,118 套,比 2020 年的数字高出约 31%。这是自 2013 年成交的 14,948 套以来,最高的新私宅销量。

12 月的新私人住宅销售由售出 292 套房屋的其他中央区(RCR)市场引领。由于康宁河湾(CanningHill Piers)于 11 月推出并售出了 910 套新房,这使 12 月的销量比 11 月下降了 68%。RCR 新盘供应有限,先前推出的鑫悦府(Normanton Park)成了 12 月最畅销的项目,以S$1,831psf 的中位价出售了 73 个单位。

与此同时,中央区外(OCR)的新房成交量为 224 套,比上个月售出的 459 套下降了 51%。这是自 2020 年 4 月疫情阻断措施期间以来最低的月度 OCR 销量,当时售出了 98 套新私宅。OCR 销售放缓,当中因素包括未售出房屋库存迅的速耗尽,以及新盘项目的匮乏。 12 月,岱莉轩(Dairy Farm Residences) 是最畅销的 OCR 项目,共有 42 个单位易手,中位数价格为S$1,674psf。

12 月核心中央区(CCR)的销售势头继续放缓。开发商售出了 134 套 CCR 房屋,较 11 月成交的 178 套下降了 24.7%。由于新降温措施投资者外国人的打击更大,倾向于吸引大量此类买家的 CCR 市场 ,销售预计将放缓。绿墩雅苑(Leedon Green)以S$2,727psf 的中位价售出了 29 个单位,是上个月最受欢迎的 CCR 项目。

新加坡新私宅销售明细
来源:市区重建居

推出单位量方面,开发商在 2021 年 12 月向市场投放了 383 套新私宅(不包括 EC),比上个月推出的  1,283 套下降了 70%。

新降温措施可能导致一些买家重新审视他们的选择和买房决定,但需注意的是,销售并未因此而枯竭。根据买卖禁令记录,2021 年 12 月约有 39% 的新房销售是在新降温措施生效的 12 月 16 日或之后进行的。这一比例高于 2020 年同期的 26%。因此,自 12 月推出降温措施以来,现在判定降温措施的确切影响还为时过早,因为这与年底季节性低迷时期有所重叠。

12 月16 日及前后时期的12 月新私宅销售(不包括EC)
来源: 市区重建局、市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)

根据房地产资讯系统上的买卖禁令,外籍人士和新加坡永久居民(PR)分别占 2021 年 12 月新私宅销售的 4% 和 12.5%。 与此同时,已售私宅当中的 83% 由新加坡公民购得,较 2021 年 11 月的 82% 略有增长(见表 3)。 新加坡致力于恢复与更多国家之间的免检疫旅游的承诺,或将有助于促进外国买家的买房兴致,但针对外籍买家的巨额额外买家印花税(ABSD)可能会抑制这个需求,而新加坡公民和 PR 则会填补这一空缺。

12 月新私宅销售各大区域买家的居民身份与国籍
来源: 市区重建局房地产资讯系统

根据买卖禁令(caveat),就价格而言,2021 年 12 月成交的非有地新私宅中,约有 66.6% 的价格低于
S$200 万的价位(见图 1),这比 11 月的数字(61.4%)略有上升。 大多数低于S$200 万的交易包括 RCR 的房屋(48.7%),其次是 OCR(39.9%)和占比最小的 CCR(11.5%)。

2021 年 12 月非有地新私宅销售价位
来源: 市区重建局房地产资讯系统

 

历年12 月份销量
来源:市区重建局
新加坡 2021 年12 月新私宅销售龙虎榜(不包括EC)
来源:市区重建局

市场前景

尽管 2021 年 12 月的销量大幅下降,但值得注意的是,上个月的新私宅销量仍突破了过去 10 年来 12 月份的平均销量(607.1 套)。目前,博纳研究认为,季节性因素对 12 月份销售的放缓有着显著的影响。随着买家(特别是投资者)重新审视他们的选择,新降温措施的影响可能仍在渗透市场的过程中。

2022 年 1 月和 2 月份,因农历新年庆祝活动和有限的新盘数量,新私宅销售预计会相对平静。随着更多新盘逐步上市,此期间后的销售活动可能会开始回升。今年打响第一炮的新盘是 Belgravia Ace,这个位于宏茂桥 5 道(Ang Mo Kio Avenue 5)并拥有 107 间单位的分层地契开发项目,计划将于本月较迟时候上市。之后,买家可以期待由青建地产(Qingjian Realty)开发、位于凤凰路(Phoenix Road)并建有 105 个单位的雅诗轩(The Arden)。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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