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市区重建局出台新规遏制中央区的鞋盒公寓

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-12-6

市区重建局出台新规遏制中央区的鞋盒公寓

市区重建局(URA)于 10 月 18 日出台了一项新规定,以遏制中央区(central area)非有地私人住宅项目中的鞋盒公寓(shoebox unit),并确保建造面积足够大的单位以鼓励更多家庭搬到中央区居住。

市区重建局规定,从 2023 年 1 月 18 日起,中央区内的所有公寓、执行共管公寓(EC),以及商业和混合用途发展项目的住宅部分,将被要求至少两成住宅单位的面积必须至少达 70 平方米。

这是因为市建局已经意识到“中央区的住宅单位面积正在不断缩小”,而这与将中央区打造成有吸引力的生活、工作和娱乐场所的规划意图相冲突。

中央区涵盖 11 个规划区,包括欧南(Outram)、纽顿(Newton)、里峇峇利(River Valley)、新加坡河(Singapore River)、滨海南(Marina South)、滨海东(Marina East)、梧槽(Rochor)、乌节(Orchard)和市区核心(Downtown Core)。

市建局表示,为了鼓励更多人居住在中央区,有必要确保该地区住宅单位大小适宜、分配均衡,以满足不同的家庭规模和细分市场。

安家狮城的本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)认为这项新规定的发布堪称及时。

“截至今年第三季度,中央区新建住宅单位的中位数面积已从 2017 年第三季度的 94 平方米缩减至 73 平方米,因为中央区不受之前的指导方针的约束,” Leo 说。

Leo 说,发展商也可能会最大限度地提高土地利用效率,以应对不断上涨的用地成本。

“如果没有此次发布的指导方针,市面上可能还会出现大量面积狭小的单位,” Leo 补充道。

2018 年,市建局限制了中央区外新建私宅项目的单位最大数量,以应对可能面对的基础设施负荷压力过大的问题。

中央区外私宅项目的最小平均单位面积从 70 平方米增加到至少 85 平方米。2018 年新规定适用于 2019 年 1 月 17 日或之后所有新提交发展申请的项目。

分析师表示,上周二的新规定可能不会对市场产生重大影响,因为中央区的许多新发展项目已经包括大面积的单位,而这些单位的买家通常有财力负担这样面积的单位。

Leo 也表示,由于这项新规定将导致中央区建造的小型单位减少,供应小于需求的情况之下,未来投资此类房产的买家可能需要为此类小面积单位支付更多钱。

Leo 表示,新规定不太可能影响高端项目。高端发展项目通常提供面积更大、更豪华的单位。

“但一些规模较小的项目往往将拥有更多的小户型单位视为其特色,以吸引预算有限的买家。依赖这种销售策略的发展商将不得不提供更高比例的较大面积的单位,”他说。

Leo 指出,新规定不太可能影响中央区的整体房价,因为 2022 年前三个季度中央区新成交的房子中有 64.3% 是 70 平方米或以上的单位。

Leo 表示,中央区面积较小项目在集体出售(collective sale)时可能不得不降低要价。

他认为中央区和滨海花园巷(Marina Gardens Lane)的几个集体出售地段可能会受到影响。

“随着土地增值费(Land Betterment Rate)的提高和总楼面面积(gross floor area)计算方式的变化,发展商的成本将上升并侵蚀他们的利润,”Leo 说。

 

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