Pasir Ris 8 综合公寓的销售数据揭示了什么?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-09-30

Pasir Ris 8 综合公寓的销售数据揭示了什么?

最近,新推出的综合公寓Pasir Ris 8因其惊人的销售量而上了新闻热搜,这促使星展银行的一位分析师认为这是资产泡沫的征兆。现在交易已经公布,一切尘埃落定。我们决定更深入地研究Pasir Ris 8的销售数据,逐栋逐单元研究,来发现其中的真相以及可获得的学习经验。

为什么是Pasir Ris 8呢?

这个公寓是一个很好的研究案例,能帮助想在新加坡买房的买家和专业人士更好地理解新加坡房地产错综复杂的定价规则。首先,所有的交易都在两天内发生,这消除了时间变量对房价的影响。因为市场预期会随着时间流逝而改变,这可能会干扰对于定价的研究。其次,由于开发规模也相当大,这有效的排除了异常值。此外,开发商长春产业(Allgreen)能够在两天内多次调整价格。这意味着交易价格准确地反映了一个运作良好的市场的潜在供给与需求,换句话说,这就是买家愿意支付的实际价格 (或非常接近实际价格)。(相比之下,一个机能失调的市场意味着要么供大于求,要么供不应求。)例如,在疫情初期的厕纸抢购期间,大多数商店的厕纸都卖完了,因为即使消费者可能愿意为它们支付更高的价格,商店也无法调整价格,最终的结果是,商店的卫生纸都卖完了,消费者悻悻而归,没人知道消费者愿意为卫生纸支付的真实价格。

在研究每一笔交易后,现在让我们来展示交易分析,这些分析可以加深我们对新加坡房地产市场的了解。

不要相信炒作

在那些沸沸扬扬的新闻报道中,有很多关于Pasir Ris 8的大肆宣传和炒作,以至于长春产业(Allgreen)不得不在开盘的周末六次调整价格。一些潜在买家甚至在社交媒体上表达了他们对等待购房的沮丧,但结果却被告知价格更高了。然而,实际情况是,在 417 笔交易中,几乎所有的交易( 412 笔)都是成交于每平方英尺 1,400 至 1,800 新元之间。对于任何特定的楼盘开发项目来说,这个价格区间都是非常正常的。只有两笔交易突破了每平方英尺 2,000 新元(我们稍后会再讨论),且只有三笔超过了每平方英尺 1,800 新元。换句话说,所有的喧嚣和炒作都来自于这仅仅 1.2 % 的交易,即 417 笔交易中的 5 笔。所以,当下次您害怕错过(FOMO)的时候,要记得透过现象看本质。

避免在位置不佳的单元楼中建造优质单位

尽管楼盘销量强劲,但令人惊讶的是,有几个单元楼(stack)根本没有被碰过。那些没有卖出一个单位的是第  2, 6 和 45 单元楼。查看楼盘规划图和户型图可以更好地解释为什么会出现这种情况。第 2 和 6 单元楼的单位户型是优质三卧室+客房,而 45 单元楼是由标准三卧室单位组成的。2 和 6单元楼离主干道最近,也就是巴西立中路(Pasir Ris Central)。45 单元楼外面有人行天桥。潜在买家可能会因为交通或行人的噪音对其失去购买兴趣。

每个楼盘都有位于最不受欢迎位置的居住楼或单元楼。然而,您可能需要避免把优质单位放在那些单元楼,或者至少有其他方面可以弥补这些位置上的缺陷,例如这些单位可能有更好的视野。在这个项目中,三居室单位的平均售价在 160 到 190 万新元之间,这绝对不是一笔小数目。有了这样的预算,买家就有了很多选择,他们可以选择购买这个楼盘中位置更好的单位,或者干脆选择其他的楼盘

为了不看到警卫室,您愿意多花点钱吗?

您愿意多花多少钱来避免看到有车辆进进出出的警卫室? 在查看了这些销售数据之后,我们现在有了答案。通常来说,为了从阳台往外看时能避开警卫室,购房者愿意多支付  2 – 3 %  的价格。 例如,14号楼中的  38  和  37  单元楼的平均价格大约比同一栋楼中的 33 单元楼高出  2.8 % ,约为 3.4 万新元。上面提到的三个单元楼的户型和面积都是相似的,均为两居室的优质单位。 同样, 12 号楼中的 22 , 24 和 25 单元楼的平均价格比同一栋楼中的 27 单元高出 2.3 % ,约为 5.8 万新元。

多花点钱看泳池怎么样

在Pasir Ris 8,只有两个单元楼的两居室单位带泳池景观。这些是 60 和 62 单元楼。这些单位的平均售价为每平方英尺 1,697 新元,总价约为 120 万新元,比那些没有泳池景观的两居室单位的价格高出 6.5 % ,大约 6. 8 万新元。泳池景观单位的溢价也可能只是一个保守的数字。因为可能在价格上涨之前,寻找两居室的初始买家已经选择了这些单位。

2,000 新元每平方英尺?这些单位在哪里?

好吧,就像我之前提到的,仅有两个单位超过了 2, 000 新元每平方英尺的门槛。这两个单元都属于 65 单元楼。这是两居室的户型,分别位于 20 号楼的第 8 层 和 9 层。虽然我们可能永远也不知道这些买家愿意支付如此高单价的真正原因,但我们可以根据经验做出推测。

市区重建局的发展总蓝图

18 号楼和 20 号楼被认为是优质的居住楼,特别是那些面向外面的单元楼。这些单元楼的住户能很好地看到巴西立公园(Pasir Ris park),可能还可以看到实龙岗海港的海景(Serangoon Harbour)。然而,在仔细研究市区重建局(URA)自 2008 年以来的发展总蓝图(Master Plan)后,这几栋楼对面的土地已划为住宅用地。新住宅区建成后,公园和大海的景色很有可能最终都会被挡住。我想大家可以在这些景色还在的时候赶紧享受它!

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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