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开发商面临成本制约,大众市场新楼盘的价格可能会创下历史新高

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-21

开发商面临成本制约,大众市场新楼盘的价格可能会创下历史新高

上涨的成本和有限的库存可能会导致今年私人住宅市场出现新的标杆价格,一些郊区楼盘的平均价格有望接近或超过每平方英尺 2,000 元大关。

土地、建筑和材料成本上升,而未售出的单位数量却减少了,尤其是在中央区以外(OCR)或郊区。上涨的利率也将转化为开发商更高的融资成本。

安家狮城的资深房屋中介郭耀阳(Leo Kwek)表示:“我们确实预期郊区公寓的新楼盘会有新的标杆价格,因为上涨的土地成本也是售价的重要组成部分。”

安家狮城预计中央区以外新楼盘的平均价格在每平方英尺 1,900 元到 2,300 元之间。核心中央区(CCR)的新楼盘平均价格可能在每平方英尺 2,800 至 2,900 元及以上,而其他中央区(RCR)新楼盘的平均价格可能在每平方英尺 2,400 至 2,700 元之间。

非有地私人住宅新楼盘销售平均单价

新楼盘

(仅限非有地住宅)

核心中央区(CCR)其他中央区(RCR)中央区以外(OCR)
S$
20172,2061,6601,320
20182,8061,7641,402
20192,8171,9181,458
20202,5601,8741,532
20212,7282,1221,604
2022*2,8172,2091,747

*截至 2022 年 5 月 22 日的数据

来源:市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)

本地建筑公司 Unison Construction 的合同总监 Goh Boo Kui 告诉安家狮城,由于劳动力成本和材料成本的上涨,建筑成本普遍比冠病疫情前飙升了20-30%。运输成本也增加了。海峡建筑公司(Straits Construction)的执行董事 Kenneth Loo 表示,目前一幢拥有 400-500 个单位的郊区公寓,根据其装修情况,其总楼面积(GFA)每平方英尺的建筑成本高于 400 元。相比疫情前的每平方英尺 250-300 元有所上涨。

郭耀阳表示,与此同时,现金流充裕的买家也推动了需求的上涨。然而,郭先生补充说,楼盘需要具有独特的属性才可达到新的标杆价格,例如:作为综合开发项目的一部分、靠近地铁站,或位于缺乏新楼盘的成熟区域。位于组屋价格超过新屋价格的区域也是可以的。

根据安家狮城的估计,位于宏茂桥 1 道(Ang Mo Kio Avenue 1)拥有 99 年地契地段的 AMO Residence,由华业集团(UOL Group)、新加坡置地(Singapore Land Group)和庆隆(Kheng Leong)联合发展,其平均售价为每平方英尺 2,000 至 2,100 元。国浩房地产(Guocoland)发展的 99 年地契的曲水伦庭(Lentor Modern)是一个私人住宅项目,底层有商业空间,其平均售价为每平方英尺 2,100 至 2,200 元。这两个项目都预计将于 2022 年第三季度开售。

位于丹那美拉克基连路(Tanah Merah Kechil Link)的混合用途项目,其中包含可建造 268 个单位的 Sceneca Residence。在 2022 年下半年开售时,每平方英尺的价格可能会达到 1,900 至 2,000 元。该项目由中冶置地(MCC Land),天阶控股(The Place Holdings)和怡克伟士(Ekovest)联合发展。

至于郊区项目如此价格水平是否会面临来自买家的抵触,分析师看法不一。本地房地产经纪郭耀阳表示,楼市价格的上涨是出于成本推动的通货膨胀,而不是由需求水平主导的。“一些买家可能会因价格而被挤出市场,”他指出。新加坡国立大学房地产与城市研究院(IREUS)的副院长李乃佳也认为一些买家可能会退出。他还表示那些有能力冒险的人可能会有所行动,因为他们害怕将来随着价格上涨而被挤出市场。他说:“这样的买家已经占了大部分,我们会看到更多此类行动。”

郭耀阳表示,一些买家可能会转向房地产资产作为对抗通胀的工具,而另一些买家可能希望在利率进一步上涨之前锁定当前的利率。郭先生还指出,中央区以外的库存非常低,这意味着热切期待新楼盘的买家选择有限。“如果他们担心买不起,那么他们仍然不得不选择中央区以外。许多人可能不符合执行共管公寓(EC)的购买资格。”

据安家狮城的研究数据,在中央区以外,4 月份开售且未售出的私人住宅单位数量仅为 726 单位。开售且未售出的数量低于核心中央区的 1,541 个单位,和其他中央区的 821 个单位。随着中央区以外的价格呈上升趋势,这可能会促使其他地区的价格也跟随走高。郭耀阳说:“核心中央区和其他中央区的价格也将会慢慢上涨。”副院长李乃佳也预计会产生连锁效应。

安家狮城的一份报告指出,中央区以外的一些即将开售的楼盘价格可能会每平方英尺 2,200 元起步。报告强调,在疫情之前,女皇镇(Queenstown)、波东巴西(Potong Pasir)和友诺士(Eunos)的许多城市边缘新公寓的平均价格为每平方英尺 1,800 元左右。

郭先生补充说:“位于其他中央区的两个项目——鑫丽嘉园(Piccadilly Grand)和丽福苑([email protected])开售后,最近的销售情况良好,均价分别为每平方英尺 2,150 元和 2,387 元,这表明仍有买家愿意选择每平方英尺 2,000 元以上均价的单位。”

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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