新加坡私人住宅市场报告(2021年第四季)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-02-26

新加坡私人住宅市场报告(2021年第四季)

概述

根据初步估计,私宅价格在 2021 年第四季创下新高,并在 2021 年全年增长了 10.6%。价格的上涨由强劲的私宅需求、经济复苏、低利率环境和市场流动性过剩所推动。2021 年全年,开发商已售出 13,118 套新私宅,而私人转售市场共有 20,000 多套房屋成交,突破了过去 10 年的转售量。

随着 2021 年 12 月 16 日起实施的新降温措施以及即将来临的加息,预计私宅价格将在 2022 年以较节制且平稳的速度上涨。

新加坡私宅价格

• 市区重建局房地产价格指数初步估计在第四季环比上涨了 5%。 这是自 2010 年第二季私宅价格环比上涨 5.3% 以来,最快的季度增长速度。

• 2021 年第四季,所有细分市场的价格均有所增长。价格上涨由非有地私宅细分市场引领,环比上涨 5.4%。 坚挺的私人转售价格,以及中部地区几个新盘如卓苑(Jervois Mansion)和康宁河湾(CanningHill Piers)的基准价格较高,促使整体房屋价值提升。

• 非有地住宅市场中,其他中央区(RCR)的价格涨幅最大,2021 年第四季环比增长 7.3%。这主要得益于新私宅销售,尤其于 11 月推出的康宁河湾。

新加坡私宅总销量与房地产价格指数
来源:市区重建局(按 2022年1月3日公布的初步预测)

• 中央区外(OCR)私宅价格出现了惊人的增幅,环比增长了 5.4%。其中,包括誉苑( The Commodore)在内于第四季推出的大众市场住宅广受购房者好评。

• 与此同时,核心中央区(CCR)的房价在 2021 年第四季环比增长 2.5%,这是一整年下来 CCR 中最快的季度增幅。CCR 房价的增长,主要得益于本季新盘的推出和疫苗接种者旅游通道(VTL)的开通,两者协助推动了来自国外买家的销售活动。

• 有地住宅价格在 2021 年第四季环比上涨 3.7%。2021 年全年,有地住宅价格上涨了 13.1%,由本年度大量高额优质洋房(GCB)交易所带动。

新加坡私宅交易量

• 开发商在本季共售出 3,109 套新私宅(不包括执行共管公寓(EC)),与 2021 年第三季的 3,550 套相比减少了 12.4%。

• RCR 项目在 2021 年第四季的新私宅销售中占主导地位。本季售出的新房中有 47.8% 来自 RCR,其次是 OCR(33.1%)和 CCR(19.1%)。

• 本季最畅销的项目是康宁河湾,以 S$2,886psf 的中位数价格,售出了总库存 696 套中的 574 套。

2021年新加坡第四季畅销新盘龙虎榜
来源:市区重建局房地产资讯系统(REALIS)

• 与此同时,转售市场于 2021 年第四季出现下滑,所售出的 4,356 个单位比 2021 年第三季(5,362
套)下降了 18.8%。 销售额下滑或许碍于‘稳定疫情’阶段(Stabilisation Phase)的疫情安全管理措施(SMM),影响了第四季的看房和转售活动。

• 2021 年第四季转售楼花(sub-sale)数量维持在 128 套这个相对较低的销售水平,并使私宅总交易量达到 7,593 套(包括新盘和二手房)。

• 新加坡公民在 2021 年第四季占非有地新私宅销售的 82.5%,低于 2021 年第三季的 85.6%。同时,外籍人士购买非有地新私宅所占的比例,从上一季的 3.7% 微升至 2021 年第四季的 5.5%。 外籍买家需求增加的驱动因素或包含于第四季开放的国际边境和同一季中开盘的中部新盘。

新加坡私宅租赁

• 2021 年第四季,因居家办公的趋势以及较多外籍人士或将于本季回返我国,在强劲的租赁需求中,许多房东不难发现自己在谈判和提高租金要价方面得以占上风。

• 由于年底市场活动放缓,2021 年第四季的租赁活动相当低迷。2021 年第四季共签订了 23,489 份租约合同, 总租金价值达到 9400 万新元。

• 租赁市场有望在 2022 年进一步增长。鉴于较高的额外买家印花税(ABSD)费率,外籍人士可能会选择租房而不买房,从而使租赁市场产生更多需求。

新加坡每季私人住宅租赁数量与总值
来源:市区重建局、市区重建局房地产资讯系统

新加坡私宅市场展望

郭耀阳(Leo Kwek)预计,2022 年私宅价格的增长将放缓至 3% 到 5% 。新降温措施将会影响投资需求,并确保价格以更可持续的方式变动。 除了较依赖投资者的 CCR 之外,RCR 和 OCR 等其他细分市场的价格应会保持相当坚挺,由提升者和本地居民的实际需求以及有限的未售大众市场房屋库存所支撑。

• 郭耀阳预测,2022 年全年将有 9,000 至 10,000 套新私宅以及 15,000 至 16,000 套转售单位售出。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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