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六处销售缓慢却随后盈利的新楼盘(超过90%赚钱)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-08-27

六处销售缓慢却随后盈利的新楼盘(超过90%赚钱)

房地产行业里的一种常见营销策略是在各种新楼盘的网站上使用“热卖”的字眼。我们往往认为,好的开始也意味着好的结束——因此,按照“集体智慧”的传统思维,任何快速售罄的房产最终也将在转售市场中表现优异。然而,实际上并不总是如此。

有时,即使公寓起步销售缓慢(可能出于各种原因),它们稍后仍然能跟上来。一般来说,人们乐于看到公寓正热销才毅然买入。如果新楼盘在发布时只售出百分之十的单位,典型的想法是一定有什么不对劲,是吗?好吧,这并不总是正确的。

在此列表中,以下公寓在发售时均销售缓慢,但此后的表现比大多数人预期的要好得多。

我们如何挑选这份列表上的公寓

以下公寓在前六个月内售出的单位数量不到其单位总数的 30%(按行业标准来说属于销售缓慢)。然而,根据截至 2022 年 5 月的转售交易,这些公寓项目至少有 90% 或更多的交易获得了盈利。

1. 盛世名园(Sims Urban Oasis)

盛世名园(Sims Urban Oasis)

地点:沈氏通道 2 号(第 14 区)

开发商:国浩房地产(GuocoLand)

交房时间:2017 年

产权:99 年

单位数量:1024

首发销量:前六个月售出 26%

盈利转售交易百分比:99%(181 收益,1 亏损)

平均收益:128,461 元

说实话,盛世名园(Sims Urban Oasis)是分阶段推出的,所以它并不是一次就可以完全售罄。但即使它每阶段推出两百个单位,它也只售出了其中一百多个单位——并不是非常出色的成绩。当时最大的问题是缓慢而低迷的市场(它正在跌至 2017 年的底谷)。

当时还有其他两个因素可能导致销售放缓:

首先,这是一个拥有超过一千个住宅单位的大型开发项目;高层单位数还伴随着建筑物密集的地区。周围没有太多的绿色植物或开放空间,人们认为家庭买家不会喜欢这一点。

其次,有人担心它离芽笼红灯区不到 10 分钟的步行路程。实际上,这不是问题,盛世名园(Sims Urban Oasis)已经足够远了——但购房者总是对芽笼地区持有些许谨慎态度。不谈道德败坏的方面,一些买家还发现该地区有点破旧和拥挤。

然而,由于巴耶利峇的转型,盛世名园(Sims Urban Oasis)的销售从此景气起来。该公寓到阿裕尼地铁站(Aljunied MRT)有 6 分钟的步行路程,从那里只需一站即可到达巴耶利峇中心(PLQ)。这是一个遍布购物中心和甲级写字楼的区域,让盛世名园(Sims Urban Oasis)重新吸引了业主的兴趣。

正如一些居民也可以证实的那样,盛世名园(Sims Urban Oasis)非常靠近数个美食区,很多都营业至深夜(我们的红灯区可能更以美食而闻名)。

也就是说,盛世名园(Sims Urban Oasis)仍然名副其实:它是为城市居民准备的公寓,这些人不介意生活在钢筋水泥之中。它很便利,比许多巴耶利峇同地区的公寓更新、价格更优惠;但这些是以减少绿色空间作为代价的。

2. 优景园(The Panorama)

优景园(The Panorama)

地点:宏茂桥 2 道 8 号(第 20 区)

开发商:会德丰产业(Pinehill Investments Pte. Ltd.)

交房时间: 2017 年

产权:99 年

单位数量:698

首发销售额:前六个月售出 27%

盈利转售交易百分比:100%(138 收益,无亏损)

平均收益:239,235 元

优景园(The Panorama)的销售如此缓慢,以至于会德丰产业 2013 年在该房地产项目上损失了 1.1 亿元。主要原因是当时房地产市场的疲软态势。新加坡金融管理局(MAS)在 2013 年 1 月宣布了新的降温措施,以及引入总偿债率(TDSR)顶限。

优景园(The Panorama)尤其受此影响,因为人们认为它的售价会很高昂(高端公寓往往率先受到降温措施的影响)。会德丰产业以高端豪宅开发商着称,再加上他们对该地块的高标价:宏茂桥政府售地计划(GLS)地块标价 5.5 亿元。

当价格从每平方英尺 1,343 元的中位数跌至惊人的每平方英尺 1,200 元时,优景园(The Panorama)的销售额才有所回升。

这可能造成了如今大量的盈利交易。

即使在那个时候,一套低于每平方英尺 1,300 元的新高端公寓也很划算——所以最初的买家们捡了个便宜。

就位置而言,优景园(The Panorama)的最大亮点是靠近著名的圣尼格拉女校(CHIJ St. Nicholas Girls’ School),步行仅需 5 分钟。步行 6 分钟亦可到达位于汤申—东海岸地铁线的美华地铁站(Mayflower MRT)。

3. 御品居(The Trilinq)

御品居(The Trilinq)

地点:惹兰仑平 28 号(第 5 区)

开发商:Clementi Development Pte. Ltd.

交房时间:2017 年

产权:99 年

单位数量:755

首发销量:前六个月售出 14%

盈利转售交易百分比:90%(103 收益,11 亏损)

平均收益:190,715 元

御品居(The Trilinq)缓慢的初期销售情况可以用一句话来概括:空隙的分层空间。我们之前已经解释过这可能有多浪费钱,但总而言之:公寓单位具有较高的城高比例,而这个挑高空间计算在您购买的套内面积里。

一些御品居(The Trilinq)单位有大量的挑空(void space)——有些客厅的城高是六米,令人印象深刻。然而,这从长远来看也许能为买家带来回报,因为转售收益一直很稳健。我们不得不承认,挑高的天花板确实给人留下了深刻的印象,除顶层公寓单位之外很少见。

话又说回来了,有迹象显示在三年施工周期内放缓销售步伐是开发商的计划,而不是试图让所有单位在一个月内售罄。

另一个需要考虑的因素是额外买家印花税(ABSD)的最后期限。 御品居(The Trilinq)是有可能错过五年期限的公寓之一(预估的额外买家印花税支出加上利息为 5,090 万元)。在 2017 年销售结束时,平均价格降至大约每平方英尺 1,200 元至 1,300 元左右(与发售时的平均每平方英尺 1,505 元相比)。因此,这在一定程度上解释了当今某些交易中的高转售收益。

4. The Santorini

The Santorini

地点:淡滨尼 86 街 23 号(第 18 区)

开发商:中冶置业(MCC Land)

交房时间:2017 年

产权:99 年

单位数量:597

首发销量:前六个月售出 22%

盈利转售交易百分比:92%(89 收益,8 亏损)

平均收益:86,211 元

The Santorini 和优景园(The Panorama)一样,在接近发售时受到了引入的总偿债率(TDSR)限制的影响。大众确实对这处房产有需求;但在 The Santorini 发售的周末期间,大部分售出的单位主要是较小的一居室和两居室。

这可能是由于较低的总价格,这对于力求满足总偿债率限制的新买家们来说至关重要(最小的一居室单位在发售时仅约 50 万元)。然而,事实证明,较大的单位想要在未来两年内搬迁颇具挑战。

那时人们认为市场开始饱和,各种大众市场房地产项目供应过多,而且该地区也有相当多新的房地产项目供应。

The Santorini 还必须应对一个长期存在的问题:这个公寓在步行距离内没有地铁站,而且主要面向那些开车一族。

尽管如此,由于淡滨尼地区的持续开发,转售收益一直表现强劲。The Santorini 距离淡滨尼中心不到 10 分钟车程,淡滨尼中心是一个主要零售集群,也有很多甲级写字楼。目前的价格约为每平方英尺 1,240 元以上,对于靠近淡滨尼中心那些价格较高且较旧的公寓来说,The Santorini 是一个可行的选择。

5. Principal Garden

Principal Garden

地点:查理士太子弯 93 号(第 3 区)

开发商:华业集团(UOL)、庆隆(Kheng Leong)

交房时间:2018 年

产权:99 年

单位数量:663

首发销量:前六个月售出 31%

盈利转售交易百分比:99%(85 收益,1 亏损)

平均收益:214,348 元

Principal Garden 似乎主要面向投资者:大约百分之七十的单位是较小的一居室和两居室,而该房地产项目还发售双钥匙(dual-key)单位。麻烦的是,鞋盒(shoebox)单位热潮在 2011/12 年达到顶峰。到 2015 年 Principal Garden 发售时,我们被新闻媒体轰炸,说鞋盒单位是如何使市场过度饱和的;投资者们开始担心转售前景。附近还有很多来自嘉峻居(Ascentia Sky)、盛峰(Echelon)和屹岭豪庭(Alex Residences)的竞争。

新闻媒体称 Principal Garden 销售强劲;但请记住,这些数字代表分段发售的成绩(例如,开发商在发售周末期间只推出了两百个单位)。这是开发商们不那么有信心时常用的策略,因为这有助于营造公寓热销的印象。从上面的数字可以看出,前六个月的吸纳率很低。

尽管如此,Principal Garden 多年来一直表现得很好。这可能归因于许多因素,例如中峇鲁的高档化改造(红山地铁站 Redhill MRT 距离该房地产项目约 10 分钟的步行路程,距中峇鲁地铁站 Tiong Bahru MRT 仅一站路)。

也许另一个原因是开发商使用的二八地块分配方法,其中百分之八十的地块是景观绿化。如今,如此慷慨的地块分配已很少见,尤其是在城市化的其他中央区中。有时,您在渲染图中看到的还不够,而在现实生活中的亲眼所见将会大不相同。

6. The Skywoods

The Skywoods

地点:牛乳场岭 11 号(第 23 区)

开发商:Bukit Timah Green Development Pte. Ltd.

交房时间:2016 年

产权:99 年

单位数量:420

首发销量:前六个月售出 14%

盈利转售交易百分比:93%(66 收益,4 亏损)

平均收益:133,709 元

在 The Skywoods 发售时,买家们主要抱怨的是租赁地契的产权。当时离 The Skywoods 最近的有牡丹园(Dairy Farm Estate)和雅姿园(Hazel Park)等公寓,这些永久地契公寓的售价要低得多。

发售日期使情况更加复杂。在 The Skywoods 接近发售之际引入的总偿债率(TDSR)限制,意味着一些买家们发现他们无法满足购买 The Skywoods 的要求。这使得销售团队直到 2015 年价格降低之前都很难卖出公寓单位。

然而,自那时起,The Skywoods 的销售一直一帆风顺。该地区的改造有助于推高价格,例如附近的山景地铁站(Hillview MRT)和铁道路线(Rail Line)的开发。

还有其他公寓在发售时表现惨淡,但此后表现良好

房地产价格变动的原因有很多,也许是眼前的趋势,或者市场正在适应新政策。我们没办法在一篇文章中指出每种情况的具体原因。

但从我们分享的公寓案例中足以表明,公寓发售日的销售成绩对未来的表现来说并不总是一个好的指标(尽管有时它确实需要一些价格折扣)。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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