房地产行业里的一种常见营销策略是在各种新楼盘的网站上使用“热卖”的字眼。我们往往认为，好的开始也意味着好的结束——因此，按照“集体智慧”的传统思维，任何快速售罄的房产最终也将在转售市场中表现优异。然而，实际上并不总是如此。
有时，即使公寓起步销售缓慢（可能出于各种原因），它们稍后仍然能跟上来。一般来说，人们乐于看到公寓正热销才毅然买入。如果新楼盘在发布时只售出百分之十的单位，典型的想法是一定有什么不对劲，是吗？好吧，这并不总是正确的。
在此列表中，以下公寓在发售时均销售缓慢，但此后的表现比大多数人预期的要好得多。
我们如何挑选这份列表上的公寓
以下公寓在前六个月内售出的单位数量不到其单位总数的 30%（按行业标准来说属于销售缓慢）。然而，根据截至 2022 年 5 月的转售交易，这些公寓项目至少有 90% 或更多的交易获得了盈利。
1. 盛世名园（Sims Urban Oasis）
地点：沈氏通道 2 号（第 14 区）
开发商：国浩房地产（GuocoLand）
交房时间：2017 年
产权：99 年
单位数量：1024
首发销量：前六个月售出 26%
盈利转售交易百分比：99%（181 收益，1 亏损）
平均收益：128,461 元
说实话，盛世名园（Sims Urban Oasis）是分阶段推出的，所以它并不是一次就可以完全售罄。但即使它每阶段推出两百个单位，它也只售出了其中一百多个单位——并不是非常出色的成绩。当时最大的问题是缓慢而低迷的市场（它正在跌至 2017 年的底谷）。
当时还有其他两个因素可能导致销售放缓：
首先，这是一个拥有超过一千个住宅单位的大型开发项目；高层单位数还伴随着建筑物密集的地区。周围没有太多的绿色植物或开放空间，人们认为家庭买家不会喜欢这一点。
其次，有人担心它离芽笼红灯区不到 10 分钟的步行路程。实际上，这不是问题，盛世名园（Sims Urban Oasis）已经足够远了——但购房者总是对芽笼地区持有些许谨慎态度。不谈道德败坏的方面，一些买家还发现该地区有点破旧和拥挤。
然而，由于巴耶利峇的转型，盛世名园（Sims Urban Oasis）的销售从此景气起来。该公寓到阿裕尼地铁站（Aljunied MRT）有 6 分钟的步行路程，从那里只需一站即可到达巴耶利峇中心（PLQ）。这是一个遍布购物中心和甲级写字楼的区域，让盛世名园（Sims Urban Oasis）重新吸引了业主的兴趣。
正如一些居民也可以证实的那样，盛世名园（Sims Urban Oasis）非常靠近数个美食区，很多都营业至深夜（我们的红灯区可能更以美食而闻名）。
也就是说，盛世名园（Sims Urban Oasis）仍然名副其实：它是为城市居民准备的公寓，这些人不介意生活在钢筋水泥之中。它很便利，比许多巴耶利峇同地区的公寓更新、价格更优惠；但这些是以减少绿色空间作为代价的。
2. 优景园（The Panorama）
地点：宏茂桥 2 道 8 号（第 20 区）
开发商：会德丰产业（Pinehill Investments Pte. Ltd.）
交房时间: 2017 年
产权：99 年
单位数量：698
首发销售额：前六个月售出 27%
盈利转售交易百分比：100%（138 收益，无亏损）
平均收益：239,235 元
优景园（The Panorama）的销售如此缓慢，以至于会德丰产业 2013 年在该房地产项目上损失了 1.1 亿元。主要原因是当时房地产市场的疲软态势。新加坡金融管理局（MAS）在 2013 年 1 月宣布了新的降温措施，以及引入总偿债率（TDSR）顶限。
优景园（The Panorama）尤其受此影响，因为人们认为它的售价会很高昂（高端公寓往往率先受到降温措施的影响）。会德丰产业以高端豪宅开发商着称，再加上他们对该地块的高标价：宏茂桥政府售地计划（GLS）地块标价 5.5 亿元。
当价格从每平方英尺 1,343 元的中位数跌至惊人的每平方英尺 1,200 元时，优景园（The Panorama）的销售额才有所回升。
这可能造成了如今大量的盈利交易。
即使在那个时候，一套低于每平方英尺 1,300 元的新高端公寓也很划算——所以最初的买家们捡了个便宜。
就位置而言，优景园（The Panorama）的最大亮点是靠近著名的圣尼格拉女校（CHIJ St. Nicholas Girls’ School），步行仅需 5 分钟。步行 6 分钟亦可到达位于汤申—东海岸地铁线的美华地铁站（Mayflower MRT）。
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3. 御品居（The Trilinq）
地点：惹兰仑平 28 号（第 5 区）
开发商：Clementi Development Pte. Ltd.
交房时间：2017 年
产权：99 年
单位数量：755
首发销量：前六个月售出 14%
盈利转售交易百分比：90%（103 收益，11 亏损）
平均收益：190,715 元
御品居（The Trilinq）缓慢的初期销售情况可以用一句话来概括：空隙的分层空间。我们之前已经解释过这可能有多浪费钱，但总而言之：公寓单位具有较高的城高比例，而这个挑高空间计算在您购买的套内面积里。
一些御品居（The Trilinq）单位有大量的挑空（void space）——有些客厅的城高是六米，令人印象深刻。然而，这从长远来看也许能为买家带来回报，因为转售收益一直很稳健。我们不得不承认，挑高的天花板确实给人留下了深刻的印象，除顶层公寓单位之外很少见。
话又说回来了，有迹象显示在三年施工周期内放缓销售步伐是开发商的计划，而不是试图让所有单位在一个月内售罄。
另一个需要考虑的因素是额外买家印花税（ABSD）的最后期限。 御品居（The Trilinq）是有可能错过五年期限的公寓之一（预估的额外买家印花税支出加上利息为 5,090 万元）。在 2017 年销售结束时，平均价格降至大约每平方英尺 1,200 元至 1,300 元左右（与发售时的平均每平方英尺 1,505 元相比）。因此，这在一定程度上解释了当今某些交易中的高转售收益。
4. The Santorini
地点：淡滨尼 86 街 23 号（第 18 区）
开发商：中冶置业（MCC Land）
交房时间：2017 年
产权：99 年
单位数量：597
首发销量：前六个月售出 22%
盈利转售交易百分比：92%（89 收益，8 亏损）
平均收益：86,211 元
The Santorini 和优景园（The Panorama）一样，在接近发售时受到了引入的总偿债率（TDSR）限制的影响。大众确实对这处房产有需求；但在 The Santorini 发售的周末期间，大部分售出的单位主要是较小的一居室和两居室。
这可能是由于较低的总价格，这对于力求满足总偿债率限制的新买家们来说至关重要（最小的一居室单位在发售时仅约 50 万元）。然而，事实证明，较大的单位想要在未来两年内搬迁颇具挑战。
那时人们认为市场开始饱和，各种大众市场房地产项目供应过多，而且该地区也有相当多新的房地产项目供应。
The Santorini 还必须应对一个长期存在的问题：这个公寓在步行距离内没有地铁站，而且主要面向那些开车一族。
尽管如此，由于淡滨尼地区的持续开发，转售收益一直表现强劲。The Santorini 距离淡滨尼中心不到 10 分钟车程，淡滨尼中心是一个主要零售集群，也有很多甲级写字楼。目前的价格约为每平方英尺 1,240 元以上，对于靠近淡滨尼中心那些价格较高且较旧的公寓来说，The Santorini 是一个可行的选择。
5. Principal Garden
地点：查理士太子弯 93 号（第 3 区）
开发商：华业集团（UOL）、庆隆（Kheng Leong）
交房时间：2018 年
产权：99 年
单位数量：663
首发销量：前六个月售出 31%
盈利转售交易百分比：99%（85 收益，1 亏损）
平均收益：214,348 元
Principal Garden 似乎主要面向投资者：大约百分之七十的单位是较小的一居室和两居室，而该房地产项目还发售双钥匙（dual-key）单位。麻烦的是，鞋盒（shoebox）单位热潮在 2011/12 年达到顶峰。到 2015 年 Principal Garden 发售时，我们被新闻媒体轰炸，说鞋盒单位是如何使市场过度饱和的；投资者们开始担心转售前景。附近还有很多来自嘉峻居（Ascentia Sky）、盛峰（Echelon）和屹岭豪庭（Alex Residences）的竞争。
新闻媒体称 Principal Garden 销售强劲；但请记住，这些数字代表分段发售的成绩（例如，开发商在发售周末期间只推出了两百个单位）。这是开发商们不那么有信心时常用的策略，因为这有助于营造公寓热销的印象。从上面的数字可以看出，前六个月的吸纳率很低。
尽管如此，Principal Garden 多年来一直表现得很好。这可能归因于许多因素，例如中峇鲁的高档化改造（红山地铁站 Redhill MRT 距离该房地产项目约 10 分钟的步行路程，距中峇鲁地铁站 Tiong Bahru MRT 仅一站路）。
也许另一个原因是开发商使用的二八地块分配方法，其中百分之八十的地块是景观绿化。如今，如此慷慨的地块分配已很少见，尤其是在城市化的其他中央区中。有时，您在渲染图中看到的还不够，而在现实生活中的亲眼所见将会大不相同。
6. The Skywoods
地点：牛乳场岭 11 号（第 23 区）
开发商：Bukit Timah Green Development Pte. Ltd.
交房时间：2016 年
产权：99 年
单位数量：420
首发销量：前六个月售出 14%
盈利转售交易百分比：93%（66 收益，4 亏损）
平均收益：133,709 元
在 The Skywoods 发售时，买家们主要抱怨的是租赁地契的产权。当时离 The Skywoods 最近的有牡丹园（Dairy Farm Estate）和雅姿园（Hazel Park）等公寓，这些永久地契公寓的售价要低得多。
发售日期使情况更加复杂。在 The Skywoods 接近发售之际引入的总偿债率（TDSR）限制，意味着一些买家们发现他们无法满足购买 The Skywoods 的要求。这使得销售团队直到 2015 年价格降低之前都很难卖出公寓单位。
然而，自那时起，The Skywoods 的销售一直一帆风顺。该地区的改造有助于推高价格，例如附近的山景地铁站（Hillview MRT）和铁道路线（Rail Line）的开发。
还有其他公寓在发售时表现惨淡，但此后表现良好
房地产价格变动的原因有很多，也许是眼前的趋势，或者市场正在适应新政策。我们没办法在一篇文章中指出每种情况的具体原因。
但从我们分享的公寓案例中足以表明，公寓发售日的销售成绩对未来的表现来说并不总是一个好的指标（尽管有时它确实需要一些价格折扣）。
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