问答系列 Q&A 置业面面观:打工族买房系列

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-11

问答系列 Q&A 置业面面观:打工族买房系列

打工族买房系列

Q:如今,在中国房地产急转向下的时候,有一个地方被极度看好,甚至出现了扫楼如扫货的情况。这个地方就是新加坡。

评论普遍认为:如果说亚太房地产还有哪里值得投资,那就是新加坡。不管是寻找入市良机的投资者,还是想要在新加坡扎根的新移民,抑或是看热闹的看客,肯定都想一探究竟。那么,我们这次就听听来自行家里手的一手信息。

与我对话的是一位土生土长的新加坡人郭耀阳(Leo Kwek)。不必担心沟通的问题,他的中国话溜溜的,而且只说耿直的大实话。深耕新加坡房地产行业多年的他致力于搭建中国和新加坡的真实沟通桥梁。我们这次要与他聊一聊新加坡买房的痛点和解决方案。希望我们的对谈可以为各位听众提供一些帮助和灵感,让你们的决策思路变得通透和清晰。

A:大家好,我是 Leo。感谢这次对谈的机会。我经常把与人交流称为“思想的碰撞”。互通有无的过程,收获的不仅仅是“和而不同”,还有“灵光一现”。因为人与人的想法经常是各不相同的,所以交谈会碰撞出火花来。好比有些朋友跟我说:有些事跟 Leo 聊完之后,突然就不那么茫然了,“啊哈”——想通了。

这次,我只从买房人和投资者的需求出发,不废话不夸大。我从不把自己定位成中介或者经纪人,我是提供解决方案的人。我是提供一站式咨询和资源的节点人。

借用一句流行话:中国人不骗中国人。有些客户会逮着我问:我怎么知道你会不会也骗我啊。人与人之间的信任是很脆弱的,我会非常小心的建立和维护这种信任,这是我最大的财富。我不是只想做一次生意的人,我是做口碑的。基本上,我的大部分客户朋友都是转介绍亲戚朋友给我,让我来帮助他们。

Q:太好了。那么,“思想的碰撞”就现在开始吧。

A:希望我们都有所收获。

Part 1 在新加坡毕业之后,考虑要不要留新买房

Q:新加坡作为“卷王之王”,在新加坡幸福感会提升吗?

A:首先我们说一下“卷”这个事儿。我想很多人说“卷”是指生活和工作节奏变快、压力变大。

压力来源主要是新加坡的生活成本在大幅上升,尤其表现在房租、房价的上升。今年的房租比去年涨了至少两倍,原本打算买房的人可能会看中的房子上涨了至少 20%。从这个方面来看,的确是居大不易。

“内卷”这个词原本的含义是描述毫无意义的竞争造成人和资源的损耗。选择来新加坡真的是毫无意义的吗?之所以 2022 年人们还在涌入新加坡,有些人是因为工作调动,有些是因为这里能获得更符合预期的发展机会,有些人是换个环境、拓宽生活体验,有些人是为了子女教育和长远考虑。这些都是人们来新加坡的目的,是因为更好的工作和生活。

新加坡有没有 996、007?

有。但是据我观察,在新加坡,中资企业往往加班严重,本土企业或跨国外企工作压力会小很多。拿新加坡和国内的一线城市特别是上海、深圳去比较,我认为不见得新加坡会更卷。而且就去年的统计数字来看,新加坡失业率最低达到了 1.8%,六年来历史最低水平。相应的企业到处在招人,到处都招不到人。

新加坡有没有“千军万马过独木桥”?

也不见得。新加坡的精英教育采取的是分流制,的确是非常残酷的竞争。但是,新加坡的课程设置和教学方式都和西方更接近,未来进入世界名校的可能性更大。单纯拿学费来说,新加坡小学读国际学校 25,000 至 35,000 新币一年,在上海读包玉刚实验学校,学费是 15.6 万至 21 万/每年。不见得新加坡更贵吧。

我们说到生活成本最高的城市总是要提一嘴新加坡。那你用上海的物价平移到新加坡,真的觉得新加坡更贵吗?新加坡贵在哪里?贵在车价。在新加坡购买一辆豪车平均要花费 50 万新元(约合 250 万人民币),比第二名的上海高出近三成。而且,买车还要缴纳高昂的税费和注册费。另外,还需要一张 Certificate of Entitlement(COE)拥车证。去年的一次竞标中,一张拥车证价值 99,999 新币,差一块到 10 万新币,约合 50 万人民币!50 万人民币在中国可以买一台很不错的车,而在新加坡,只能买一个类似于“车牌”的东西,且有效期只有 10 年……

抛开车价不提,其实新加坡的生活压力会小很多。从房价上来讲,一对新加坡夫妻双职工,基本 5-8 年就可以还清房贷,上海不服来战。

Q:留在新加坡的打工人,买房究竟香不香?

A:很多打工人从长远发展的角度考虑,认为新加坡更占优势。如果能够留下来拿到 PR(永居身份),有条件的话买政府建造的组屋,就不用像外国人买房一样只能购买价格更高的公寓,也不需要多交 30% 的税,这样房价相较国内一线城市市中心的房价,就有了很大的优势了。如果有资格购买组屋,大概 300 万人民币可以买一套适合居住的三室一厅,买房压力并不算大。而同样的价格,在上海和深圳可能只能买个城市边边去了。这样说来,新加坡的年轻人因为没有那么重的房贷压力,说不定是会感觉幸福一点。更不用说更完善的城市居住配套了。

即便不是奔着买组屋的目的过来,新加坡政策环境友好、社会安定昌明、也没有国内所谓的“35岁危机”,因为汇率等因素到手的薪资其实也会更高一些,这些人愿意多闯、多试,来新加坡也是一个很好的选择。毕竟有人来,就会有人往,潮涨潮落。最终留在新加坡的,一定是找到了一条适合自己的道路。

Part 2 打工买房,如何开始规划?

Q:想在新加坡买房,然而家里一穷二白,从现在起该如何规划?

A:问这个问题的我想大概率是在新加坡读书、然后留在新加坡的留学生。要不就是工作调动过来的打工人。的确,全靠自己打拼在新加坡买房很困难,特别是在身份没有定下来的时候。安居乐业,“安居”这件事对新加坡本地的年轻人来说难度要低得多,基本上不需要父母帮忙就能买一套婚房。

外国人在新加坡规划买房,一般有两条路:

一、结个婚,买政府组屋。新人打副本就是要团队合作,获取的装备比自己一个人做任务要好得多。组屋比公寓便宜,公寓的价格可能是组屋的 2-3 倍。一般来说一套新的三房式组屋 40 多万新币,相当于国内的三线城市的房价,负担起来压力不大。

但是,买组屋有限制:

  1. 外国人不能买;
  2. 夫妻只有一人是 PR,不能买;
  3. 夫妻二人都是 PR 只能买二手组屋,但是需要双方都拥有 3 年以上的 PR 身份。

那么,如果你是还没拿 PR 的外国人,最快的办法是找个伴侣是新加坡公民。如果你拿的是工作签证或者家属签证,准证的有效期需超过 6 个月,可以买转售组屋。当然,要买 BTO(新组屋)也不是不可以,你的伴侣得至少 35 岁,首次购房,家庭月收入不能超过 7,000 新币,但只能申购 2 房式的新组屋。

所以新加坡政府为了促成民众结婚生子也是很拼,没老婆就没房子,大家都去乖乖结婚啦。当然,守法公民是前提,不要为了买房子结婚,辜负爱情、出卖灵魂啊。

组屋申请资格要求很多,给大家总结一个表格看得更清楚一些:

公民+公民 所有组屋都可以买
公民+PR 所有组屋都可以买,不需要永久居民满 3 年。
公民+EP,SP,DP,WP,LTVP 准证的有效期需超过 6 个月,可以买转售组屋。
满 3 年的 PR+满 3 年的 PR 双方均拥有永久居民身份多于 3 年,可以买转售组屋。
满 3 年的 PR+不满 3 年的 PR 不可以买组屋
PR+EP,SP,DP,WP,LTVP 不可以买组屋

第二条路:姻缘难求,结婚也不是脑袋一拍脚一跺就能成的。如果等不及找个老婆(或老公),也等不及拿到 PR 再等三年,可以考虑私人公寓。不管外国人、本地人,都可以买。没老婆也可以买,但是必须得有钱。21 岁以上就能买。

Q:买公寓好贵的呢,要比组屋贵上 2-3 倍啊?

A:那这时候你又想了,我没那么多钱啊。便宜的房子有,西部北部的一些地方(武吉班让、兀兰、蔡厝港、榜鹅、三巴旺、盛港)会有一些便宜的新盘。你又觉得这些地方太远了,我来新加坡这么多年都没去过那些地方,地段不好的房子当然不买。那…今天就聊到这里,再会。

呵呵,开玩笑,怎么会那么快放弃。我们来算一算你要准备多少预算吧。(假设房价对你很友善,在你存钱期间都不会涨)。预算分为两部分:首付和月供。外国人在新加坡购买 Condo,可选择的价格区间比较大:60 万(30 平米左右单身公寓)到 300 万(取决于公寓的豪华程度、大小、地点等)都有。

外籍人士从商业银行贷款可获得的房贷额度一般在 60-70%,你必须能够承担至少 30% 的首付。60 万的公寓首付在 18 万。再算上 30% 的额外买家印花税,加上 3% 的买家税。前期得拿出来将近 38 万。如果是从中国的一线城市平移到新加坡工作,这个数额听起来的确是很有压力的了。特别是参加工作不久的职场新鲜人,还需要好几年的积累才能达到入门门槛。一般是奋斗个十来年,差不多 35 岁左右,会靠着经济实力买上一套私宅。到了人生的这个时候,也算是达成了一个阶段性的梦想吧。

Q:刚需买家怎么买房?有什么办法可以拿小钱办大事?

A:我们只需要注意选择 Condo 有几个硬性标准:

  1. 地理位置好,靠近地铁站或者离市中心很近;
  2. 附近有大公司或学校,潜在客户群大;
  3. 房产较新或者产权较长;
  4. 未来附近有待开发的商业项目;

好了,我就帮到这里了。打工人,加油!

Part 3 留新买房,最佳出手时机

Q:我不是高净值人士,我只是希望在新加坡安家乐业。作为普通人,我也不想当炮灰。新加坡的楼市上涨这么厉害,我什么时候下手最合适?

A:这个问题归根结底是在问楼市还会不会涨。这个问题你拿去问 2008 年,还有 2018 年的时候犹豫着没下手的人,你可能会听取“嗐”声一片。买房的悔恨声最多的就是当初怎么就没踩准节奏,别人都顺风扶摇直上了,只留下自己在感慨。

新加坡楼市最近的一次大跌是什么时候?2008 年的时候,那次是因为美国次贷危机掀起的全球衰退。那次房价下跌不是因为新加坡本身经济政治的原因,而是受到美国造成的全球性的动荡。2009 年全球量化宽松,新加坡的房价又迅速回升,而且是恢复最近的国家之一。我们可以去数一数从 2009 年到最近 2022 年 9 月一共推出了多少轮降温措施。“降温措施”这四个字还不明显吗?降温措施的前提就是指房价在一直猛涨,涨到政府都看不下去了,所以要出面压一压。新加坡政府对楼市一向不手软,如果你认为房价会降,你只需要想一想,政府将这个压着的手松一松,楼市又会开始往上窜。

Q:那么这个房价上涨的趋势未来会如何?

A:分析现在这种情况很适用的一句话:“长期看人口,中期看土地,短期看金融。”

首先,2000-2020 年间,人口从 403 万增长到 585 万,房地产指数从 98.9 增长到 152.1。2013 年,政府发布人口白皮书,提及新加坡的人口预计在 2030 年增长至 690 万,也许这就是摩根斯坦利预测 2030 年新加坡房价将会翻倍的重要依据吧!

再次,新加坡的土地是非常有限的,这点几乎不用多说。

最后,除了土地供应外,新加坡政府还会通过金融政策来控制房价,税往上加一加,贷款往下压一压,还有开发商的成本、房子的供应端收一收。这就是我们说的降温政策。

Q:回到现在,我们再来说说现在是买房的好时机吗?现在的情况是什么样的?

A:三年疫情带来的影响在楼市上非常明显。现在楼市上的库存远远满足不了需求。再加上低利率的量化宽松环境,所以才导致房价持续高涨。

那这次涨势会不会持续?要不要继续观望等待房价下调呢?直接抛出答案在这里——刚需不用等,投资要慎重。

自住的话没什么好说的,如果等到新的降温措施带来的房价下跌,这意味着上车的门槛也会变高。如果因为贷款或者缴税的政策影响到你的购买力,买房计划被打乱,就得不偿失了。

对于投资客来说,长期来看房价还是会涨。房价现在才刚刚补回2013年的高点,还有很大的上涨空间。但是短期内房价会但短期房价已经回弹,目前应该还未到谷底,因此需挑选性价比较高的项目和单位,不要盲目追涨。毕竟房产投资锁定期较长,一旦入场会丧失其他的投资机会,一定要谨慎选择。

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Part 4 打工人买房案例分享

Q:在新加坡买房自住要考虑哪些问题?(镜像问题:买房投资要考虑哪些问题?)

A:

1、选地段。这个话题已经说烂了,说吐了。不说了。还想不通这个问题的小伙伴们就会被狠狠割一笔。

2、满足现阶段需求。此话怎讲?刚工作的年轻人没必要超出承受能力过早买个大三居、大四居。奔三的、考虑结婚的小夫妻,手上余钱不多的,肯定不能买个单身公寓。如果近期不考虑生孩子的,也就没有必要多花点钱买在顶级小学附近。在 CBD 工作的,肯定不考虑跑义顺买个房。

3、买那些容易找到接盘侠的房子。人的一生很长,也不会只住在一所房子里。不断调整需求,不断置换,不断改善,这是许多人的买房路径。买那种不好转手出去的房子,就是在扼杀自己的未来。

4、冷静看待房价涨跌。房子有投资属性,但不要抱着投资的心态来买房。既然是投资,那就是一个非常有门槛的事情,需要多做功课,不要拍脑袋就下手。多去看房,多了解政策。

Q:一直拖着没买房,现在房价那么高,万一买了房价就降怎么办?

A:如果你在 11 年的时候问了这个问题,那么将来你还会继续问这个问题。那时候你就会想:这中间这么多年,终究是错付了。

从现在的阶段来说,房价肯定还是会有上有下。但是长期来讲,房价肯定是向上的。我们之前说过:“长期看人口,中期看土地,短期看金融。”

新加坡政治稳定,货币稳定,而且失业率极低。而且新加坡作为移民国家,土地有限,却有 550 万人口。新加坡政府预计 2030 年人口超 650 万。八年增加 100 万人,这些人住哪?他们带来的、和创造的财富要往哪里去?

现在的种种迹象告诉我们,这一波从 2020 年中开启的房价快速上涨期可能即将结束,甚至已经结束。楼市将在 2023 年进入平稳期。房价虽然不再快速上涨,但也很难大跌。除非再来一次世界大战。

Q:打工打到怀疑人生,30 岁还没买成房,想在新加坡工作五年拿到身份之后再去买房,可行吗?

A:要拿身份当然是越快越好。拿身份再买房可行不可行?我说不好。但是我可以讲一个客户的切身经历。

他在 17 年就考虑买房,那个时候政策还是外国人缴 15% 的税。如果他拿到身份,可以省 10% 的税。结果呢,他 PR 没拿到,房价涨了多少?当年从第二极度起房价涨了 9.1%。税没省,房价还涨了。

再等几年,人们都以为疫情来了,房价肯定跌。结果房价涨了 21%。越拖越坏事。

我们就算把房价涨幅放在一边,有时候政策的调整也会影响负担能力。利率上涨、贷款额度下调、收入要求上抬,一来一回,拿到身份省下来的钱未必可以 cover。

问题的最关键是:拿身份这件事是十拿九稳的吗?

所以,我对所有经济能力有限、买房自住人士的建议是:不要等。看好就上车。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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