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全球资产配置，房地产投资系列
Q：如今，在中国房地产急转向下的时候，有一个地方被极度看好，甚至出现了扫楼如扫货的情况。这个地方就是新加坡。
评论普遍认为：如果说亚太房地产还有哪里值得投资，那就是新加坡。不管是寻找入市良机的投资者，还是想要在新加坡扎根的新移民，抑或是看热闹的看客，肯定都想一探究竟。那么，我们这次就听听来自行家里手的一手信息。
与我对话的是一位土生土长的新加坡人郭耀阳（Leo Kwek）。不必担心沟通的问题，他的中国话溜溜的，而且只说耿直的大实话。深耕新加坡房地产行业多年的他致力于搭建中国和新加坡的真实沟通桥梁。我们这次要与他聊一聊新加坡买房的痛点和解决方案。希望我们的对谈可以为各位听众提供一些帮助和灵感，让你们的决策思路变得通透和清晰。
A：大家好，我是 Leo。感谢这次对谈的机会。我经常把与人交流称为“思想的碰撞”。互通有无的过程，收获的不仅仅是“和而不同”，还有“灵光一现”。因为人与人的想法经常是各不相同的，所以交谈会碰撞出火花来。好比有些朋友跟我说：有些事跟 Leo 聊完之后，突然就不那么茫然了，“啊哈”——想通了。
这次，我只从买房人和投资者的需求出发，不废话不夸大。我从不把自己定位成中介或者经纪人，我是提供解决方案的人。我是提供一站式咨询和资源的节点人。
借用一句流行话：中国人不骗中国人。有些客户会逮着我问：我怎么知道你会不会也骗我啊。人与人之间的信任是很脆弱的，我会非常小心的建立和维护这种信任，这是我最大的财富。我不是只想做一次生意的人，我是做口碑的。基本上，我的大部分客户朋友都是转介绍亲戚朋友给我，让我来帮助他们。
Q：太好了。那么，“思想的碰撞”就现在开始吧。
A：希望我们都有所收获。
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Part 1 新加坡是否被过度吹捧了
Q: 这两年，新加坡最爆火的移民目的地吸引了很多关注，也让各位看客产生了很多问题：这种热火朝天是否是中介过度吹捧的假象？是否只是昙花一现的繁荣？
A: 现在网民真是被骗怕了哈。我相信这些问题是意向润新加坡的人要问的头号问题。其实这是一个非常客观也非常主观的问题。
说客观是因为我们有实实在在的数据表明世界在看好新加坡。今年新加坡经济好到什么程度，那就是——招工靠抢、租房也靠抢。公司在扩大招工、在涨薪抢人。很多公司直接涨薪 15%。今年的新加坡租房市场也是火爆到离谱，很多人租房都来不及去看房，多看一眼房子就没了。
新加坡贸易与工业部预计，新加坡经济将在 2022 年迎来 3%-5% 的增长。有预测说 2022 年新加坡的人均 GDP 将超过 53 万元人民币。这些都是有实实在在的数据和例子在的，所以，这种说法是客观的。
但是，人的居住体验，或者说，人对一个国家的看法是极其主观的。有人认为，新加坡最作为纳税低、政局稳定的宜居之地，成为有钱人的聚集地也不足为奇。而有些人认为，新加坡已经成了富豪们的游戏场，生活成本飙升，已经在劝退中产了。另外，新加坡的“卷”劝退了很多普通人，在坡国过日子会有点无聊，因为娱乐项目很少。
但是无论如何，不论是出于工作、学习、生活还是资产配置的目的来到新加坡，这都是在用脚投票。
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Q：嗯，的确，很多人到新加坡工作或者看中新加坡就会必然而然想一想买房的问题。新加坡楼市这两年涨得很厉害哦。究竟有多厉害？
A：毋庸置疑，新加坡楼市的上涨给人们展示出一片欣欣向荣的景象。2022 年第二季度，新加坡私人住宅的价格以 3.5% 的速度快速上涨，房价价格指数至 180.9。五年时间一共上涨了 41 个基点。在过去五年的时间里，新加坡政府共三次调高了印花税，新加坡公民二套房的额外印花税（ABSD）从 12% 增加到 17%；外国人的额外印花税，从 20% 增加到 30%。即便如此，也几乎对房产价格指数的上涨毫无影响。
新加坡楼市在全球房地产市场普遍降温的大环境下，显得颇为强劲。
Q：那我得替普罗大众问一问，这样的繁荣背后是否需要担心泡沫的问题？
A：提到楼市泡沫，我们首先会想起的是 90 年代日本的房地产泡沫破裂。楼市一夜崩盘，无数家庭分崩离析。勤恳工作的普通百姓倾家荡产，面临居无定所的惨况。近一点的有 07 年的美国次贷危机，千万家庭沦为负资产者。
再近一点，更有切肤之痛的是今年中国楼市的“断供潮”。虽然我们不能称这次危机为严重的泡沫破裂事件，后果尚未可知。但是，这次受害的都是每月还贷、从不拖欠、信用良好的优质抵押贷款客户。
普通人在危机浪潮下是不堪一击的，没有预见风险和对抗风险的能力是非常危险的。所以我很高兴可以听到购房者问这样的问题，也希望持续听到这样的问题。有理性、有风险意识的投资者是构建良好市场的基础。
新加坡政府为了防止房地产泡沫出现，从 2009 年起总共推出了 12 轮的房地产降温措施。
除了这个基础之外，新加坡的房地产市场里有一只我们不可忽视的“看得见的手”。我先直接下结论——新加坡楼市在目前可见的范围内泡沫问题不大。
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Q：为什么在全球楼市架在火上烤的时候，新加坡可以独树一帜？
A：之所以这么肯定，我们要归功于比建国历史还要久的新加坡组屋（HDB）制度。新加坡的土地由政府全权掌控，公共住房（也就是组屋）占住宅总量的 80%。
其他国家调控房地产的政策工具可能也就是税、利率和贷款额度这些。而在新加坡，可以利用的工具还包括购买资格、房价、补贴、转售条件等全方位的管控。对于绝大多数人来说，新加坡房地产的金融资产属性极小，主要就是居住属性。相比于喊出“房住不炒“开始调节楼市的中国，新加坡的住房政策在建国之初就是这样执行的。居者有其屋，是新加坡最行之有效的均贫富手段。组屋的低门槛、大额补贴和平等抽签就是一种强政府模式，这种方式是完全摒弃了资本市场的价格调节机制的。
组屋价格完全由政府确定，私人住宅价格波动对大多数居民影响较小。历史数据表明，房地产价格下跌不会影响新加坡经济发展。所以我们不用担心泡沫破裂的灾难性后果。
根据 UBS 的房产泡沫指数，新加坡的房产属于轻微 Overvalued, 指数只到了 0.5。相比而言，其他城市比如香港、东京已经到了泡沫级别了，而巴黎伦敦虽然也是 Overvalued，但是指数也比新加坡高出很多。
新加坡的私宅价格在 2022 年前三个季度上涨了 8.2%，租金上升了 20.8%，这都是得益于新加坡商业中心的强势地位和投资者天堂。
Part 2 新加坡房价上涨，要不要趁势而上？
Q：目前有很多朋友是在持币待购，就等着新加坡房价下跌一点再出手。而有人也在持币犹豫，担心在当今疫情、经济不景气的背景下，买了就跌怎么办。我就想问问这个房价，面对这么多不利因素，怎么就是不跌呢？买房人避不开的问题就是，现在是买房的好时机吗？会不会高位接盘？
A：“持房”还是“持币”这个问题我基本是无法给出一个答案的，很显然，这是一个太过主观的事情。房地产届有句名言：Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait.（不要等待时机再买房，而要买房然后等待时机。）
虽然预估接下来房产增长会放缓，但由于新加坡本来就很少房产投机、人口将继续增长、经济在增长，高就业率以及越来越多来自海外的投资需求，大概率短期内不会看到很大的价格下调。
Q：不要这么打机锋啦。痛痛快快告诉我现在能不能下手吧？
A：还是那句话，刚需就上车，投资需谨慎。
我们在这里的观点都欢迎大家一起加入讨论。我先来给出一些新加坡房价不容易跌的原因。
其一是新加坡的基本面给房价提供了强大的支持。新加坡土地有限、人口密集，这是一个非常基本的供需问题。需求仍然强劲，而可供选择的住房并不多。
其二，造成房价下跌的决定因素并不存在。很多人担心疫情、担心经济、担心利率上涨，这些都是摆在明面上的外部因素，但是实际情况证明，这一次，这些因素并没有拉低房价。
而真正决定房价下跌的因素在哪里？是没有持有能力的那批业主决定的。外部因素造成持有成本上升，有些人可以承担 50% 下跌，而有些人只能承担 20%，不然钱包受不了。有的人甚至要求只涨不跌，不然心脏受不了。当下跌发生时，这部分人先离场。价格下跌 20%，再离场一部人，下跌 50%，继续离场。然后就是我们在泡沫之前最担心的事，大量离场和雪球效应。上面我们说过了，而强政府调控的新加坡楼市没有这个基础。
其三，我们看看近九成住房拥有率的新加坡，买公寓的业主都是哪些人。首先，只有一套房的人。这部分人对房价涨跌并不敏感，毕竟不能睡大街上。再来，有两套房、三套房甚至多套房的人，我们看看新加坡的额外买家印花税，本地人买多套房要付 17-25% 的税，外国人买一套就得 30% 的税。付得起这么高的税，而且付出至少 55% 的现金来买房的人，持有能力肯定不会差。
你要是等这些人卖房造成房价下跌，那得等到天荒地老。所以，还是那句话：“该出手时就出手。”
Q：这样说来，政府强管控、房子的金融属性小，是不是就是说在劝退投资者呢？毕竟大部分买家买了房之后就是期望它涨嘛。
A：我们要先想清楚一个问题，我们在谈论新加坡房产投资的时候到底在谈论什么。投资买房一个是考虑增值潜力，再一个是租金回报。那现在房价、租金大涨，这代表什么？投资信号啊。
我们看到新闻说富豪在新加坡买房“野性消费”，看到新加坡近一年来租房靠抢，看到亚太区很多大公司都将总部搬到了新加坡。这背后都是什么原因，我不细说大家也知道。
新加坡政府是不鼓励炒房，但并不限制私宅价格上涨。而且新加坡政府多次强调他们的目标是确保价格的上升与我们的收入同步增长。
这么多外国人涌入、这么多新增的工作机会，这也不是盖的。我的一些客户朋友也有中国来的，有钱人买房投资自住两相宜，他们考虑的是新加坡的潜力。他们没把新加坡当跳板跳去欧美澳洲，他们是要在新加坡融入社会、孩子要在这里受教育，他们看重这个国际化的华人社会。这都是非常好的买房理由。
有人说了，新加坡对外国人买房不友好，这么高的税，这不能买，那不能买。拜托，说句心理话，这未必不是一种政策上的公平。提高门槛就是在保护买家，不然房地产真成了菜市场，挤都挤不进去了。
不管在买房时有哪些考虑，最重要的是弄清楚自己买的是什么。如果买了房子就眼巴巴等着涨，这种心态真的很不养生。
Q：我看到网友评论，说新加坡最近的房价上涨是外国资本推动的。对，说的就是那群买房投资的有钱人。24 亿美金热钱进入新加坡炒房？但是我不是高净值人士。他们神仙打架就好，普罗大众跟在后面只能当炮灰。您觉得实际情况是这样的吗？
A：首先我保持一下求生欲。我不是说在座的各位都是炮灰哈，我们没必要紧盯着那些顶级豪富的豪宅嘛，我们认准自己的定位嘛。
我们先来看看事实。根据市市区重建局（URA）的数据，2022 年前八个月外国人购买新加坡非有地高档私宅增加 29.7％。本地和外国买家共买下 425 个价格在 500 万元或以上的单位，其中 87 个单位或 20.5％，是由中国籍永久居民和非永久居民购入。尽管政府的降温措施一直在试图降温，还提高了外国买家的额外买方印花税，但是对高净值人士的影响不大。因为外国投资者依然认为新加坡的豪宅比其他城市便宜，因为其他城市的房地产价格也上涨了。
外国资本涌入新加坡推动的主要是高端豪宅市场。我们有一个普遍的担忧是：流入房地产市场的资金推动房价上涨。而新加坡的应对措施并非阻止资金进入，而是推出房地产降温措施，以防止过热。所以，大众市场在过去两年多内是在平稳上涨。大众市场的需求依然还在，而楼市供应短期内并不会大幅增加。这是一个最基本的供需关系。新加坡是外国买家的资产避风港，同时，新加坡的就业机会也在不停增加。我预测外国买家在新加坡购买私宅（无论是豪宅还是精品公寓）的趋势会持续。
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Part 3 新加坡买房风向标
Q：网上有很多说法，说是两年多来的房价快速上涨就要结束，未来房价将横摆。您怎么看？
A：我们来看看市场情况。从二手市场上的亲身体验来说，看房的买家络绎不绝，但是诚意出价的人并不多，出价的一般也低于卖家预期，即便卖家留出了 5% 左右的议价空间。近期利率快速升高，也影响了买家的承担力。
再看新房市场。新开盘的公寓依然供不应求，未售出库存减少，开发商因为成本原因也很难将价格再往下降。而目前全新现房非常短缺，尤其是大平层户型。
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Q：这么说的话，现在并不是投资新加坡房地产的好时机吧？
A：我们可以这么打比方，新加坡现在处于消化这一波上涨的时期，调整会花上一段时间，但是房价还会上涨，只是速度会放缓。
如果钱一定要找一个去处，随着新加坡房地产的泡沫被挤出、稳定性的优势凸显出来，在新加坡买房未必不是一个好的选择。毕竟放眼全球，还有什么其他地方比这里更稳呢。
但是注意了，房地产投资的锁定期比较长，入场一定要谨慎。
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