利率上升及其对新加坡这类开放经济体的抵押贷款的影响

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-01-16

利率上升及其对新加坡这类开放经济体的抵押贷款的影响

当国内利率在很大程度上受到全球市场走势的影响,尤其是受到美国利率的影响时,可以预计它们会上升。

随着利率从历史低点回升,抵押贷款经纪人建议未来的房主和那些寻求再融资的人在固定利率和浮动利率之间的差距扩大之前就锁定固定利率,并且使它们维持在相对较低的范围内。

美国联邦储备局(FED)在 12 月 15 日表示:在对抗通货膨胀的过程中,其将把缩减债券购买的速度提高一倍;而大多数委员预测,截止至明年年底,其将会进行 3 次加息。

对于像新加坡这样的开放经济体来说,国内利率在很大程度上受到全球市场动向的影响,而受到美国利率的影响尤为明显。因此,我们可以预计利率将上升。

安家狮城的创办人郭耀阳(Leo Kwek)说:这里的银行已经对这些预期进行了定价。最近几周,固定利率可能已经上升了约 30 个基点。

郭还说:以 100 万新元的抵押贷款为例,在 11 月,您有可能以 1.10% 的固定利率获得住房贷款,但是现在,这已经是不可能的了,因为固定利率已经上升到 1.50% 至 1.60% 左右。

与新元隔夜利率(SORA)挂钩的浮动利率方案仍然比较低迷,因为它们往往与短期利率有更大的关联,而短期利率在近期并没有产生明显变化。

郭还对此进行了补充:我们预计可能在 2022 年下半年加息的情况实际达成时,利率会有更加明显的上升趋势。

抵押贷款利率类型

在新加坡,建屋局(HDB)会为购买公共住房的人提供贷款。建屋局贷款的年利率为 2.6%,这与中央公积金普通账户提供的现行利率相比,高出 0.1%。

购买私人住宅的人将不得不采取银行贷款,这也是组屋买家的一个选择。在面临银行贷款时,借款人必须在固定利率和浮动利率方案之间做出选择。

就固定利率方案而言,借款人能够在整个 “锁定期 ”内享受相同的利率,时间跨度为 1 – 5 年。“锁定期”结束后,借款人能够享受的利率将会与一个参考利率挂钩。关于参考利率,它可能是银行的定期存款利率或者新元银行同业拆息率(SIBOR),这具体取决于购屋者所选择的贷款方案。

固定利率往往比浮动利率高一些,但借款人如果选择它的话,其实也时“买”到了安心,因为相对浮动利率贷款方案,他们的抵押贷款受利率上涨的影响更小。

浮动利率贷款方案的利率可以根据新元银行同业拆息率或固定存款利率的变动而定期调整。这些贷款方案在往往会在最初的时候收取较低的利息,但借款人必须能够承受相当高的利率上涨风险。一些浮动利率贷款方案没有“锁定期”,这使借款人可以灵活地与其他银行进行再融资,而这么做也不会产生任何罚款。

锁定固定利率

即使美国联邦储备委的加息措施生效,其对新加坡的影响也需要一段时间后才会全面体现出来。因此,现在仍然是一个“相当安全”的时间来将固定利率锁定在历史低基准线上下。

“在如此低的利率基准之下,特别是在目前更加强硬的环境下,您的选择是不会出错的。”郭说。

Home Loan Whiz的高级抵押贷款顾问Wayne Quek建议中低风险的购屋者坚持使用较短期的固定利率方案,并在 2 年后审查其计划。

新加坡红砖抵押贷款咨询公司(RedBrick Mortgage Advisory)的副总监Clive Chng也认为,希望为抵押贷款重新融资的现有房主们应该选择固定利率。然而,他也指出了一些例外情况。

浮动利率贷款方案将对以下情况产生影响。

当利率将下降时,浮动利率通常会产生相应的影响。但其实哪怕是在在利率上升的情况中,它对某些人群仍有意义。

对于那些接受新贷款并希望在 1 – 2 年内出售新加坡房产的人来说,他们可以考虑浮动利率贷款方案。因为这样的选择能够带来一些好处,其中包括免除因出售而产生的罚款,而固定利率贷款方案通常没有这种功能。因此,浮动利率贷款方案通常更适用于那些希望在有遇到高报价时即可出售房屋的、灵活性较高的房地产投资者。

那些希望灵活地进行预付的人也应该选择浮动利率贷款方案。利率上升可能会促使借款人更快地偿还抵押贷款,以避免未来支付更高的利息。比如说,那些期望在未来几年通过良好的奖金发放等方式而获得额外流动性的人,也可以考虑浮动利率贷款方案。

利息抵消抵押贷款账户

然而,红砖抵押贷款咨询公司的副总监Clive Chng建议将利息抵消抵押贷款账户作为在偿还期结束前偿还抵押贷款的一个替代方案,因为这类账户中的存款可以获得与住房贷款相匹配的高额利息。

这类账户中的利息将首先用于抵消住房贷款所需要偿还的利息,而余额则将用于偿还住房贷款中的本金部分。从长远来看,这么做可以在较短的还款期内还清住房贷款。

“这类账户的其中一个优势是能够将存款作为现金使用,而如果您使用账户中的一部分资金进行房屋贷款预付,那么剩余部分的资金将成为您的固定资产。” Clive Chng说。

但问题是不同的银行,利息抵消抵押贷款账户中的存款仅适用于抵消住房贷款中的一小部分。

目前,只有渣打银行、花旗银行和汇丰银行这三家银行提供利息抵消抵押贷款账户服务。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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