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新加坡针对外国人的额外印花税上调对豪宅市场来说是一件惊天动地的事情,但不太可能抑制来自超级富豪的需求

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-12-28

新加坡针对外国人的额外印花税上调对豪宅市场来说是一件惊天动地的事情,但不太可能抑制来自超级富豪的需求
  • 将额外买方印花税从 20 %上调至 30 %,被视为具有短期影响;不会阻止那些寻求 3000 万新元以上房产的买家。
  • 中国、印度和美国是新加坡房产的最大投资者,但由于自由贸易协定,美国公民买家将获得豁免。

新加坡自 2018 年以来首次提高了针对外国人和公民购买第二套私人房产的额外印花税,试图为房价飙升和住房贷款推动的债务降温

在周三,12 月 15 日晚间宣布,由两个部门和中央银行的联合声明说,外国人购买第一套住房将面临 10% 的额外买方印花税(ABSD),使印花税从购买价格的  20 % 提高到  30 %。

企业购买者支付的比例将从 25 % 提高到 35 %。

有资格购买组屋的新加坡人和永久居民,第一套房产的印花税不会上调,但第二套和第三套房产的印花税将上调 5 %。

总偿债比率(TDSR)也从 60 % 降至 55 %。这意味着只有 55% 的借款人每月总收入可以用来偿还每月的总债务。

一位房地产经纪人告诉《南华早报》,他的客户是一名来自中国东南部省份的女性,她一直在后悔没有早点买到自己梦寐以求的房子。

这名女子的孩子正在新加坡读书。她原本打算在新加坡市中心购买一套 300 万新元的公寓,但她正等着丈夫下个月抵达新加坡确认购买情况。她的印花税将从 60 万新元上调至 90 万新元。

当局表示,自去年第一季度以来,私人住房价格上涨了 9 %,这是市场繁荣的一个迹象。私人住房占新加坡  545 万人口住房供应量的 20 % 左右。

同期,组屋转售市场上升约百分之十五。据彭博社(Bloomberg)报道,受超级富豪涌向这个商业中心的需求推动, 2021  年上半年房地产销售额达到 329 亿新元( 240 亿美元),是曼哈顿的两倍。

“如果不加以控制,价格可能会超过经济基本面。这将增加随后出现不稳定调整的风险,这将损害许多家庭的利益,”国家发展部长李智陞(Desmond Lee)表示。

今年  6 月,央行行长孟文能(Ravi Menon)警告称,当局正在“高度警惕”,将在市场过热之前出手干预。他指出,尽管经济增长尚未从新冠疫情中完全恢复,但新加坡房地产价格已经高于疫情前的水平。

本月初,新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)表示,住房贷款正在推动家庭债务的增加,并敦促新加坡人在为购买房产而举债时谨慎行事。在周三的公告中,有关部门表示,购房者购买组屋可获得的贷款金额也不得超过售价的  85 %。

与此同时,新加坡中部地区的转售公寓价格已达到天价,这些公寓的楼层较高,视野开阔。

今年上半年,有  106 套组屋售价超过 100 万新元。鉴于一套 90 平方米的组屋可以从政府手中以 40 万新元左右的价格购买,转售市场上价值 100 万新元的组屋价格大幅上涨。

专注于豪华地产销售的安家狮城(Anjiasg)郭耀阳表示,与上一次增税给市场降温相比,此次深夜宣布“惊天撼地”,是“无声而迅速的执行”。  2018  年,大多数等级的额外买家印花税(ABSD)都提高了 5 个百分点,这个公告也从第二天开始生效,但是在晚上宣布的。

房地产狂热的新加坡人随后前往开发商的样板间,这些样板间延长了开放时间,以便人们可以在午夜新规生效前参与购房狂潮。在  2018 年的措施之后,房地产价格一直保持稳定,直到疫情期间,受低利率和经济复苏预期的推动,价格才开始回升。

郭耀阳预计,这一声明将引发条件反射式的反应,销量将放缓约 6 个月,然后价格将企稳,明年的上涨速度将慢得多。

郭耀阳表示,他正在调整明年私人住宅市场的价格预测,从 6% –  9% 下调至 0% –  3%。

郭耀阳预计, 2022 年房地产销售将放缓至约 1.1 万至 1.2 万套,而今年的预期表现为逾 1.3 万套。

郭耀阳表示他的一些外国客户对这一消息感到震惊,大多数海外客户现在都在暂停购买房产的计划,等待新规的实施。

郭耀阳说最大的外国投资者群体来自中国和印度,而美国买家紧随其后,由于这个城市国家与美国签订了自由贸易协定,他们没有受到印花税上调的影响。

郭耀阳认为,对外国人提高 10% 的印花税是“相当严厉的”,因为私人房地产市场的外国买家已大幅下降,从疫情爆发前的约 15% 降至约 6%。这意味着,这种购买“并没有真正地刺激太多”。

他表示:“当然,买家的情绪有些高涨,但说到底,房子是刚需。”这些客户——大多来自中国——最近为了子女的教育搬到了这个城市国家,近几个月来一直在寻找房子。

根据数据,今年以来,外国人已经购买了 1,069 套公寓,而永久居民购买了 4,375 套,新加坡人购买了 22,113 套。今年外国人购买的住房数量仅比 2019 年疫情前多 69 套。

郭耀阳说,外国人购买地标性建筑往往会引起公众的注意,尽管销量并不高。比如,一家台湾家庭以 2.93  亿新元的价格批发购买了Eden,这是一栋 20 个单元的公寓,地址就在乌节路购物带附近,令人垂涎。

郭耀阳说,提高印花税会抑制外国对豪宅市场的需求,尤其是那些购买 1,000 万至 1,500 万新元房产的人。

他说:“当你把他们的总购买价增加大约 100 万新元时,这部分人可能会停下来想想,尽管这完全在他们的承受能力范围之内。”

另一方面,那些急于购买售价在 3,000 万至 5,000 万新元之间的高端住宅的买家不会因此却步。这些买家是超级富豪,这些房子通常不是为了投资,而是为了让他们定居和居住。“这额外的 10% 不会把他们赶走,”他表示。

尽管新的降温措施将在不久的将来削弱外国需求,但郭耀阳乐观地认为,潜在买家最终仍将目光投向新加坡

不过,他指出,在印花税为 30% 的情况下,现在的新加坡房价将与中国一线城市的房价相当。新加坡也将被置于与香港相同的税收级别,买家可能会受到影响。但他补充称,投资者现在越来越多地将香港视为“中国的附属物”,他们更喜欢一个更“国际化的地点”。

郭耀阳表示,过去投资者只关注投资回报,但现在政府对新冠肺炎疫情的处理和经济稳定也吸引了买家来到新加坡。

“外国人在寻找一个安全的地方。从金融角度来说,新加坡是他们存放资金的最佳地点之一。从医学上讲,这可能是最好的地方之一,”他说。

“这些都是前几年不存在的因素。这就是为什么我觉得外国人最终还是会回到新加坡的原因。”

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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