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新加坡中央商务区升级改造进行时;新的住宅楼盘建成在望

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-10-14

新加坡中央商务区升级改造进行时;新的住宅楼盘建成在望

新加坡现有的中央商务区正在进行升级改造,尤其引人注目的是丹戎巴葛区(Tanjong Pagar district)。中央商务区至美芝路(Beach Road)和武吉士(Bugis)地区一带的老旧建筑将改建成住宅和酒店等混合用途项目。随着滨海湾(Marina Bay)成为新的市中心,政府已将目光投向东南地区——滨海南区(Marina South)、滨海东区(Marina East)和海峡景(Straits View)——将这些地区纳入市建局的长期计划之中。

市建局的计划是将滨海南、滨海东和海峡景发展成“一个有吸引力的“生活-工作-娱乐环境”,结合高效的交通和优质的基础设施配套”,并依托这个城市岛国的关键资产——“水体和绿化”——来达成这个目标。

安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)表示,滨海南区、滨海东区和海峡景的开发将作为南部濒水区(Greater Southern Waterfront)长期规划的一部分,衔接城市的无缝发展。

“政府计划让中央商务区成为一个生活、工作和娱乐的绝佳之地,”郭先生补充道。

滨海南区毗邻滨海湾花园 (Gardens by the Bay),俯瞰滨海蓄水池(Marina Reserve)和新加坡海峡(Straits of Singapore)。滨海南占地 45 公顷,未来可提供超过 10,000 个住宅单位,并配备办公、零售、酒店和其他便利设施。

新加坡滨海湾游轮中心

滨海南的第一个住宅用地

作为 2022 年第二季度政府售地计划(Government Land Sales Programme,简称 GLS)计划的一部分,滨海南的第一个住宅开发用地已经发布。这幅位于滨海花园巷(Marina Gardens Lane)的地段占地 1.23 公顷(132,397 平方英尺),容积率为 5.6,可提供约 795 个住宅单位和第一层 750 平方米(8,073 平方英尺)的商业空间。这幅 99 年地契的地段预计将于 2022 年 12 月开始出售。

市建局计划在中央商务区建造更多住宅,让人们住得更靠近他们工作的地方,而且可以更便利地享受城市地区的生活方式和娱乐设施。郭耀阳介绍道:“滨海花园巷地段主要是兴建住宅。这是在中央商务区引入更多工作、生活和娱乐设施的总体计划的一部分。”他补充说:“发展商在 GLS 计划下拿的第一幅地段将给未来可能在滨海南区推出的更多地段定下基调。”

为鼓励开发更多具有互补用途的综合建筑项目以支持 CBD 的居住人口,市建局推出的中央商业区奖励计划为发展商提供了额外容积率(bonus plot ratio),作为 2019 年发展总蓝图(Master Plan)的一部分。

市建局计划将 CBD 打造成“全天候充满活力的商业区”。市建局亦推出策略发展项目奖励计划(Strategic Development Incentive Scheme),鼓励全岛的现有商用建筑业主合作,在策略地区重建旧楼。

中央商业区奖励计划允许中央商业区建筑的容积率提高 25% 至 30%,让该地区 20 多年前建造的办公建筑提高容积率,以鼓励业主将建筑改为住宅和酒店用途。

截至 4 月 5 日,市建局已收到 12 份根据中央商业区奖励计划(CBD Incentive Scheme)提出的大纲申请,其中 8 份已获得原则上批准(IPA)。同时,市建局已收到 4 份根据策略发展项目奖励计划(Strategic Development Incentive Scheme)提出的大纲申请并给予原则性批准。

即将推出带有住宅的混合用途开发项目

明年将有四个新的混合用途开发项目开售。其中之一是由集永生(Chip Eng Seng Corp)、新海逸(SingHaiyi)和久川控股旗下 Chuan Investments 共组财团标下的麦士威大厦(Maxwell House)的重建。这个财团于 2021 年 5 月以 2 亿 7,680 万元的价格通过集体出售(en bloc)购买了这幅地段。集永生称,新开发项目估计分配为 80% 的住宅空间和 20% 的商业空间,将打造成一座拥有 330 个公寓单位和 4 万 6,000 平方英尺零售空间的新高层塔楼(high-rise tower)。

麦士威大厦(Maxwell House)

与此同时,城市发展(City Developments)宣布重新发展位于安顺路 80 号的富士施乐大厦(Fuji Xerox Towers),这是首个白金超低能耗奖私宅项目。这幅拥有永久地契的地段将重新发展为一个全新的混合用途开发项目,包括住宅、服务式公寓和办公室等各种空间,命名为 NewPort Residences、NewPort Plaza 和 NewPort Tower。拥有 246 个单位的 NewPort Residences 预计将于 2023 年第一季度开始发售。

前富士施乐大厦(Fuji Xerox Towers)

阿里巴巴集团与一个由鹏瑞利集团(Perennial Holdings)领头的财团也已获得原则上批准重建位于珊顿道 8 号(8 Shenton Way)的、前称安盛保险大厦(AXA Tower)的建筑。这座新的 63 层塔楼是一座包含办公楼、酒店和住宅的综合建筑。

前安盛保险大厦(AXA Tower)

该地区即将推出的最大住宅项目将是 IOI 产业(IOI Properties)在滨海景(Marina View)的新开发项目。这幅占地 8 万 4,110 平方英尺的地块建成后可提供 905 个住宅单位和 540 间酒店客房。IOI 产业是这幅政府售地计划(GLS)下拥有 99 年地契的地段的唯一竞标者,于去年 6 月售出。开发商出价 15.08 亿新元,仅比该地段的申请出价高 101 新元,这个价格折算成土地价格为每平方英尺 1,379 新元。

滨海景(Marina View)地块

在丹戎巴葛地区(Tanjong Pagar)矗立着新加坡最高的塔楼——290 米高的国浩大厦(Guoco Tower),丹戎巴葛地铁站(Tanjong Pagar MRT Station)上盖的综合体。华利世家(Wallich Residence)堪称国浩大厦的冠上明珠,是位于 39 至 64 层的 181 套豪华摩天公寓。华利世家于 2017 年竣工,最高售价是位于 61 层的一套 3,509 平方英尺的四居室单位,总价 1,750 万新元,折合 4,987 新元每平方英尺。据市区重建局登记的私宅买卖禁令(caveats)资料显示,华利世家的交易均价为 3,420 新元每平方英尺。

最近在附近推出的一个项目是柏南华庭(One Bernam)。这是一个拥有 351 个住宅单位和 1 万 5,726 平方英尺商业裙楼的混合用途开发项目。距离丹戎巴葛地铁站也只有五分钟的步行路程。这个楼盘于去年 5 月由中冶置业(MCC Land)和皓源投资(Hao Yuan Investment)合资兴建。迄今为止,35% 的单位已以每平方英尺 2,470 新元的平均价格售出。

更灵活的工作选项

虽然新加坡的平均家庭规模已经缩小,但这并不意味着市场渴望更小型的房子。郭耀阳认为,较小的房子是家庭规模变小、单身人士寻求独立生活和空巢老人的需求联合导致的结果。

从另一方面来说,人们更渴望因在家工作而寻求更大的空间。

“我们的生活空间和环境还必须迎合其他未来趋势,例如:人口老龄化、灵活的工作安排、电子商务、智能技术和气候变化,”郭耀阳表示。“如果人口继续以恒定的速度增长,我们将需要更多的房子。”

CBD租金及空置率
来源:安家狮城研究

除了住宅,办公空间也必须改变以适应灵活的工作安排。根据市建局的数据,38% 的受访者希望超过一半的时间可以进行灵活的工作安排。另有 53% 的人更喜欢离家近的工作,通勤时间在两站地铁距离内,而 12% 的人更喜欢在市中心工作。

尽管兀兰(Woodlands)、巴耶利峇(Paya Lebar)、淡滨尼(Tampines)和裕廊湖区(Jurong Lake District)正在发展成为第二个 CBD,但“市中心(City Centre)在巩固新加坡作为国际商业和金融中心的地位方面持续发挥着至关重要的作用”,郭先生指出。

CBD住宅转售价值
来源:安家狮城研究

市中心目前正在进行转型升级,以引入更多优质办公空间、居住人口、全面的配套设施,并通过地铁网络提供更便利的交通。这将有助于 CBD 和市中心成为“一个全天候充满活力的工作、生活和娱乐商业区”,郭耀阳说。

“在中央商务区甲级写字楼的入住率和租金提高的背景下,资本价值也有所增加,”他补充道。

市建局还在探索在一些地段提供各种地契选项以满足快速变化的需求,并促进未来特定地区的复兴工作。

“一些使用期限较短的土地也可以让我们的土地利用在更短的周期内进行更新,”郭耀阳说。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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