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新加坡公寓、组屋租金在4月创下新高,重新开放可能使市场保持紧俏

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-4

新加坡公寓、组屋租金在4月创下新高,重新开放可能使市场保持紧俏

住宅物业租金在 4 月份达到最高水平,超过了 2013 年的最后一个峰值,随着新加坡重新开放和外国人重返工作岗位,租金预计将继续上涨。

公寓租金在连续 16 个月上涨后,4 月份上涨 2.3%,比之前 2013 年 1 月的峰值高出 1.8%。 根据 SRX Property 和 99.co 周三(5 月 11 日)发布的数据,与 2021 年 4 月相比,租金同比上涨 15.1%。

建屋局(HDB)组屋的租金也呈现出类似的动态,连续第 22 个月持续上涨。4 月份的组屋租金上涨了 1.9%,同比上涨 14.3%。组屋租金上一次达到顶峰是在 2013 年 8 月。

然而,上个月的成交量有所下滑。4 月有 3,551 套公寓出租,比 3 月的 4,497 套下降 21%。这比去年同期低 28.9%,比 4 月份的 5 年平均水平低 23.2%。

组屋市场的租赁活动也有所减少。2022 年 4 月,出租量环比下降 20.7%,同比下降 24.5%,至 1,382 套。这比 4 月份的 5 年平均量低 28%。

市场观察人士指出,可供出租的单位的数量正在减少,而新组屋和公寓的建设延迟,使其更加紧张。

“由于竞争激烈,库存不足,一些租户甚至没有看房就预订了单位。为了迅速获得单位,一些单位的交易价格高于要价,”本地资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)说。

尽管如此,“在过去几个月里,租金一直在攀升,市场阻力可能正在形成,”郭先生说。”更多的租户在一起租房以分担成本。一些马来西亚人决定不再续租,而是选择更经常地穿越新柔长堤,这对这些工人来说是一个更便宜的选择。”

随着新加坡开放旅游边界,房地产顾问预计租赁市场将发生转变。

郭耀阳指出,尽管实施了疫苗接种者旅游框架(VTF),但由于冠状病毒情况的不确定性,租户可能会维持其租约。然而,他预计随着旅游措施的稳定,会有更多的专业人士和技术工人进入新加坡。

“有趣的是,那些住在香港的人也一直在为租金上涨做出贡献,他们希望搬到新加坡,”他说。

郭耀阳指出,外籍人士在搬迁到新加坡时也更倾向于带上家人,这推动了对大型出租单位的需求,尤其是在核心中央区(CCR)和其他中央区(RCR)。

郭先生补充说,一些马来西亚工人也决定,他们宁愿住在新加坡,也不愿意每天穿越边境进行通勤,因为这将进一步推高租金。

尽管如此,许多马来西亚人续租的时间很短,采取观望的态度,因为他们不确定边境是否会继续开放,他指出。

“这支撑了四月份的租金,但一旦情况稳定下来,一些马来西亚人最终可能会放弃他们的租约,”他说。

虽然重新开放边境将导致一些人返回自己的国家,但安家狮城预计需求总体上会增加,从而支持租金的进一步增长。2022 年私人住宅租金可能会增长 6% 至 9%,而随着更多供应的完成,租金增长可能会在 2023 年放缓。

郭耀阳还预测,今年组屋和公寓租金指数将继续上涨,到 2022 年全年将上涨 8% 至 12%。

4 月份,核心中央区(CCR)的私人公寓租金月度涨幅最高,为 3.1%,其次是中央区以外(OCR)的 2.1% 和其他中央区(RCR)的 1.8%。与去年同期相比,CCR、RCR 和 OCR 分别上涨 14%、14.4% 和 16.5%。

第 25 区主要包括克兰芝(Kranji)和兀兰(Woodlands),其租金中位数增长最高。该区域的租金中位数同比增长高达 43.8%,比第二高的樟宜国际机场所在的第 17 区的 28.3% 的增幅高出 15.5 个百分点。涵盖麦波申(MacPherson)、波东巴西(Potong Pasir)和布莱德(Braddell)的第 13 区和第 25 区的租金中位数环比增长最多,达到 15%。第 11 区(诺维娜 Novena、纽顿 Newton 和汤姆森 Thomson)的月增长率为 12.5%。

相比之下,第 3 区(亚历山大 Alexandra、联邦 Commonwealth、中峇鲁 Tiong Bahru 和女皇镇 Queenstown)和第 4 区(港湾 Harbourfront 和直落布兰雅 Telok Blangah)的月度租金中位数降幅最大,分别下降了约 7.1% 和 6.3%。

根据 99.co 和 SRX Property 的数据,由于缺乏交易,第 6 区(政府大厦 City Hall 和克拉码头 Clarke Quay)和 24 区(林厝港 Lim Chu Kang 和登加 Tengah)没有统计出中位数数据。 如果不包括这两个区,各区的租金中位数都是同比增长的。 第 1、2、13、16、17、25 和 26 区的增长率均超过 20%,而第 3、4 和 10 区(武吉知马 Bukit Timah、荷兰村 Holland Village 和东陵 Tanglin)的增长率均低于 5%。

4 月份的公寓租赁总量中,约 38.1% 来自 OCR,其次是 32% 来自 RCR,29.9% 来自 CCR。

郭耀阳补充说,3 居室和 4 居室的租金上涨速度比小户型快。

他说:“这可能是由于在家工作的趋势对更大空间的需求,以及已经出售了房子并等待新房建成的家庭的更高需求。”

各区新加坡公寓租金

区域租金中位数(新元)租金中位数(新元)租金中位数(新元)月度变化年度变化
2021 年 4 月2022 年 3 月2022 年 4 月
14,0004,7255,1007.9%27.5%
23,4004,0004,3007.5%26.5%
33,8504,2003,900- 7.1%1.3%
45,8006,4006,000- 6.3%3.4%
53,4003,7003,9005.4%14.7%
73,6503,8504,0003.9%9.6%
83,0003,5003,400- 2.9%13.3%
94,5004,9505,2005.1%15.6%
104,8005,0005,0000%4.2%
113,8004,0004,50012.5%18.4%
122,7002,9503,1005.1%14.8%
132,8003,0003,45015%23.2%
142,5002,9002,800- 3.4%12%
153,3003,6753,8003.4%15.2%
162,7003,1003,2504.8%20.4%
172,3002,7002,9509.3%28.3%
182,6003,0002,950- 1.7%13.5%
192,5503,0003,0000%17.6%
203,2003,4753,8009.4%18.8%
213,1003,3003,5006.1%12.9%
223,0003,4003,250- 4.4%8.3%
232,7002,8003,0007.1%11.1%
252,4003,0003,45015%43.8%
262,4252,8503,0005.3%23.7%
272,4752,9002,775- 4.3%12.1%
282,3002,5502,6002%13%
注:第 6 区和第 24 区由于没有交易而被排除
数据来源:99.co,SRX

在组屋市场,成熟组屋租金在 4 月攀升了 2.2%,而非成熟组屋租金则上升了 1.7%。与去年相比,成熟区组屋和非成熟区组屋的租金分别增加了 14.2% 和 14.4%。

4 月份所有组屋房型的租金均上涨。 3 居室组屋的租金上涨了 1.4%,4 居室和 5 居室的租金分别上涨了 2.3%,而公寓式组屋的租金上涨了 1.2%。

按年计算,3 房、4 房、5 房和公寓式组屋的租金分别增长了 13.2%、14.7%、15.1% 和 10.6%。

蔡厝港(Choa Chu Kang)的租金中位数涨幅最高,比 3 月份上涨 11.9%,比一年前上涨 23.7%。

武吉知马、女皇镇和武吉班让(Bukit Panjang)的月度涨幅也很明显,分别为 11.3%、9.7% 和 8.3%。与此同时,宏茂桥(Ang Mo Kio)和义顺(Yishun)的租金中位数分别下降 2.9% 和 2.3%。

与去年同期相比,金文泰 Clementi(20%)、武吉班让(18.2%)和三巴旺 Sembawang(17.9%)的组屋涨幅最大,而宏茂桥(2%)和实龙岗 Serangoon(4.5%)涨幅最小。中部地区的租金中位数没有月度或年度变化。

按房式类型划分,2022 年 4 月,总成交量的 37.4% 来自三房式,36.7% 来自四房式,21.9% 来自五房式,4.1% 来自公寓式组屋。

 

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