永久地契还是99年地契?在新加坡买房投资怎么选?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-08-10

永久地契还是99年地契?在新加坡买房投资怎么选?

新加坡作为东南亚唯一的发达国家、世界第四大金融中心,吸引了众多海外高净值人士来此投资买房,也是理所当然的事。

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在新加坡,土地使用权和房屋所有权是一体的,共同构成房屋产权。因此,在新加坡买房,买的不仅仅是房子本身,也包含了房屋所属的土地。因此,房契的选择就变成了重要的考量因素。

常见的新加坡私宅产权,按年限可分为以下几种:99年地契 (Leasehold)、999年地契和永久地契 (Freehold)。999年地契由于期限极长,几乎等同于永久地契。方便起见,本文将999年地契和永久地契统称为“永久地契”。

很多人在新加坡买房投资时,对于地契年限的选择,都有很多疑问和纠结,究竟是永久地契好,还是99年地契好?如何进行选择?需要考量哪些因素?

今天,作为一名新加坡本地资深房产从业人员,我就从购房目的、卖房周期、投资回报率、升值潜力与保值能力等各个方面,来对新加坡地契年限的选择进行剖析。

新加坡永久地契房产

顾名思义,永久地契房产就是指业主可以无限期持有产权的房产。持有永久地契的房产,业主对其土地上的一切不动产,包括土地、房屋建筑、树木及地下资源(地下某个深度为限制)持有永久性所有权,并能世代传承。

新加坡常被华人戏称为“坡县”,主要是因为其国土面积十分狭小。在人多地少的新加坡,拥有永久地契的房产自然十分稀缺而珍贵。

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这些拥有永久地契的房产,都是从建国之初就流传下来的,因为新加坡政府已于2007年宣布,不再推出永久地契供地产开发商招标。因此,如果您现在看到市面上有新建的永久地契房产出售,那么毫无例外,都是从旧的永久地契房产私人业主那里买下来重新开发的。

我们先来看看永久地契房地产的优势和特点:

新加坡永久地契房产的优势

1. 永久地契房产保值。

永久地契房地产的产权完全属于业主,政府不得随意干涉,可以传承给家族后代,“一铺养三代,一屋住三代”,成为家族财富。

值得注意的是,虽然法律保护业主在地契期限内的绝对产权,但是根据《土地征用法案》,凡是为公共目的所需要的土地,如建设道路、地铁系统、学校、医院、公园及政府组屋等,政府均可以强制征用。

这一点,无论是永久地契还是99年地契,都适用。当然,政府征用拆迁会有相应的补偿,通常不低于市价,所以不必太担心。

2. 永久地契房产增值。

由于新加坡政府已经停止出售永久地契土地,因此持有永久地契的房地产总量不再增长,永久地契土地成为不再增长的稀缺资源。

物以稀为贵。新加坡的经济越发达,国家越强盛,这些稀缺资源的价值当然也就越高,因此富豪都喜欢到新加坡来购买永久地契的房产。

3. 永久地契房产有一夜暴富的机会。

作为像中彩票一般的暴富机遇,您也许听过新加坡的En Bloc集体出售。

En Bloc在法语中是“整体”的意思,新加坡房产市场将两个或多个房地产单位打包出售给同一个购买者的情况叫做En Bloc,集体出售。

集体出售有点类似于中国的集体拆迁,但又不太一样。在新加坡,某处房产提出集体出售计划后,会对所有业主征求意见,只要超过80%的业主同意出售,该地产就会进入拍卖流程,价高者得。购买者通常是房地产开发商。

由于集体出售的价格往往可以高出市场价50%甚至100%以上,因此对于业主来说,遇上集体出售,几乎等同于买彩票中奖,可以一夜暴富。尤其是对那些拥有永久地契但房屋已经比较老旧的房产。

99年地契的房产和永久地契的房产都有可能集体出售。不过要注意,开发商买下持有永久地契的土地后,可以在其上开发99年地契的新楼盘。因此,也要特别注意那些在永久土地之上新建、却只有99年地契的房产。

新加坡永久地契房产的特点

1. 永久地契房产价格更高。

同地段、同配置、同面积的情况下,永久地契房产的价格会比99年地契房产的价格高出15%-20%。

2. 永久地契房产产权转让的限制较少。

在新加坡,房产地契的剩余时间如果小于60年,贷款和公积金的使用会有所限制;如果剩余时间小于40年,则房产出售会存在一定的难度(参考中国的老破小),除非该房产存在集体出售的潜质。

从这个方面来说,永久地契的房产几乎不必担心地契剩余时间的问题。即使是十几年没人居住的荒屋,如果拥有永久地契,也能卖出较高的价格。因为买家看中的是永久地契,通常会直接将旧屋推倒重建。

3. 永久地契房产位于核心片区,一般不靠近地铁。

永久地契的房产主要集中在乌节路、武吉知马、东海岸和诺维纳这些核心片区,政府新开发的区域基本没有永久地契,因此永久地契房产几乎都不靠近地铁,主要用来兴建豪宅(好地段的私人公寓)、联排别墅(排屋)和独立洋房或半独立洋房,大盘相对较少。

新加坡99年地契房产

99年地契房产属于租赁房产(Leasehold),意即该房产的地契期限是有时间限制的。大部分房屋会在99年期满后,归还给建屋发展局,土地使用权则归还给政府,类似于中国国内的70年产权。

那么地契期满后,房屋真的会被收回吗?答案是肯定的。去年的12月31日,早报新闻报道了新加坡建国以来第一起私宅地契到期的实例。位于芽笼3巷的191个老排屋单位地契到期,所有住户搬离,土地正式归还政府,而且业主也不会获得赔偿。

芽笼3巷的老排屋地契到期。这是新加坡独立以来,首个民宅屋契到期案例。
芽笼3巷的老排屋地契到期。这是新加坡独立以来,首个民宅屋契到期案例。
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当然,我们购房并非一定要持有99年那么久,99年地契的房产也有它的优势和特点,下面我们进一步分析:

新加坡99年地契房产的优势

1. 99年地契房产价格相对便宜,投资性价比高。

同地段、同配置、同面积的情况下,99年地契房产的价格会比永久地契房产的价格低15%-20%。

对于投资者而言,总价低、首付低、贷款压力小。而租金收益与永久地契的房产没有什么区别(租客不会在乎是永久地契还是99年地契),20年以内的房产升值幅度也与永久地契房产相当,因此投资性价比会比较高,尤其适合短期投资。

2. 99年地契房产交通更加方便,可选项更多。

由于新加坡政府自建国之后就不再推出永久地契项目,因此市面上80%以上的房产项目都是99年地契房产。

这也意味着99年地契的楼盘占绝大多数,买家的可选范围很广。而且,这些楼盘通常都拥有更加便利的交通,靠近地铁站和学校,配套也更加完善。

3. 99年地契房产可选好地段更多

买房子最重要的是什么?地段地段地段!地段,永远是投资购房要考量的首要因素。

永久地契的房产当然好。但是,一个好地段的99年地契公寓,比地段一般的永久地契房产,价格涨势会更好。

99年地契与三巴旺永久地契价格涨幅比较 1024x712 1

对比上图蓝线位于11区诺维娜(二环)的99年地契公寓和橙线位于27区三巴旺(四环)的永久地契公寓,明显可以看出,在地段较中心的诺维娜99年地契公寓价格涨幅更大。

由于新加坡房地产市场上80% 以上的房产都是99年地契,因此,好地段大部分也是被99年地契公寓所占领了。所以,如果要在较好地段的99年地契公寓与一般地段的永久地契公寓之间做选择,自然是前者更胜一筹。

新加坡99年地契房产的特点

1. 99年地契房产面积更大,配套更好。

99年地契的房产大盘比较多,面积也更大,作为对私密性和地契年限的补偿,通常配套也会更好,生活更加便利。无论是孩子上学还是大人工作、或者老人养老,都会更加方便。

2. 99年地契房产交易频次更高,更好出手。

相较于永久地契房产,99年地契房产的受众更广,换手率更高,潜在买家更多。无论是投资还是自住,卖家都可以更快地将房产出手变现,资产形式更灵活。

3. 99年地契房产地处热门住宅新区。

如果您看中了榜鹅、盛港等热门住宅新区,那么只能选择99年地契的房产,因为这些新区基本没有永久地契项目。

永久地契和99年地契各有其优势与特点,那么作为买家,我们应该如何权衡呢?让我们接着分析:

如何选择:永久地契与99年地契房产对比

我们买房,首先要考虑的是买房的目的。您想在新加坡购置房产,是出于什么目的呢?是为了投资,还是为了给小孩上学?是为了在新加坡安家落户,还是单纯想分散资产、降低风险?

不同的购房目的,需要考量的因素也会不同。我们下面就从购房目的出发,对比分析一下不同地契的房产:

短期投资

  • 目的:手里有闲钱,看中新加坡的房地产机遇,想在新加坡进行短期房产投资,购房后将房产用于出租,收取租金,同时坐等房产升值,过个五年十年再转手卖掉。
  • 分析:如果您是出于短期投资的考量在新加坡购置房产,那么交通便利、总价低、首付低、贷款压力又小的99年地契公寓比永久地契公寓更适合您。

在租金方面,由于租客并不在乎地契年限,所以99年地契的公寓租金并不比永久地契公寓的租金低。如果您选择了地铁边、学校旁或者热门新区内的99年地契公寓,租金甚至会比地段一般、交通不便的永久地契公寓更高。

在房产增值方面,如果您计划在5-10年内将房产卖掉,那么99年地契公寓的房价涨幅几乎与永久地契房产的涨幅相当。考虑到99年地契房产的价格要比永久地契房产的价格低15%-20%,在十年期限内,显然,99年地契房产的投资回报率会更高。

供孩子上学使用

  • 目的:方便孩子在新加坡念书,读华侨中学或者念大学,孩子毕业之后就卖掉。
  • 分析:新加坡的教育水平举世闻名,因此,有很多家长会专门送孩子来新加坡接受教育,顺便买一套公寓供孩子念书时居住。等孩子毕业,再转手卖掉,既方便孩子念书,又有投资价值,一箭双雕。
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如果您是为了孩子的教育选择在新加坡购置房产,那么学校周围的99年地契公寓是最适合您的。为了孩子上学而购买的房产,首先需要满足孩子的日常需要,最好是在学校旁边,小区配套也比较完善,出行也要方便。

99年地契的公寓完全可以满足上述需求,可以选择的范围也很广,反倒是永久地契的房产不太适合这种情况。

家庭住房(全家移民)

  • 目的:为了让孩子接受更好的教育,自己的事业有更好的发展,老人得到更好的照顾,现在有越拉越多的家庭选择全家移民新加坡。在新加坡购置房产供一家人居住,同时满足孩子上学、大人上班、老人养老的需求。
  • 分析:如果是作为家庭住房,那么99年地契的房产和永久地契房产都可以选择,主要还是看预算。

如果您已经移民新加坡或者准备全家移民新加坡,预算又十分充足,那么完全可以考虑购买永久地契的房产。

如果您的预算比较有限,更看重短期投入,那么靠近地铁和学校的99年地契公寓也是非常不错的选择。

工作驻地

  • 目的:因工作原因,需要在新加坡常驻。
  • 分析:作为全球最国际化的国家之一,新加坡有38%的居民是永久居民、持有工作签证的国际移工以及持有学生签证的学生。很多人会因为工作在新加坡暂住几年,结束工作后可能会离开新加坡,返回自己的国家。

因此,也有很多在新加坡工作的人选择购置房产,一方面是方便自己居住,另一方面也是一种投资。

对于这部分人群来说,跟短期投资一样,99年地契的公寓是最适合的,理由同上。

家族传承

  • 目的:家族财富的传承,降低投资风险,保值为主。
  • 分析:新加坡因为没有遗产税,吸引了大量的富豪移民。广为人知的是海底捞的董事长张勇,在海底捞上市后就火速移民新加坡。

除了没有遗产税,新加坡的永久地契房产也吸引着世界各地的富豪。毕竟在这个动荡的现代社会,大家都很重视资产的保值与安全。对于这部分人群来说,新加坡永久地契的房产当然就是最好的保值资产。

结语

总之,买房投资这件事,永远没有标准答案。甲之蜜糖,乙之砒霜。但可以肯定的是,房产的产权年限绝不是购房投资时唯一的考量因素。除了产权年限,您还应该将预算、购房目的、持有年限、家人和生活需求等等因素纳入考虑。经过全方位的考察、对比与考量之后,才能以精准的投资眼光选择最适合自己的方案。

作为土生土长的新加坡人,我已从事房地产行业多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的安家置业与投资规划。如果您对新加坡房产投资感兴趣,欢迎您与我联系,我会为您提供专业的一手房产信息。

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郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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