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永久产权对比 99 年产权:自 2014 年以来新公寓项目的表现如何

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-14

永久产权对比 99 年产权:自 2014 年以来新公寓项目的表现如何

这是许多买房者在购买新公寓项目时经常问的问题:永久产权还是 99 年产权是更好的选择?

虽然表面上听起来很简单,但实际上这是一个非常复杂和深刻的问题。一个几乎无法回答的问题。询问任何一位新加坡房地产专家,他们都会说自找麻烦、自找烦恼。我们试图在之前回答这个问题,但简而言之,这完全取决于房地产本身以及您的购房目的和需求。

由于新加坡还是个年轻的国家,我们很少有产权到期的例子。事实上,直到最近在 2020 年 12 月,我们才看到第一个住宅租约到期,并被国家收回。而大多数老旧的租赁地契公寓都会尝试集体出售(Enbloc)。

因此,在这篇文章中,我们将分析永久地契和 99 年地契的新公寓楼盘表现,并看看是否有任何趋势可供借鉴。

按公寓划分,永久产权和 99 年产权的整体表现

以下是基于从 2014 年起出现交易的公寓(比如,第一批新销售登记日期为 2014 年 1 月或之后)。这是为了避免失真,从主要降温措施启动前的时期看起。

还有一个数量问题:99 年地契公寓总会比永久地契公寓多得多,而且交易量会影响数据。然而,这是无法避免的,并将永远如此。

最后,在下面的列表中,请注意我们主要将数据限制在新房中;也就是说,这些单位最初是从开发商那里购买的,然后再转售。有一些转售再转售的案例,但只占 3,254 个交易中的 30 个(<1%),还有楼花转售(sub-sales),但这些案例很少,我们认为它们不会严重扰乱数据。

项目名称产权买卖数量平均利润/亏损数额平均利润/亏损百分比平均持有年期限
183 Longhaus永久地契1-125,000元-8.3%4.1
24 One Residences永久地契1-45,000元-5.2%4.0
38 Jervois永久地契140,899元3.5%3.2
圣多马士八号(8 St Thomas)永久地契3-239,233元-10.7%2.2
Adana @ Thomson永久地契798,214元7.9%5.6
Affinity At Serangoon99年地契,自2018年5月18日起364,333元6.5%3.0
Amber 45永久地契2155,500元7.1%3.4
Amber Skye永久地契4350,500元14.1%4.3
Artra99年地契,自2016年2月15日起14212,158元13.6%3.7
Ascent @ 456永久地契2-111,250元-11.3%3.7
百丽轩(Bellewaters)99年地契,自2013年8月28日起14252,841元27.5%5.7
百丽居(Bellewoods)99年地契,自2013年8月12日起13168,632元18.5%5.0
Bijou永久地契13,992元0.3%4.9
绿盛邨(Botanique at Bartley)99年地契,自2014年4月14日起162168,587元18.4%5.1
铂瑞雅居(Boulevard 88)永久地契13,120,000元33.3%2.6
Cairnhill Nine99年地契,自2014年5月12日起10148,350元3.8%4.6
City Gate99年地契,自2014年4月15日起2381,977元6.3%5.7
椰林景(Coco Palms)99年地契,自2008年1月7日起178191,994元20.6%5.5
Commonwealth Towers99年地契,自2013年5月7日起125139,426元12.7%5.2
Floraview永久地契1160,772元5.4%4.7
森涛苑(Forest Woods)99年地契,自2016年2月5日起45210,466元18.7%4.5
富邸(Forte Suites)永久地契131,400元4.1%4.0
富雅轩(Fourth Avenue Residences)99年地契,自2018年3月7日起1-54,000元-3.3%1.5
Gem Residences99年地契,自2015年9月21日起49154,232元14.4%4.6
美华庭(Gramercy Park)永久地契6884,815元13.3%3.5
豪佳苑(Grandeur Park Residences)99年地契,自2016年5月25日起55195,038元17.2%4.1
峰景苑(High Park Residences)99年地契,自2014年11月5日起307187,356元25.6%4.8
Highline Residences99年地契,自2013年7月22日起25210,604元13.7%4.3
Hilbre 28999年地契,自1876年9月1日起242,221元3.9%3.1
悦心雅轩(iNz Residence)99年地契,自2015年11月27日起2186,500元22.9%3.5
顺福轩(JadeScape)99年地契,自2018年6月19日起7144,254元10.8%2.7
Kallang Riverside永久地契7350,563元16.4%5.1
Kandis Residence99年地契,自2016年7月11日起2119,610元11.9%3.6
Kent Ridge Hill Residences99年地契,自2018年11月10日起159,800元5.4%3.1
鑫丰银河湾(Kingsford Waterbay)99年地契,自2014年3月3日起11578,601元10.1%4.9
湖景豪苑(Lake Grande)99年地契,自2015年6月9日起33121,227元12.8%4.7
Lake Life99年地契,自2013年10月30日起16251,000元27.7%6.6
丽湖景(Lakeville)99年地契,自2013年4月30日起55138,974元10.5%5.6
心乐轩(Le Quest)99年地契,自2016年8月29日起13117,568元14.3%3.6
Liiv Residences永久地契1136,400元10.0%2.0
Loft 33永久地契980,914元9.9%6.0
景悦苑(Margaret Ville)99年地契,自2017年3月13日起125,000元2.8%3.1
滨海盛景豪苑(Marina One Residences)99年地契,自2011年7月1日起15-6,105元-0.9%4.8
濒海景(Marine Blue)永久地契3139,033元11.1%4.5
玛庭豪苑(Martin Modern)99年地契,自2016年9月28日起20474,421元16.1%3.6
Neem Tree永久地契426,578元2.2%4.0
银峰(New Futura)永久地契31,223,433元15.2%2.4
北园公寓(North Park Residences)99年地契,自2015年3月19日起76192,083元16.5%4.9
One Duchess999年地契,自1875年12月27日起2483,388元26.2%4.6
翠林苑(Parc Botannia)99年地契,自2016年12月28日起22129,227元12.9%3.7
东景苑(Parc Esta)99年地契,自2018年7月12日起4204,500元16.5%3.1
Parc Life99年地契,自2014年10月13日起10173,608元23.2%4.0
河景苑(Parc Riviera)99年地契,自2015年11月11日起116140,846元15.0%3.9
英雅苑(Park Colonial)99年地契,自2017年10月11日起8189,736元14.1%3.2
Park Place Residences At Plq99年地契,自2015年6月29日起17125,342元10.4%3.9
盛荟华廷(Pollen & Bleu)99年地契,自2012年9月24日起4-27,000元-1.9%5.2
Principal Garden99年地契,自2014年7月21日起71211,614元15.1%4.6
女皇碧苑(Queens Peak)99年地契,自2015年9月28日起48138,900元12.9%4.0
御川苑(Riverbank @ Fernvale)99年地契,自2013年7月10日起113125,515元14.4%5.3
Riverfront Residences99年地契,自2018年5月31日起2777,700元10.3%3.1
林河苑(RiverTrees Residences)99年地契,自2013年8月28日起68123,629元11.6%5.9
Robin Residences永久地契284,000元7.3%5.3
海景轩(Seaside Residences)99年地契,自2016年4月18日起62254,046元16.7%3.8
Seventy Saint Patrick's永久地契14153,506元8.8%6.1
梨景园(Signature at Yishun)99年地契,自2014年8月25日起12161,777元22.7%4.4
盛世名园(Sims Urban Oasis)99年地契,自2014年7月29日起147116,506元13.3%4.9
Singa Hills永久地契912,379元0.7%4.8
Sky Everton永久地契234,000元2.1%2.2
Sol Acres99年地契,自2014年6月2日起34184,673元33.1%4.5
苏菲雅山庄(Sophia Hills)99年地契,自2013年12月10日起1211,117元0.4%4.6
Stars Of Kovan99年地契,自2015年2月25日起36158,176元15.2%4.1
尚景苑(Stirling Residences)99年地契,自2017年8月18日起6202,167元12.8%3.1
Straits Mansions永久地契1106,000元6.3%4.3
Sturdee Residences99年地契,自2015年6月29日起18130,606元13.2%4.9
Sunnyvale Residences永久地契4-103,412元-6.1%4.5
雅韵轩(Symphony Suites)99年地契,自2014年6月10日起5969,199元7.8%4.6
The Alp Residences99年地契,自2015年8月3日起57140,694元18.3%4.3
The Amore99年地契,自2013年10月30日起37269,489元30.2%5.6
The Asana永久地契4-25,792元-1.6%3.3
雅尚苑(The Brownstone)99年地契,自2014年4月28日起9209,343元25.6%4.8
The Citron Residences永久地契5-42,276元-3.7%5.5
The Clement Canopy99年地契,自2016年3月9日起44232,301元17.5%4.0
嘉御苑(The Crest)99年地契,自2012年12月21日起2719,300元2.5%3.7
顶秀苑(The Criterion)99年地契,自2014年8月25日起9152,554元21.0%4.5
悦湖苑(The Florence Residences)99年地契,自2018年12月24日起197,000元7.5%2.5
嘉和馨苑(The Garden Residences)99年地契,自2017年10月30日起478,825元8.2%3.4
The Hillford60年地契,自2013年2月19日起10435,972元8.2%5.7
The Jovell99年地契,自2018年3月8日起171,000元9.9%3.1
The Navian永久地契126,000元1.8%3.8
优景园(The Panorama)99年地契,自2013年4月8日起124216,976元19.3%5.3
博雅居(The Poiz Residences)99年地契,自2014年11月17日起88186,976元17.9%4.8
The Rise @ Oxley - Residences永久地契3-50,926元-3.4%7.1
The Santorini99年地契,自2013年10月16日起8067,309元6.9%5.1
The Sorrento永久地契1669,418元7.4%5.7
荟锦嘉园(The Tapestry)99年地契,自2017年7月31日起29130,523元11.3%3.5
The Terrace99年地契,自2013年10月30日起3174,400元20.3%4.0
The Tre Ver99年地契,自2018年3月27日起5137,600元10.5%2.8
The Vales99年地契,自2014年5月19日起21206,927元26.9%4.8
The Verandah Residences永久地契1348,888元20.6%3.6
品尚居(The Visionaire)99年地契,自2015年1月9日起999169,123元22.5%4.2
The Wisteria99年地契,自2015年4月27日起3594,085元12.5%4.9
Thomson Impressions99年地契,自2015年1月12日起32153,305元13.8%4.9
Tre Residences99年地契,自2014年4月23日起26126,118元10.1%4.3
聚宝园(Treasure At Tampines)99年地契,自2018年11月29日起379,333元11.4%2.2
万宝园(Treasure Crest)99年地契,自2015年5月5日起2437,940元55.2%5.3
Trilive永久地契1521,703元1.4%5.2
庭·维苑(Twin Vew)99年地契,自2017年5月15日起40242,965元16.9%3.4
Viio @ Balestier永久地契269,628元9.0%3.4
Wandervale99年地契,自2014年12月8日起7302,620元36.9%3.6
Waterfront @ Faber99年地契,自2013年9月17日起16178,660元14.6%5.8
西林苑(Westwood Residences)99年地契,自2014年4月14日起12159,848元20.6%4.6
御峰(Whistler Grand)99年地契,自2018年5月7日起3162,533元19.3%3.1

一些需要注意的关键点

  • 短期内,99 年产权几乎总是优于永久产权
  • 99 年产权的损失往往较小
  • 99 年产权似乎在边缘区表现更好
  • 永久产权和小楼盘似乎是最糟糕的组合

1. 短期内,99 年产权几乎总是优于永久产权

总的来说,结果并不足为奇:在不到十年的时间内,99 年地契比永久地契有巨大的优势。

永久地契公寓的价格平均高出 15% 至 20%,这意味着买家需要更长时间才能看到收益。请记住,从根本上说,除了剩余租期,99 年地契和永久地契公寓之间没有任何区别:购买较便宜的 99 年地契的人可以获得同等水平的质量和设施。

此外,请注意,由于许多公寓还相当新,所以在我们考虑的时间框架内,这对 99 年地契的项目是有利的。

如果永久地契的公寓要比 99 年地契的公寓更有优势的话,那将会是在 99 年地契公寓寿命的后半段。这时,永久地契的地位开始产生影响,因为没有租期衰减,也没有后续买家的融资问题。

2. 99 年产权的损失往往较小

99 年地契公寓的唯一损失来自富雅轩(Fourth Avenue Residences)(-3.3%) 和盛荟华廷(Pollen & Bleu)(-1.9%)。

除了这仅有的两个例子之外,这些损失比永久地契公寓的亏损要小得多。它们都没有接近 Ascent @ 456 (-11.3%) 或圣多马士八号(8 St Thomas)(-10.7%) 的那种损失。

这并不完全是由租期引起的,这与许多永久地契单位是高总价,黄金地段房产,这一事实有关;这些单元更难出售,而且有时低成交量会使转售结果更加不稳定。

如果从我们的分析中有什么可吸取的教训,那就是持有时间较短的投资者,比如说五到六年左右,购买 99 年地契公寓可能是更安全的选择。

3. 99 年产权似乎在边缘区表现更好

注意,在第 10 邮区的主要区域,永久地契公寓平均增长了 11.1%,而 99 年地契公寓下跌了 2.2%。

99 年地契公寓的整体收益最高的主要区域是在中央区以外(OCR),其中 23、28 和 25 邮区名列前茅。这是由于较低的入门价格提供了更大的升值空间,但这也是因为过去几年的买家群体。

大量的买家都是组屋升级者,他们一般购买不起在核心中央区(CCR)或城市边缘区的公寓。

因此,在 99 年地契更为普遍的 OCR 地区,转售公寓的回升势头更为强劲,而黄金地区的公寓则落后于此。

4. 永久产权和小楼盘似乎是最糟糕的组合

许多显示亏损的永久地契公寓是有着 50 个或更少单位的小型精品项目(Boutique)。

例如,183 Longhaus 只有 40 个单元,而 24 One Residences 只有 24 个单元。Ascent @ 456 只有 28 个单元。

由于排他性,小型精品公寓的价格往往更高,单元数量少意味着昂贵的物业费。所以,除了对更富裕的买家外,这些单位的转售更具有挑战性。

大多数小型精品公寓的单位成交量也很低,这使得价格很不稳定。

一些房地产经纪认为,这与永久地契和 99 年地契状况无关,而是与买家意图有关。小型精品公寓更多是被富裕的买家作为一种奢侈品购入,他们并不关注经济效益(因此,一旦他们厌倦了或者想要搬走,甚至愿意以亏损的价格出售)。

还有一个问题是可发现性。大多数购房者听说或者看到过像峰景苑(High Park Residences)这样的大型项目,但像 Ascent @ 456 这种小型项目被知道的可能性要小得多。对于遇到这些项目的潜在买家来说,需要他们在搜寻时深入挖掘,或者聘请对周围公寓熟悉且经验丰富的房屋中介。

即将到来的集体出售可能影响对永久产权公寓的兴趣

一如既往,不要把这里的任何观点当作福音来推动任何说法。趋势显示,永久地契的小型精品公寓似乎表现不佳,但这并不意味着它们都表现不佳。每个房产都有影响其盈利能力的不同因素(不仅仅是租赁状况),在评估一个潜在购买时,人们总是希望涵盖所有可能的理由。

尽管印花税提高了,但 2022 年的集体出售预计会上升。这是因为开发商目前土地匮乏,2017 年的大部分集体出售用地都已重新开发并售出。

一些房产中介表示,开发商对永久地契房产的态度,可能会影响买家的情绪。

这是因为一个常见的销售宣传,即永久地契房产对开发商更有吸引力,或者可以获得更好的集体出售价格。这要基于开发商不需要支付租赁上的附加费用。

在集体出售期间,是监测永久地契房产的销售收益是否真的更高的好时机。欲了解更多有关情况的发展,请关注安家狮城。同时,您也可以查看新公寓的评论。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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