这是许多买房者在购买新公寓项目时经常问的问题：永久产权还是 99 年产权是更好的选择？
虽然表面上听起来很简单，但实际上这是一个非常复杂和深刻的问题。一个几乎无法回答的问题。询问任何一位新加坡房地产专家，他们都会说自找麻烦、自找烦恼。我们试图在之前回答这个问题，但简而言之，这完全取决于房地产本身以及您的购房目的和需求。
由于新加坡还是个年轻的国家，我们很少有产权到期的例子。事实上，直到最近在 2020 年 12 月，我们才看到第一个住宅租约到期，并被国家收回。而大多数老旧的租赁地契公寓都会尝试集体出售（Enbloc）。
因此，在这篇文章中，我们将分析永久地契和 99 年地契的新公寓楼盘表现，并看看是否有任何趋势可供借鉴。
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按公寓划分，永久产权和 99 年产权的整体表现
以下是基于从 2014 年起出现交易的公寓（比如，第一批新销售登记日期为 2014 年 1 月或之后）。这是为了避免失真，从主要降温措施启动前的时期看起。
还有一个数量问题：99 年地契公寓总会比永久地契公寓多得多，而且交易量会影响数据。然而，这是无法避免的，并将永远如此。
最后，在下面的列表中，请注意我们主要将数据限制在新房中；也就是说，这些单位最初是从开发商那里购买的，然后再转售。有一些转售再转售的案例，但只占 3,254 个交易中的 30 个（<1%），还有楼花转售（sub-sales），但这些案例很少，我们认为它们不会严重扰乱数据。
| 项目名称 | 产权 | 买卖数量 | 平均利润/亏损数额 | 平均利润/亏损百分比 | 平均持有年期限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 183 Longhaus | 永久地契 | 1 | -125,000元 | -8.3% | 4.1 |
| 24 One Residences | 永久地契 | 1 | -45,000元 | -5.2% | 4.0 |
| 38 Jervois | 永久地契 | 1 | 40,899元 | 3.5% | 3.2 |
| 圣多马士八号（8 St Thomas） | 永久地契 | 3 | -239,233元 | -10.7% | 2.2 |
| Adana @ Thomson | 永久地契 | 7 | 98,214元 | 7.9% | 5.6 |
| Affinity At Serangoon | 99年地契，自2018年5月18日起 | 3 | 64,333元 | 6.5% | 3.0 |
| Amber 45 | 永久地契 | 2 | 155,500元 | 7.1% | 3.4 |
| Amber Skye | 永久地契 | 4 | 350,500元 | 14.1% | 4.3 |
| Artra | 99年地契，自2016年2月15日起 | 14 | 212,158元 | 13.6% | 3.7 |
| Ascent @ 456 | 永久地契 | 2 | -111,250元 | -11.3% | 3.7 |
| 百丽轩（Bellewaters） | 99年地契，自2013年8月28日起 | 14 | 252,841元 | 27.5% | 5.7 |
| 百丽居（Bellewoods） | 99年地契，自2013年8月12日起 | 13 | 168,632元 | 18.5% | 5.0 |
| Bijou | 永久地契 | 1 | 3,992元 | 0.3% | 4.9 |
| 绿盛邨（Botanique at Bartley） | 99年地契，自2014年4月14日起 | 162 | 168,587元 | 18.4% | 5.1 |
| 铂瑞雅居（Boulevard 88） | 永久地契 | 1 | 3,120,000元 | 33.3% | 2.6 |
| Cairnhill Nine | 99年地契，自2014年5月12日起 | 10 | 148,350元 | 3.8% | 4.6 |
| City Gate | 99年地契，自2014年4月15日起 | 23 | 81,977元 | 6.3% | 5.7 |
| 椰林景（Coco Palms） | 99年地契，自2008年1月7日起 | 178 | 191,994元 | 20.6% | 5.5 |
| Commonwealth Towers | 99年地契，自2013年5月7日起 | 125 | 139,426元 | 12.7% | 5.2 |
| Floraview | 永久地契 | 11 | 60,772元 | 5.4% | 4.7 |
| 森涛苑（Forest Woods） | 99年地契，自2016年2月5日起 | 45 | 210,466元 | 18.7% | 4.5 |
| 富邸（Forte Suites） | 永久地契 | 1 | 31,400元 | 4.1% | 4.0 |
| 富雅轩（Fourth Avenue Residences） | 99年地契，自2018年3月7日起 | 1 | -54,000元 | -3.3% | 1.5 |
| Gem Residences | 99年地契，自2015年9月21日起 | 49 | 154,232元 | 14.4% | 4.6 |
| 美华庭（Gramercy Park） | 永久地契 | 6 | 884,815元 | 13.3% | 3.5 |
| 豪佳苑（Grandeur Park Residences） | 99年地契，自2016年5月25日起 | 55 | 195,038元 | 17.2% | 4.1 |
| 峰景苑（High Park Residences） | 99年地契，自2014年11月5日起 | 307 | 187,356元 | 25.6% | 4.8 |
| Highline Residences | 99年地契，自2013年7月22日起 | 25 | 210,604元 | 13.7% | 4.3 |
| Hilbre 28 | 999年地契，自1876年9月1日起 | 2 | 42,221元 | 3.9% | 3.1 |
| 悦心雅轩（iNz Residence） | 99年地契，自2015年11月27日起 | 2 | 186,500元 | 22.9% | 3.5 |
| 顺福轩（JadeScape） | 99年地契，自2018年6月19日起 | 7 | 144,254元 | 10.8% | 2.7 |
| Kallang Riverside | 永久地契 | 7 | 350,563元 | 16.4% | 5.1 |
| Kandis Residence | 99年地契，自2016年7月11日起 | 2 | 119,610元 | 11.9% | 3.6 |
| Kent Ridge Hill Residences | 99年地契，自2018年11月10日起 | 1 | 59,800元 | 5.4% | 3.1 |
| 鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay） | 99年地契，自2014年3月3日起 | 115 | 78,601元 | 10.1% | 4.9 |
| 湖景豪苑（Lake Grande） | 99年地契，自2015年6月9日起 | 33 | 121,227元 | 12.8% | 4.7 |
| Lake Life | 99年地契，自2013年10月30日起 | 16 | 251,000元 | 27.7% | 6.6 |
| 丽湖景（Lakeville） | 99年地契，自2013年4月30日起 | 55 | 138,974元 | 10.5% | 5.6 |
| 心乐轩（Le Quest） | 99年地契，自2016年8月29日起 | 13 | 117,568元 | 14.3% | 3.6 |
| Liiv Residences | 永久地契 | 1 | 136,400元 | 10.0% | 2.0 |
| Loft 33 | 永久地契 | 9 | 80,914元 | 9.9% | 6.0 |
| 景悦苑（Margaret Ville） | 99年地契，自2017年3月13日起 | 1 | 25,000元 | 2.8% | 3.1 |
| 滨海盛景豪苑（Marina One Residences） | 99年地契，自2011年7月1日起 | 15 | -6,105元 | -0.9% | 4.8 |
| 濒海景（Marine Blue） | 永久地契 | 3 | 139,033元 | 11.1% | 4.5 |
| 玛庭豪苑（Martin Modern） | 99年地契，自2016年9月28日起 | 20 | 474,421元 | 16.1% | 3.6 |
| Neem Tree | 永久地契 | 4 | 26,578元 | 2.2% | 4.0 |
| 银峰（New Futura） | 永久地契 | 3 | 1,223,433元 | 15.2% | 2.4 |
| 北园公寓（North Park Residences） | 99年地契，自2015年3月19日起 | 76 | 192,083元 | 16.5% | 4.9 |
| One Duchess | 999年地契，自1875年12月27日起 | 2 | 483,388元 | 26.2% | 4.6 |
| 翠林苑（Parc Botannia） | 99年地契，自2016年12月28日起 | 22 | 129,227元 | 12.9% | 3.7 |
| 东景苑（Parc Esta） | 99年地契，自2018年7月12日起 | 4 | 204,500元 | 16.5% | 3.1 |
| Parc Life | 99年地契，自2014年10月13日起 | 10 | 173,608元 | 23.2% | 4.0 |
| 河景苑（Parc Riviera） | 99年地契，自2015年11月11日起 | 116 | 140,846元 | 15.0% | 3.9 |
| 英雅苑（Park Colonial） | 99年地契，自2017年10月11日起 | 8 | 189,736元 | 14.1% | 3.2 |
| Park Place Residences At Plq | 99年地契，自2015年6月29日起 | 17 | 125,342元 | 10.4% | 3.9 |
| 盛荟华廷（Pollen & Bleu） | 99年地契，自2012年9月24日起 | 4 | -27,000元 | -1.9% | 5.2 |
| Principal Garden | 99年地契，自2014年7月21日起 | 71 | 211,614元 | 15.1% | 4.6 |
| 女皇碧苑（Queens Peak） | 99年地契，自2015年9月28日起 | 48 | 138,900元 | 12.9% | 4.0 |
| 御川苑（Riverbank @ Fernvale） | 99年地契，自2013年7月10日起 | 113 | 125,515元 | 14.4% | 5.3 |
| Riverfront Residences | 99年地契，自2018年5月31日起 | 27 | 77,700元 | 10.3% | 3.1 |
| 林河苑（RiverTrees Residences） | 99年地契，自2013年8月28日起 | 68 | 123,629元 | 11.6% | 5.9 |
| Robin Residences | 永久地契 | 2 | 84,000元 | 7.3% | 5.3 |
| 海景轩（Seaside Residences） | 99年地契，自2016年4月18日起 | 62 | 254,046元 | 16.7% | 3.8 |
| Seventy Saint Patrick's | 永久地契 | 14 | 153,506元 | 8.8% | 6.1 |
| 梨景园（Signature at Yishun） | 99年地契，自2014年8月25日起 | 12 | 161,777元 | 22.7% | 4.4 |
| 盛世名园（Sims Urban Oasis） | 99年地契，自2014年7月29日起 | 147 | 116,506元 | 13.3% | 4.9 |
| Singa Hills | 永久地契 | 9 | 12,379元 | 0.7% | 4.8 |
| Sky Everton | 永久地契 | 2 | 34,000元 | 2.1% | 2.2 |
| Sol Acres | 99年地契，自2014年6月2日起 | 34 | 184,673元 | 33.1% | 4.5 |
| 苏菲雅山庄（Sophia Hills） | 99年地契，自2013年12月10日起 | 12 | 11,117元 | 0.4% | 4.6 |
| Stars Of Kovan | 99年地契，自2015年2月25日起 | 36 | 158,176元 | 15.2% | 4.1 |
| 尚景苑（Stirling Residences） | 99年地契，自2017年8月18日起 | 6 | 202,167元 | 12.8% | 3.1 |
| Straits Mansions | 永久地契 | 1 | 106,000元 | 6.3% | 4.3 |
| Sturdee Residences | 99年地契，自2015年6月29日起 | 18 | 130,606元 | 13.2% | 4.9 |
| Sunnyvale Residences | 永久地契 | 4 | -103,412元 | -6.1% | 4.5 |
| 雅韵轩（Symphony Suites） | 99年地契，自2014年6月10日起 | 59 | 69,199元 | 7.8% | 4.6 |
| The Alp Residences | 99年地契，自2015年8月3日起 | 57 | 140,694元 | 18.3% | 4.3 |
| The Amore | 99年地契，自2013年10月30日起 | 37 | 269,489元 | 30.2% | 5.6 |
| The Asana | 永久地契 | 4 | -25,792元 | -1.6% | 3.3 |
| 雅尚苑（The Brownstone） | 99年地契，自2014年4月28日起 | 9 | 209,343元 | 25.6% | 4.8 |
| The Citron Residences | 永久地契 | 5 | -42,276元 | -3.7% | 5.5 |
| The Clement Canopy | 99年地契，自2016年3月9日起 | 44 | 232,301元 | 17.5% | 4.0 |
| 嘉御苑（The Crest） | 99年地契，自2012年12月21日起 | 27 | 19,300元 | 2.5% | 3.7 |
| 顶秀苑（The Criterion） | 99年地契，自2014年8月25日起 | 9 | 152,554元 | 21.0% | 4.5 |
| 悦湖苑（The Florence Residences） | 99年地契，自2018年12月24日起 | 1 | 97,000元 | 7.5% | 2.5 |
| 嘉和馨苑（The Garden Residences） | 99年地契，自2017年10月30日起 | 4 | 78,825元 | 8.2% | 3.4 |
| The Hillford | 60年地契，自2013年2月19日起 | 104 | 35,972元 | 8.2% | 5.7 |
| The Jovell | 99年地契，自2018年3月8日起 | 1 | 71,000元 | 9.9% | 3.1 |
| The Navian | 永久地契 | 1 | 26,000元 | 1.8% | 3.8 |
| 优景园（The Panorama） | 99年地契，自2013年4月8日起 | 124 | 216,976元 | 19.3% | 5.3 |
| 博雅居（The Poiz Residences） | 99年地契，自2014年11月17日起 | 88 | 186,976元 | 17.9% | 4.8 |
| The Rise @ Oxley - Residences | 永久地契 | 3 | -50,926元 | -3.4% | 7.1 |
| The Santorini | 99年地契，自2013年10月16日起 | 80 | 67,309元 | 6.9% | 5.1 |
| The Sorrento | 永久地契 | 16 | 69,418元 | 7.4% | 5.7 |
| 荟锦嘉园（The Tapestry） | 99年地契，自2017年7月31日起 | 29 | 130,523元 | 11.3% | 3.5 |
| The Terrace | 99年地契，自2013年10月30日起 | 3 | 174,400元 | 20.3% | 4.0 |
| The Tre Ver | 99年地契，自2018年3月27日起 | 5 | 137,600元 | 10.5% | 2.8 |
| The Vales | 99年地契，自2014年5月19日起 | 21 | 206,927元 | 26.9% | 4.8 |
| The Verandah Residences | 永久地契 | 1 | 348,888元 | 20.6% | 3.6 |
| 品尚居（The Visionaire） | 99年地契，自2015年1月9日起99 | 9 | 169,123元 | 22.5% | 4.2 |
| The Wisteria | 99年地契，自2015年4月27日起 | 35 | 94,085元 | 12.5% | 4.9 |
| Thomson Impressions | 99年地契，自2015年1月12日起 | 32 | 153,305元 | 13.8% | 4.9 |
| Tre Residences | 99年地契，自2014年4月23日起 | 26 | 126,118元 | 10.1% | 4.3 |
| 聚宝园（Treasure At Tampines） | 99年地契，自2018年11月29日起 | 3 | 79,333元 | 11.4% | 2.2 |
| 万宝园（Treasure Crest） | 99年地契，自2015年5月5日起 | 2 | 437,940元 | 55.2% | 5.3 |
| Trilive | 永久地契 | 15 | 21,703元 | 1.4% | 5.2 |
| 庭·维苑（Twin Vew） | 99年地契，自2017年5月15日起 | 40 | 242,965元 | 16.9% | 3.4 |
| Viio @ Balestier | 永久地契 | 2 | 69,628元 | 9.0% | 3.4 |
| Wandervale | 99年地契，自2014年12月8日起 | 7 | 302,620元 | 36.9% | 3.6 |
| Waterfront @ Faber | 99年地契，自2013年9月17日起 | 16 | 178,660元 | 14.6% | 5.8 |
| 西林苑（Westwood Residences） | 99年地契，自2014年4月14日起 | 12 | 159,848元 | 20.6% | 4.6 |
| 御峰（Whistler Grand） | 99年地契，自2018年5月7日起 | 3 | 162,533元 | 19.3% | 3.1 |
一些需要注意的关键点
- 短期内，99 年产权几乎总是优于永久产权
- 99 年产权的损失往往较小
- 99 年产权似乎在边缘区表现更好
- 永久产权和小楼盘似乎是最糟糕的组合
1. 短期内，99 年产权几乎总是优于永久产权
总的来说，结果并不足为奇：在不到十年的时间内，99 年地契比永久地契有巨大的优势。
永久地契公寓的价格平均高出 15% 至 20%，这意味着买家需要更长时间才能看到收益。请记住，从根本上说，除了剩余租期，99 年地契和永久地契公寓之间没有任何区别：购买较便宜的 99 年地契的人可以获得同等水平的质量和设施。
此外，请注意，由于许多公寓还相当新，所以在我们考虑的时间框架内，这对 99 年地契的项目是有利的。
如果永久地契的公寓要比 99 年地契的公寓更有优势的话，那将会是在 99 年地契公寓寿命的后半段。这时，永久地契的地位开始产生影响，因为没有租期衰减，也没有后续买家的融资问题。
2. 99 年产权的损失往往较小
99 年地契公寓的唯一损失来自富雅轩（Fourth Avenue Residences）(-3.3%) 和盛荟华廷（Pollen & Bleu）(-1.9%)。
除了这仅有的两个例子之外，这些损失比永久地契公寓的亏损要小得多。它们都没有接近 Ascent @ 456 (-11.3%) 或圣多马士八号（8 St Thomas）(-10.7%) 的那种损失。
这并不完全是由租期引起的，这与许多永久地契单位是高总价，黄金地段房产，这一事实有关；这些单元更难出售，而且有时低成交量会使转售结果更加不稳定。
如果从我们的分析中有什么可吸取的教训，那就是持有时间较短的投资者，比如说五到六年左右，购买 99 年地契公寓可能是更安全的选择。
3. 99 年产权似乎在边缘区表现更好
注意，在第 10 邮区的主要区域，永久地契公寓平均增长了 11.1%，而 99 年地契公寓下跌了 2.2%。
99 年地契公寓的整体收益最高的主要区域是在中央区以外（OCR），其中 23、28 和 25 邮区名列前茅。这是由于较低的入门价格提供了更大的升值空间，但这也是因为过去几年的买家群体。
大量的买家都是组屋升级者，他们一般购买不起在核心中央区（CCR）或城市边缘区的公寓。
因此，在 99 年地契更为普遍的 OCR 地区，转售公寓的回升势头更为强劲，而黄金地区的公寓则落后于此。
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4. 永久产权和小楼盘似乎是最糟糕的组合
许多显示亏损的永久地契公寓是有着 50 个或更少单位的小型精品项目（Boutique）。
例如，183 Longhaus 只有 40 个单元，而 24 One Residences 只有 24 个单元。Ascent @ 456 只有 28 个单元。
由于排他性，小型精品公寓的价格往往更高，单元数量少意味着昂贵的物业费。所以，除了对更富裕的买家外，这些单位的转售更具有挑战性。
大多数小型精品公寓的单位成交量也很低，这使得价格很不稳定。
一些房地产经纪认为，这与永久地契和 99 年地契状况无关，而是与买家意图有关。小型精品公寓更多是被富裕的买家作为一种奢侈品购入，他们并不关注经济效益（因此，一旦他们厌倦了或者想要搬走，甚至愿意以亏损的价格出售）。
还有一个问题是可发现性。大多数购房者听说或者看到过像峰景苑（High Park Residences）这样的大型项目，但像 Ascent @ 456 这种小型项目被知道的可能性要小得多。对于遇到这些项目的潜在买家来说，需要他们在搜寻时深入挖掘，或者聘请对周围公寓熟悉且经验丰富的房屋中介。
即将到来的集体出售可能影响对永久产权公寓的兴趣
一如既往，不要把这里的任何观点当作福音来推动任何说法。趋势显示，永久地契的小型精品公寓似乎表现不佳，但这并不意味着它们都表现不佳。每个房产都有影响其盈利能力的不同因素（不仅仅是租赁状况），在评估一个潜在购买时，人们总是希望涵盖所有可能的理由。
尽管印花税提高了，但 2022 年的集体出售预计会上升。这是因为开发商目前土地匮乏，2017 年的大部分集体出售用地都已重新开发并售出。
一些房产中介表示，开发商对永久地契房产的态度，可能会影响买家的情绪。
这是因为一个常见的销售宣传，即永久地契房产对开发商更有吸引力，或者可以获得更好的集体出售价格。这要基于开发商不需要支付租赁上的附加费用。
在集体出售期间，是监测永久地契房产的销售收益是否真的更高的好时机。欲了解更多有关情况的发展，请关注安家狮城。同时，您也可以查看新公寓的评论。
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