许多人曾预测年中将会有降温措施推出，但问题是它们会在何时、以何种形式出现。
自 2021 年 12 月推出一系列房地产降温措施九个月以来，新加坡政府于 2022 年 9 月再次出台了新的限制措施来干预房地产市场，以确保购房者不会因利率飙升而负担过重的房产购买压力。
事实上，2022 年利率的持续上升一直是一个热门话题。我们不禁要问：更高的融资成本是否会扼杀房地产需求，从而导致价格下滑？
安家狮城向郭耀阳（Leo Kwek）提出了这个亟待解决的问题。本文将方便买家了解可以采取哪些措施来把握 2023 年的房地产市场。
郭耀阳（Leo Kwek），安家狮城创始人。
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对您来说，2022 年新加坡房地产市场最大的亮点是什么？其原因是什么？
LEO：加息步伐在 2022 年尤为突出。为了遏制猖獗的通货膨胀，以美联储为首的世界各国央行积极加息，这对新加坡的利率产生了影响。用于为房屋贷款定价的三个月新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average，简称 SORA）从 1 月 4 日的每年 0.195% 飙升至 12 月 13 日的每年 3.095%。随着利率持续上升，我们还看到银行数次上调固定住房贷款利率。
对于许多购房者和房主来说，这可能令他们望而生畏。他们中的一些人，尤其是年轻人，以前可能没有经历过如此高的利率。自全球金融危机以来，住房贷款的成本普遍较低。突然之间，他们看到了超过 4% 的固定房屋贷款利率。而多年来，他们一直享受着低于 2% 的低利率。那么接下来会发生什么？人们很担心，他们很不舒服，不确定他们是否应该购买第一处房产，或者升级、甚至投资第二处房产。
利率上升的环境也促使政府在 2022 年 9 月底实施新的降温措施，旨在鼓励购房者更加谨慎地购买房产。
我认为，在经历了十多年的超低利率之后，我们现在看到的是利率正常化。我相信美联储今年已经完成了大部分大规模、激进的加息。美联储有可能在 2023 年停止大幅加息，这将转化为住房贷款利率的缓慢增长，而在 2023 年下半年利率可能会趋于稳定。
有些人可能会因高利率推迟购买，决定等待更好的时机，并猜测价格也许可能会下降（我将在下一个问题中对此作出回复）。我想说的是，不可能完美地把握市场时机。如果你看到喜欢的房产并且符合你的预算和需求，即使利率很高，你仍然可以购买、升级或投资。关键在于适当的财务分析，关于这个我们可以提供协助。如果你正在寻找房产，我鼓励你与我们交谈。我们利用专有的数字化工具来帮助你做出明智的决定，从评估你的财务实力到房产的资本增值潜力，以及该房产是否适合你的实际情况。
有观点认为，由于经济衰退或高利率影响购房需求，2023 年新加坡房地产市场有可能放缓，房价可能会下跌。您对此有什么看法？
LEO：一句话——我预计新加坡房价不会在 2023 年向下修正。为什么呢？有几个支撑价格上涨的因素，下面我将依次指出。
在新房市场，我们都知道房屋售价是地价和建筑成本同时作用的结果。近年来，建筑成本估计上升了约 30%，政府售地计划（Government Land Sales，简称 GLS）的地价维持坚挺，这留给开发商降价的空间很小。此外，市场上未售出的新房存量有限——截至 2022 年第三季度，只有 15,000 多套（不包括执行共管公寓 EC）获得规划批准。如果我们采取保守的年度预测，即假设每年售出 7,500 套，这些存量可以在 2 年内售出。根据我们的观察，中央区以外（OCR）的供应失衡尤为严重。由于供应紧张且需求依然稳健，开发商不会认为有必要降价。
在转售市场，有反馈称可供转售的房屋数量有限、供应不足。业主不愿出售房屋有以下几个原因： 1）租赁市场蓬勃发展，他们宁愿出租以获取经常性收入； 2）高昂的置换成本阻碍了一些业主出售和购买其他房产； 3）政府政策相关因素。第二次和后续购房的额外买方印花税（ABSD）阻止了拥有多处房产的人出售他们的投资房产，因为如果他们想在未来购买另一处房产，他们将不得不支付高额的 ABSD。作为 9 月份降温措施的一部分，新引入的 15 个月等待期也可能导致一些私人业主推迟出售和降级为组屋转售单位的计划。这些因素将影响转售供应。现在的情况是供应低、需求稳定。让我们再次回到这个问题——房价是否会下跌？
虽然全球逆风和经济衰退可能会影响购买情绪，但我们认为真正的买家能够支撑住房需求，他们中有新家庭组建者、首次购房者、新公民、组屋升级者、外国投资者。就业市场仍然紧张，许多新加坡家庭的购买力依然强劲。此外，新加坡房地产市场稳定，投机活动水平较低。因此，我的看法是：房价不会下跌，但 2023 年的增长速度可能会放缓。
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2023 年有哪些潜在的投资机会/亮点值得关注？
LEO：很大程度上取决于个人的需求和预算，但总的来说，我想说那些住房预算紧张的人可能想看看转售市场。在过去的一年里，与新售私宅价格相比，转售私宅价格的上涨速度较慢。根据买卖禁令资料，从 2021 年到 2022 年第四季度（截至 12 月 4 日），新售的非有地住宅平均交易价上涨了 23%，而同期转售房产的平均交易价仅上涨了 8%（见图 1 ）。
因此新私宅交易价和转售交易价之间拉开了巨大的差距。从图 1 可以看出，第四季度非有地转售私宅与新私宅之间的平均价格差距达到惊人的每平方英尺 1,074 元。2022 年第四季度，新私宅的平均交易价格为每平方英尺 2,655 元，转售私宅平均价格为每平方英尺 1,581 元。这一最新价格差距较 2021 年的每平方英尺 689 元大幅上涨。我们预计转售价格可能会在 2023 年继续逐步攀升，但不超过新私宅价格。
当然，在购买转售房产时需要考虑一些因素。其中一项必须要考虑的就是，转售价格往往会上涨得更慢，甚至会在一段时间后停滞不前。这是因为转售房产的估值通常与该地区近期的交易挂钩，转售单位的售价不太可能远高于市场价格。在任何情况下，价格过高的转售单位都很难出售，因为买家会购买同一项目内或周边地区价格更合理的其他单位。如果想购买较旧的 99 年地契房产，还需要考虑维护成本和地契年限下降的问题。
图 1：非有地私宅的平均交易价（每平方英尺）（新售与转售）
2023 年，我们预计将有更多新的公寓项目推出，这些新项目将为购房者提供更多可供选择的单位，购房者可能不必担心由于未售出库存减少，购房市场选择有限。尽管由于近期的降温措施和全球逆风，我们预计开发商将对其定价策略保持敏感，但我们确实认为 2023 年价格将保持小幅上涨趋势。
其他中央区（RCR）和核心中央区（CCR）的房价涨幅可能超过中央区以外（OCR）。有一些项目能够支持 RCR 的价格上涨，这些项目的土地价格超过容积率每平方英尺（psf ppr） 1,300 元——例如德明路（Dunman Road）、惹兰登布树（Jalan Tembusu）和 松林（Pine Grove）。而 CCR 的价格将受到新推出的重建项目的支撑，包括前麦士威大厦（Maxwell House）、安盛保险大厦（AXA Tower）、富士施乐大厦（Fuji Xerox Towers）和滨海景（Marina View）政府售地计划所在区域。
尽管价格坚挺，但新推出的项目仍将受到买家的追捧。一些买家愿意为新推出的项目支付溢价的原因有很多。以 99 年地契项目来说，买家首先将获得一个全新的房产，拥有现代化的设施和新的屋契年限。另一个原因是先发优势带来的资本增长潜力。一般来说，开发商会在项目推出开始时给单位定价最吸引人，一旦销量达到一定水平，开发商可能会开始涨价。所以，在项目推出的周末买房的人，当该项目仍在出售时，很有可能已经坐拥账面收益。
无论个人预算如何，今年都将有购买机会，要不就是在私宅市场，要不就是在组屋转售市场。我们作为专业房地产代理将能够为买家的选择划重点，并提供详细的分析。如果你想了解更多关于房地产投资和财务规划的信息，欢迎联系我们。
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您认为 2023 年买家和投资者应注意的住宅房地产领域的主要风险是什么？
LEO：今年的挑战是我们听说过的问题——全球经济衰退的可能性、地缘政治紧张和冲突、高通胀等。所有这些都隐含的风险包括工作不稳定或失业、更高的生活成本和市场疲软。对于购房者和业主来说，这最终影响的是财务风险管控能力。如果出现经济衰退，你是否有经济能力渡过难关？
购买房产是一项长期承诺，房屋贷款期限可以长达 20 年或更长时间。因此，对于买家来说，睁大眼睛并尽可能全面地了解他们的财务评估和人生目标至关重要。你现在可以毫无负担地购买什么？你的开支有哪些？未来计划是什么？——你是否想要更多的孩子？你是否打算休假以进一步学习？你是否打算在某个时候购买汽车？或者你是否想建立自己的企业？你应该预留多少钱作为备用资金以应对不可预见的事件（例如利率大幅上涨、裁员或家庭紧急情况）？你是否打算在多年后升级到另一处房产？你希望购买的特定房产的转售前景如何？
我知道这是一长串问题，可能还有更多我没有提及的注意事项。最重要的是，你在规划阶段越详细，你在购买房产时就越安心。因为你知道在市场下行周期确实发生时，你有经济能力安然度过这个危机。我们经验丰富，且精通帮助客户评估其财务状况，并驾驭房地产投资之旅。请联系我们进行咨询。
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