新加坡的住宅房地产是公认的避险资产，因此深受外国买家的欢迎。此外，新加坡还以拥有稳定的房地产市场、强劲的资本增值、亲商的经济环境以及透明和无腐败的政府而闻名。
截至 2 月 2 日，根据市区重建局（URA）的买卖禁令数据显示，2002 年，外国买家公寓销售总额的 19.7%；到 2012 年，增至 23.9%；但去年的数据略有下降，为 22.4%。
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ABSD 和新冠对外国买家的影响
新加坡政府于 2013 年 1 月首次对外国买家征收额外买方印花税（ABSD），金额为住宅房地产购买价格或市场价值的 15%，以较高者为准。外国买家须支付的 ABSD 在 2018 年 7 月提高到 20%，并在 2021 年 12 月再次提高到 30%。
2013 年 ABSD 的初步实施并没有影响到外国买家对新加坡住宅房地产的热情，当年售出公寓中外国买家占比 25.5%，高于2012 年的 23.9%。在 2018 年年中 ABSD上调后，外国买家的比例从 2017 年的 24.7% 略微下降到 2018 年的 23.1%。然而，外国买家似乎对第二轮 ABSD 上涨不屑一顾，去年外国买家占公寓销售总额的比例为 22.4%，高于 ABSD 上涨的 2021 年的 19.7%。
新加坡的首个新冠病例记录产生于 2020 年年初，导致政府在同年 4 月实施了首个疫情阻断措施。从去年 3 月开始，政府开始逐步解除各项限制。
与 ABSD 的推出和提高相比，新冠的各项限制措施对外国买家的购买力影响更大。2020 年和 2021 年两年间，新加坡公寓的外国买家比例自 2002 年以来首次降至 20% 以下。
然而，随着新加坡和其他国家逐渐放宽新冠防控，外国买家似乎正在回归。尽管自 2021 年 12 月以来针对外国买家的 ABSD 大幅上升，但去年外国买家占新加坡公寓销售总额的 22.4%。新加坡房产重新点燃了投资者的兴趣，这可能是由于高净值人士趋向选择避险资产。
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深入了解外国买家的国籍
在过去 20 年中，新加坡住宅房地产的前五名外国买家的国籍几乎没有变化。马来西亚、印度尼西亚、中国和印度一直位居前五名。
不过，前五名外国买家在排名上发生了一些变化。中国和印度的排名有所上升，而马来西亚和印度尼西亚则下降了。英国以前排名前五，但自 2012 年以来已被美国取代。
美国买家享受新加坡和美国签署的自由贸易协定（Free Trade Agreements，简称 FTA）的好处，与新加坡人支付相同比例的印花税。冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士公民也受益于类似的 FTA。
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过去五年中，顶级外国买家的国籍没有变化
从 2018 年到 2022 年，前五名外国买家合计贡献了新加坡公寓销售总额的 13% 至 17%。这群外国买家也占所有出售给外国人的公寓的 66% 至 76%。
在外国买家中，中国人在 2018 年至 2021 年期间在新加坡购买的公寓数量最多。其次是来自马来西亚、印度、印度尼西亚和美国的买家。去年，前三名来自同一个国家，但美国上升了一位到第四位，而印度尼西亚下滑至第五位。
中国买家回归？
中国买家一直是新加坡公寓的前五大外国买家之一。他们购买的单位数量从 2002 年的157 个单位（占外国人购买单位总数的5.6%）增加到去年的 1,344 个单位（占外国人购买单位总数的 30.7%）。自 2016 年以来，中国也稳稳取代马来西亚成为最大的外国买家。
中国人购买公寓的五年平均值（2013 年至 2017 年）为 1,298 套，低于前五年的平均 1,548 套。ABSD 的推出，加上全球经济疲软和住宅房地产价格上涨，可能会抑制需求。新加坡公寓的五年平均价格（2013 年至 2017 年）为每平方英尺 1,354 元，比前五年的平均尺价 1,084 元高出 270 元。
新冠似乎对中国买家的影响有限，2020 年和 2021 年中国买家分别购买了 1,047 和 1,738 个单位。去年中国买家总共购买了1,344 个单位，占出售给外国人的所有公寓的30.7%，比上一年的 30% 有所提高。中国买家购买的单位数量下降可能是由于去年可供出售的住宅房地产数量有限，而不是由于从 2021 年开始上涨的 ABSD。
中国政府在去年年底放宽新冠防控措施和旅行限制，此外预计中国今年经济增长将更强劲，大众普遍认为中国买家的需求将加强。
根据国际货币基金组织 2023 年 1 月更新的《全球经济展望》，中国去年实际 GDP 增长了 3%，预计今年将抬升至 5.2%。但是，国际货币基金组织提醒，由于疫苗接种率持续偏低而引发的另一次疫情爆发，可能会削弱中国的经济复苏。
中国买家的回归预计将对新加坡的住宅房地产市场产生积极影响，因为他们是最大的外国买家。自 2014 年以来，中国买家约占向外国买家售出的所有公寓的 30%。
据观察，许多中国买家在新加坡大量购买高端公寓。2022 年中，一名中国买家以超过 8500 万元的价格购买了康宁河湾（Canninghill Piers）的 20 套公寓，这一案例曾经被广泛报道。这一趋势预计将持续到今年，来提振需求。
结论
多年来，外国买家对新加坡公寓的需求一直保持强劲，自 2002 年以来至少占销售总额的 20%。然而，由于新冠流行、全球经济状况疲软和地缘政治紧张局势，这一比例在 2020 年和 2021 年降至 20% 以下。
去年，尽管从 2021 年 12 月起针对外国买家的 ABSD 提高到 30%，但外国买家重返市场，贡献了新加坡公寓销售总额的 22.4%。疫情限制的放宽和外国买家对新加坡住宅房地产市场重新产生兴趣，可能是需求上升的原因。
由于中国政府放宽新冠防控措施，以及新加坡作为金融和教育中心的国际地位将吸引更多中国超级富豪，预计今年中国买家将引领外国需求。中国人一直是新加坡公寓的最大外国买家，在过去两年中约占外国买家销售总额的 30%。
根据 URA 的数据，去年共推出了 4,528 个公寓单位，Leo 估计，今年将推出 40 个项目的 1 万至 1 万 5 千个单位，这应该会缓解供应紧张的市场，并减缓价格上涨的步伐。
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国际货币基金组织最新一期《全球经济展望》预测，全球 GDP 增速将从去年的 3.4% 放缓至今年的 2.9%，然后在 2024 年反弹至 3.1%。预计全球通胀将从去年的 8.8% 降至今年的 6.6%，并在 2024 年降至 4.3%，高于疫情前的水平。
外国买家，尤其是中国买家，对新加坡住宅房地产重新产生兴趣，将提振需求和价格，但受到激增的新项目、全球经济前景疲软、通胀驱动的高利率、地缘政治紧张局势和持续流行的新冠的影响，价格增长的步伐将放缓。
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