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2023 年房贷展望:新加坡抵押贷款利率会继续上升吗?房主可以期待什么?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-01-8

2023 年房贷展望:新加坡抵押贷款利率会继续上升吗?房主可以期待什么?

美联储(US Federal Reserve)12 月 14 日将基准贷款利率上调了半个百分点,这对 2023 年新加坡的房主意味着什么?

美联储加息导致抵押贷款利率持续上升,这可能会对已在新加坡拥有房产的人或希望明年在新加坡购买第一套住房的人造成影响。

贷款人可关注美联储的最新动向,美联储 12 月 14 日将基准贷款利率上调了 0.5 个百分点,以抑制通货膨胀。美联储主席鲍威尔强调,仍有“一些路要走”,很有可能进一步加息。

美国央行今年已七次加息,最近一次加息将基准贷款利率上调至 4.25% 至 4.5% 之间,为 2007 年以来的最高水平。

根据预测中值,政策制定者预计明年利率将高于预期,达到 5.1%。

这将如何影响抵押贷款利率?

安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)表示,5.1% 的预测与市场预期利率将在 2023 年达到 5% 的预期“相差无几”。

他补充说,最新的变化不太可能对抵押贷款利率产生重大影响。根据目前的情况,三个月新元隔夜利率(Singapore Overnight Rate Average,简称 SORA)预计将在 2023 年第一季度达到 3.3% 至 3.5%。

12 月 15 日的三个月 SORA 为 3.0910,高于年初的 0.1949。

在新加坡,浮动房屋贷款利率通常与 SORA 挂钩。利率在整个贷款期限内会有所不同,具体取决于经济和市场状况。

Leo 补充说:“目前,利率已经处于过去 15 年未见的水平。所以它仍会走高,但可能不会像以前那样高。”这是因为涉及 SORA 时存在“阻力位”。从历史上看,美联储利率已攀升至 5% 以上,但这并不意味着 SORA 也会效仿。

Leo 还指出,无论如何,本地抵押贷款利率都会随着美国利率的上升而上升,无可避免。“建屋发展局的优惠贷款采用的利率为比公积金普通户头(CPF Ordinary Account,简称 CPF OA)利率高出 0.1%,如果 OA 利率上升,优惠贷款利率也很有可能会略有增加。” 由于政府实施的降温措施和收紧的总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,简称 TDSR),新加坡的房地产市场“一直具有弹性”。

TDSR 是指借款人的每月债务总额与每月总收入的比率,包括即将申请的贷款。

去年 9 月,政府上调了民间金融机构房地产贷款的中期利率下限,收紧了借款人还贷能力的评估标准,帮助借款人更加审慎行事。

“由于新加坡仍然是吸引外国投资者的热门场所,我们的市场应该会保持稳定,”Leo 补充道。

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当前和未来的房主应该期待什么?

Leo 表示,鉴于抵押贷款利率可能上升,首次购屋者可能受到的影响最大,因为这不是美联储最后一波加息。

他补充说:“他们可能会重新算账,谨慎行事并调整他们购买房产的规模。在此期间,他们也可以推迟购买,选择与父母同住或研究租赁地契房产,包括共享居住空间。有资格购买执行共管公寓 EC 的人可以考虑这个特别的房产类型,因为可以获得购屋津贴以及可能可以延期付款。对时间安排更灵活且没有迫切住宿需求的人,如果符合条件,可以尝试参与抽签购买预购组屋(BTO)。” 那些经济条件比较好的可以考虑购买新公寓,因为未完工的期房是按照工程进度付款,这将大大减少利率上升所带来的影响。

Leo 指出,继 9 月份的房地产降温措施之后,二级市场交易量已经出现下滑。然而,在需求和供应不足的推动下,受追捧地区的价格仍然“坚挺”。因此,对于计划购房的人来说,谨慎理财是关键,尤其是在一些经济体预计将陷入衰退的情况下。

“新加坡经济在很大程度上取决于世界,我们需要为可能出现的衰退做好准备。尽管如此,房产通常是是一个人的重要资产,大多数房主的杠杆率都不高。然而,随着利率的上升和公积金的使用,更多的预算将被用于住房分期付款。这将影响许多人的退休计划。”

Leo 指出了利率上升对潜在房主的影响,他们的贷款能力因利率上升而“受到限制”。如果经济衰退来袭,人们还担心会失去工作。

“因此购屋需求肯定会有所抑制,我的建议是要非常小心,签署的房屋贷款配套最好不要超出自己的能力范围,尤其是要注意锁定期,特别是当你申请的是固定利率配套。”

Leo 表示,目前的房主可以寻找机会为自己的贷款重新定价(Repricing),以向目前的金融机构要求更低的利率,或者与另一家金融机构进行再融资(Refinancing)。

他补充说:“无论是现在还是未来的房主,在房屋贷款方面‘提前支付’都是明智的,也就是说将更多的分期付款金额转入你的房屋贷款服务户头。例如,如果一个人的分期付款金额是 3,000 元,请尝试转账更高的金额,例如 3,500 元。这种方法有双重影响。首先,人们为更高分期付款的可能性做好准备,其次,这种方法准备了财务缓冲(在这种情况下为 500 元)。”

2023 年住宅租金会上涨吗?

租赁市场似乎几乎没有喘息的机会。房客往往首当其冲地受到抵押贷款利率上升的涓滴效应(trickle-down effect)的影响,今年的房屋租金创下历史新高。

Leo 对 2023 年本地房地产市场前景作出预估,指出在“地缘政治紧张局势和利率上升”的情况下,住宅租金和住宅价格将上涨。

与 2022 年预计的 25% 相比,到 2023 年,非有地私宅租金可能会同比上涨 5% 至 10%,“涨幅要慢得多”。

Leo 预计,市场可能还需要 18 个月的时间才能开始“降温或修正”,因为此时由大流行导致的延迟完工库存将被清理干净。

鉴于租赁存量不足,核心中央区高端非有地住宅的租金可能同比“大幅上涨 15%”。

Leo 指出:“即使出现任何调整,也可能是温和的,因为如果没有危机,租金往往会具有粘性。”

对于住宅领域,“外国专才的大量涌入”预计将使租金继续上涨,尽管涨幅低于 2022 年。

 

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郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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