新加坡第三季度私宅价格上涨 3.8%

继第二季度强劲增长后，第三季度私宅价格涨幅放缓为 3.8%，其中主要是由于非有地私宅价格上涨了 4.4%。

市区重建局（URA）在周五（10 月 28 日）发布的房地产统计数据显示，整体私宅价格指数（Property Price Index）从第二季度的 180.9 升至 187.8。

非有地私宅价格上涨  4.4%，高于上一季度的 3.6%。核心中央区（CCR）的非有地私宅价格上涨了 2.3%，而上一季度为 1.9%。其他中央区（RCR）上涨 2.8%，相比第二季度 6.4% 的涨幅有所下降。中央区以外（OCR）的非有地私宅价格涨幅最大，第三季度上涨了 7.5%，高于上一季度的 2.1%。

总体而言，在 2022 年的前九个月，私人住宅价格跃升了 8.2%，高于 2021 年同期的 5.3% 的涨幅。

安家狮城的本地资深房地产经纪郭耀阳（Leo Kwek）表示：“按细分市场划分，郊区或中央区以外的价格涨幅最大，为 7.5%，这是自 2009 年第三季度以来的最大季度涨幅”，当时的涨幅为 16.1%。

Leo 表示，可能是第三季度该地区的三个主要项目——AMO Residence、曲水伦庭（Lentor Modern）和 Sky Eden@Bedok 导致了价格上涨。

今年第三季度有地私宅价格上涨了 1.6%，而上一季度涨幅为 2.9%。转售交易约占第三季度所有销售交易的 60.5%。转售交易总量为 3,719 宗，上一季度为 4,236 宗。

Leo 表示，由于“利率上升和价格上涨”，本季度购买私宅的人并不多，并指出市区重建局（URA）的数据显示，今年第三季度的私宅销量比第二季度下降了 9.7%。

租金达到了 2007 年以来最大的季度涨幅

继上一季度上涨 6.7% 之后，第三季度私宅租金总体增长 8.6%，创下新高。

Leo 说，今年前九个月租金上涨了 20.8%，随着租金的季度涨幅飙升到 2007 年第三季度以来最大值，“租户的预算上限也被抬高了”。

第三季度核心中央区（CCR）的非有地私宅租金增长了 7%，而上一季度为 7.7%。其他中央区（RCR）的房价上涨了9.6%，高于上一季度的5.9%。

中央区以外（OCR）的非有地私宅租金增长了8.8%，高于上一季度的7.7%，而有地房产的租金在第三季度增长了 10.9%，上一季度为 3.2%。

Leo 指出，由于“需求远远超过供应，并且通常价高者得”，许多业主将要价提高到高于市场价。

Leo 解释说，因此，租户在签三年以上的合约，“来锁定想要的单位和更好的价格”。

他还表示，利率上升和通货膨胀使情况变得更为糟糕。Leo 说：“越来越多的房东将增加的抵押贷款还款和生活成本转嫁给租户……这不断地挑战着租户的租金负担能力。”

他警告租房者不要指望租金价格飙升会“快速缓解”，因为租户签更长租约的趋势将影响可供出租的房屋数量，即导致市场需求增加。同时，也需要注意购买非津贴转售组屋的私宅业主，因为他们可能会在 15 个月等待期租房，从而使需求进一步增加。

新加坡在 9 月 30 日推出了几项房地产降温措施，包括私宅业主售屋后须等 15 个月才能购买转售组屋。

Leo 指出，外国学生回归和外籍雇员持续增加可能是第三季度租金需求强劲的另一个原因。

Leo 说，由于租金上涨超出了租户的预算，一些租户选择换到价格更低的公寓，甚至还出现了“音乐椅”效应。“其中一些人从核心中央区（CCR）搬到了其他中央区（RCR），而有些人则从其他中央区（RCR）搬到了中央区以外（OCR），”导致核心中央区（CCR）以外的两个地区租金上涨。

Leo 指出，随着明年更多房屋的竣工，租金价格的上涨速度可能会从 2023 年年中开始放缓。

新加坡私宅供应

第三季度共有 1,455 个未完工私宅单位（不包括执行共管公寓 EC）推出，低于上一季度的 1,956 个。共售出 2,187 个私宅（不包括 EC），与上一季度的 2,397 个相比略有下降。

第三季度没有新的 EC 单位发售，仅售出 28 个单位。上一季度共推出了 616 个 EC 单位，售出 193 个。

市区重建局（URA）表示，包括 EC 在内共有 3,619 个单位预计将于 2022 年完工，另有包括 EC 在内的 20,098 个单位预计将于 2023 年完工。

预计2022年和2023年将完成包括EC在内的总共28,800个单位，相当于2020年和2021年完成的10,400个单位的三倍。

市区重建局（URA）表示，“这将有助于在短期内满足住房需求。截至 2022 年第三季度总计约 31,400 个单位获得规划批准，将在 2023 年之后完成。”

新加坡楼市前景

Leo 表示，可能是利率攀升、地缘政治紧张局势和全球经济衰退风险导致投资者对股票和风险资产失去信心，促使他们转向房地产投资，“这种公认的避险资产或对冲通胀的工具”。

他说，“稳健的家庭资产负债表、紧张的国内劳动力市场和持续的收入增长”也将支撑住房需求。虽然抵押贷款利率和价格上涨会给购房者带来压力，但在利率进一步上升之前，一些人仍会抢购房产。

他还表示，预计今年私宅价格将上涨 9% 至 11%。

“对于投资者和房东来说，租金飙升为他们更高的抵押贷款提供了缓冲。如果抵押贷款利率继续飙升并且明年更多的新房带来竞争加剧，一些房东可能难以应对。随着房产税和生活成本上涨，情况可能会进一步恶化。”

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