李智陞:政府将采取降温措施,以降低房屋价格上涨带来的自我强化循环风险

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-12-29

李智陞:政府将采取降温措施,以降低房屋价格上涨带来的自我强化循环风险

新加坡国家发展部(MND)部长李智陞 (Desmond Lee) 表示,尽管新冠疫情大流行造成了持续的不稳定性,但为了降低私宅和组屋转售市场中面临的价格上涨可能带来的自我强化循环风险,政府已经决定实施新的房地产降温措施,这也将影响住房的可负担性。

他在 12 月 16 日的简报会上指出,尽管像是奥米克戎变体在新加坡蔓延影响了新冠疫情大流行的不稳定性,但房屋价格和交易量还是有明显的上升势头。

“如果不及时加以控制房屋价格,它就可能会领先于经济基本面。这将增加以后出现破坏稳定的修正风险,从而给许多家庭带来伤害,”他补充说。

“由于中央银行希望收紧货币政策以应对通货膨胀以及经济复苏,借款人也将容易受到明年及以后利率可能上升的影响,房价和利率的同步上涨将使未来的买家面临偿债成本大幅增加的风险。”

李智陞还指出,私人住宅和组屋转售市场的房价对收入比(HPI)一直在上升,但它们目前仍低于其历史平均水平。

“在 2021 年的前三个季度,尽管组屋转售单位的房价对收入比已经达到 4.4 倍,但这依旧远低于十年前的水平。值得注意的是,它现在正处于一个明显的上升趋势,”他说。

私人住宅和组屋转售市场的交易量一直处于很高的水平。李智陞补充道,预售组屋(BTO)的需求量也非常高,因此转向组屋转售市场的买家对价格上涨的担忧是可以理解的。

从 12 月 16 日开始,购买住宅必须支付的额外买方印花税(ABSD)将被提高。

对于购买第二套住宅的公民来说,印花税将从 12% 提高到 17%。如果他们购买第三套及更多住宅,印花税将从 15% 提高到 25%。

对于购买第二套住宅的永久居民(PR),印花税将从 15% 上升到 25%。如果他们购买第三套及更多的住宅,印花税将从 15% 提高到 30%。

购买任何住宅的外国人需要支付的印花税也将从现在的 20% 提升至 30%。

包括住房开发商在内的公司需要支付的印花税将从 25% 上升到 35%。如果住房开发商满足某些条件,他们可以将这笔钱免除,但他们仍将受到 5% 的不可免除印花税限制。

借款人的总偿债率(TDSR)也将从 60% 收紧到 55%,而这限制了一个人每月可用于偿还债务的金额。

组屋贷款也将从房产购买价格的 90% 降低到 85%。

除此之外,贷款与估值比率限额将适用于 2021 年 12 月 16 日之后推出的新单位申请销售活动和建屋局从 12 月 16 日当天起收到的完整转售申请。修订后的限额不适用于金融机构发放的贷款,其比率仍保持为 75%。

李智陞说:“这项措施也将鼓励公共住房市场的购房者在财务投资上采取更加谨慎的态度。与此同时,这一变化预计不会对首次购房者产生重大影响,特别是对中低收入家庭。”

他补充解释道:“这是因为现在购买转售单位的首次购房家庭可以从高达 16 万新元的赠款中受益,并且可以使用他们的公积金(CPF)来支付购房款。这也减少了首次购房者为完成购房所需的整体贷款量。”

他还指出,这些新措施旨在解决住房需求和供应问题,并将有助于在中期内支持稳定和可持续的房地产市场,同时也确保大多数居住在组屋的新加坡人仍然能够负担得起住房。

“我们的措施最重要的是要优先考虑需要购买自住住房的购房者,特别是首次购买住房的人,”他补充说,“这些措施更是为了确保组屋转售市场的负担能力(以房价对收入比进行衡量),而其目前仍然远远低于其历史水平。”

自去年第一季度以来,私人住宅的价格上涨了约 9%,而组屋转售价格在经历了六年的下跌后有大幅的恢复,同期上涨了约 15%。

为了满足购房者的真正需求,并解决他们的焦虑,私人和公共住宅市场的供应将增加。

新的房产降温措施:更高的额外买方印花税

 印花税(从 2021 年 12 月 16 日起)
新加坡人 
购买首套住宅0%(没有变化)
购买第二套住宅17%(从 12% 上调)
购买第三套及以上住宅25%(从 15% 上调)
永久居民 
购买首套住宅5%(没有变化)
购买第二套住宅25%(从 15% 上调)
购买第三套及以上住宅30%(从 15% 上调)
外国人 
购买任何数量的住宅30%(从 20% 上调)
公司 
购买任何住宅35%(从 25% 上调)

(加上住房开发商的额外 5%,不可减免)

*数据来源:新加坡财政部(MOF)、新加坡国家发展部、新加坡金融管理局(MAS)

在 2022 年和 2023 年,预售组屋的供应量将扩大到每年 23,000 个单位。同时,私人住宅的供应量也将通过政府售地计划(GLS)进行提高。在 2022 年上半年,将有大约 2800 个单位进入确认名单,另外还有 3700 个单位在储备名单上。

新加坡楼市降温
*数据来源:新加坡建屋局(HDB)、市区重建局(URA)、海峡时报

李智陞补充说:“我们将继续监测新加坡房地产市场,并对房屋价格相对于收入趋势的持续上升风险保持警惕。”

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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