新加坡住宅市场展望(2022年)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-01-7

新加坡住宅市场展望(2022年)

私宅和公共住房市场在过去的一年里有了显著的复苏,价格上涨至历史新高,并在今年前 11 个月创下破纪录的销量。根据市区重建局(URA)的数据,私宅价格在 2021 年前三季上涨了 5.2%,而组屋转售价格则上涨了 8.9%。促成销量和价格上涨的因素不少,当中包括经济复苏、低利率环境、市场流动性过剩等。

今年许多项目的销售活动都相当活跃,尤其是其他中央区 (RCR)和中央区外 (OCR)的楼盘。 总体而言,2021 年前 11 个月共有 12,400 多套新私宅售出(不包括执行共管公寓EC),超越了过去七年来的年度销售额。私宅需求绝大部分由组屋提升者所支持,这一买家群体利用组屋转售市场的增长将自己的组屋单位售出,并在 RCR 和 OCR 购买公寓。

组屋提升者的购房需求促成了今年大部分时间都得以维持的购买势头。 2021 年下半年,由于买家决定在未来新盘推出新基准价格之前进入市场购买单位,公开土地招标的土地价格上涨对推动销售起到了重要作用。 2021 年的强劲销售进一步将未售出房屋的库存消耗至 3 年来的低点。尤其是 OCR 的房屋 ,截至 2021 年第三季末,OCR 未售出房屋库存少于 4,400 套。

除了新私宅销售市场外,其他房地产领域也有许多亮点,例如组屋转售市场,以及有地住宅市场,尤其是优质洋房 (GCB)。组屋转售市场转售价格上涨,销售活跃,并创下223 笔百万交易的记录。

经济复苏和屋主的需求推动了组屋转售市场的上升,尤其是那些想避开新预购组屋(BTO)完工日与等待时间延长所带来的不确定性的年轻夫妇。与此同时,有地住宅市场也实现了稳健的销售,当中包括高净值人士购买的优质洋房交易额屡次破纪录。购房者对组屋转售市场和有地住宅市场兴趣重燃的一个共同驱动点,是冠病疫情所带来的对居家空间和宽敞房屋的需求,因为居家办公的趋势促使更多人更长时间呆在家中。

2021 年 12 月 16 日,政府实施了针对私宅和组屋转售市场的最新一轮房地产市场降温措施,当中包含额外买家印花税(Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD)修订、房贷总偿债比率 (Total Debt Servicing Ratio,TDSR)阈值收紧,以及更严格的组屋贷款与估值比率(Loan-to-Value,LTV)限制。新降温措施几乎影响了所有类型的买家,并将成为 2022 年楼市增长的最大绊脚石。首当其冲的是外籍人士和房地产投资者。核心中央区(CCR)市场将受重挫,因为大部分需求来自外籍人士和投资者,而他们是受高昂 ABSD 利率影响最大的买家群体。 CCR 房价或将面临下行压力,卖家和开发商可能会通过折扣来吸引买家,而懂得把握机会的买家可能会利用价格的调整升级到 CCR 房产。

新加坡经济预计在 2022 年增长 3% 至 5%,但将会面临一些不利因素,例如加息、通胀攀升以及新冠病毒变异株奥密克戎(Omicron)严重程度的不确定性。因奥密克戎毒株的扩散,许多国家都在与新一波病例抗争,因此最初重新开放国家与经济的乐观情绪已经减弱。预计 ,新加坡在2022 年的销售和房价将因受降温措施和周围地区新房供应减少所影响,而不如 2021 年来得活跃。房屋销售将在很大程度上受本地购房者的需求推动,尤其是提升者和首次购房者,因为他们受降温措施修订的影响最小。

2022年新加坡房价预测

2022年新加坡房价预测

2022年新加坡房屋销售预测

2022年新加坡房屋销售预测

私宅房地产市场

概述

与往年相比,2021 年私宅价格再创新高,在转售和新私宅销售市场上售出较多单位。买家高昂的信心推动了销售,他们的信心源于经济复苏、低利率环境和过剩的市场流动性。

房价与预测

  • 2021 年前三季,私宅价格上涨了 5.2%。安家狮城预计,2021 年全年私宅价值将上涨 6% 至 7%。从各个地区来看,RCR 房价涨速最快,在 2021 年前三季内上涨了 8.8% ,预计全年增长 10%,而 CCR 和 OCR 的价格预计将于今年出现相对温和的增长。
新加坡私宅价格指数同比变化率
来源:市区重建局
  • 鉴于近期推出的降温措施, 2022 年私宅价格的增长预计将放缓,实现较缓慢的 3% 至 5% 增长。由于外籍人士和房地产投资者需承担高额 ABSD,与 RCR 和 OCR 这两个子市场相比,安家狮城预计 CCR 的价格将面临更大的下行压力。
  • 安家狮城估计,整体 CCR 价格可能会在 2022 年全年略有下降或持平。同时,鉴于这些细分市场的供应趋紧,以及提升房屋之需求为房价所能提供支撑,RCR 和 OCR 的房价应会保持稳健。
新加坡各区与私宅价格指数
来源:市区重建局
新加坡总私宅销量与房地产价格指数
来源:市区重建局

新私宅销售市场

  • 开发商在 2021 年前 11 个月售出了 12,467 套新私宅(不包括EC),这个销量有望成为自 2013 年售出得 14,948 套新私宅以来,最高的年度销售额。
  • 新盘市场的销售势头主要由多个 OCR 和 RCR 销售成功的新盘所带动,即 Pasir Ris 8、鑫悦府(Normanton Park)和康宁河湾(CanningHill Piers)。土地价格的上涨可能会刺激 2021 年下半年 OCR 和 RCR 的房屋销售,买家或将对未来价格的上涨感到担忧。
  • 新盘市场火热的购房活动,以及未售出库存的迅速消耗,对市区以外地区的二手房市场和现有楼盘产生了溢出效应。
新加坡2015年至2021年各区域新私宅销量
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2021年11月30日)
  • RCR 项目主导了 2021 年的新私宅销售,约占售出新单位的 41.6%。紧随其后的是 OCR (39.2%)和 CCR(19.2%)的新私宅。
  • 今年最畅销的项目是鑫悦府,从 1,862 个单位的总单位量售出了 1,400 多个单位,中位数价格为S$1,790 每平方英尺。
2021年新盘单位销量龙虎榜
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2021年11月30日)
  • 买家居民身份与国籍方面,新加坡公民和新加坡永久居民(SPR)占 2021 年非有地新私宅销售的95.5%。同时,外籍人士购买的非有地新私宅则占销售额的 4.5% 。尽管边境逐步且有条件开放,但因外国买家的 ABSD 利率较高,在未来的几个月里,外籍人士的需求可能会受到抑制。
  • 2021 年,大约 75% 的非有地新私宅销售额低于 200 万的大众市场最佳定价。此类交易的绝大多数以 OCR 房屋为主(43.4%),其次是 RCR(41.2%)和 CCR(15.4%)。
新加坡2021年非有地新私宅销售价格
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2021年11月30日)

库存与未来新盘

  • 截至 2021 年第三季末,未售出单位库存已减少至 17,140 个,而这是自 2017 年第三季 16,031 个单位以来的最低数量。
  • 截至 2021 年第三季末,CCR、RCR 和 OCR 的未售出库存分别为 6,880、5,878 和 4,382 套。由于销售强劲,RCR 和 OCR 中未售出的库存在过去一年来迅速消减。
  • 按照过去一年的销售水平,OCR 中未售出的库存在没有新供应注入的情况下,可能会在大约一年的时间内一扫而空。
新加坡各区域新私宅未售单位库存
来源:市区重建局
  • 即将发布的 2022 年上半年政府售地计划(GLS)备售地段(Confirmed List)将着重在 RCR 和 OCR 地段,这将有助于支撑新私宅的供应,并满足这些地区的住宅需求。
  • 2022 年,预计将有大约 8,000 至 9,000 个新单位在各大房地产项目中推出。购房者可以关注的一些新盘项目包括Belgravia Ace、The Arden、North Gaia义顺9道(Yishun Avenue 9)EC 项目,以及丹那美拉克基连路(Tanah Merah Kechil Link)混合用途开发项目。
  • 就新盘价格而言,由于土地价格以及开发商建筑成本的上涨,RCR 和 OCR 项目预计将以市场基准价格推出,比 2021 年的开盘价格高出 5% 至 8%。然而,由于 ABSD 利率的调整,外籍人士和投资者的需求减弱,CCR 的开盘价格可能会走软。
2022年新加坡各区域预计推出的新房数量
来源:市区重建局

新私宅销售市场展望

  • 2022 年房屋供应的增加,再加上自 2021 年 12 月16 日起实施的新降温措施,将为买家提供更多选择,并稳定过去一年来大幅上涨的房地产价格。
  • 2021 年,安家狮城预计新私宅销售量可能接近 13,000 套(不包括 EC);而 2022 年,组屋提升者等本地居民的实际购房需求,将促使新私宅销量放缓至 9,000 至 10,000 个单位(不包括 EC)。

转售市场与展望

  • 二级市场在 2021 年表现良好,2021 年前 11 个月共转售了超过 18,000 套住宅(二手房屋:18,131 套;转售楼花:479 套)。
新加坡转售市场与展望
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2021年11月30日)
  • 转售市场最受欢迎的地区包括第 19 区和第 15 区,这两个地区是本地人和组屋提升者的热门住宅区,并且在 2021 年的前 11 个月内分别达成了 1,600 和 1,400 多笔交易。交易价值方面,不出所料,受高端豪宅和优质洋房交易的推动,第 10 区的交易价值高达 S$39 亿。
  • 2021 年,二手房屋和转售楼花市场的销量预计将超过 19,000 套。 2022 年,转售交易量或将达到 15,000 至 16,000 套。
2021年非有地转售私宅热门地区销售榜
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2021年11月30日)

住宅租赁市场

概述

2021 年,租赁市场在交易量和租金价值方面保持了一定的韧性。在经济前景乐观、跨国旅游的恢复和外国劳动力可能增加的情况下,预计 2022 年租赁需求将进一步增长。

私宅租赁

  • 截至 2021 年第三季末,URA私宅租金指数在过去一年中增长了 7%。
  • 由于居家办公仍是 2021 年普遍默认的工作方式,许多房东在租赁需求强劲的情况下更有能力提高租金,尤其在较大的公寓和有地住宅。
  • 就租赁量而言,2021 年前 11 个月有近 90,000 份租赁合
    同,并有望在 2021 年全年达到 96,000 多份租约。
  • 就租金而言,2021 年前 11 个月的租约总额高达 S$3.55亿,预计全年将超过 S$3.6 亿。
  • 随着边境重新开放,预计 2021 年 12 月和 2022 年 1 月的租赁需求将减弱。外籍人士可能会趁年底佳节返乡,进而抑制未来几个月的租赁活动以及租金中位数。
新加坡私宅租赁与租赁指数
来源:市区重建局、市区重建局房地产资讯系统
新加坡私宅与组屋市场租赁交易量
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2021年11月30日)

租赁市场展望

  • 基于疫情的好转、边境的重开以及更积极正面的商业情绪,安家狮城对 2022 年的租赁市场持相对乐观的态度。随着更多疫苗接种者旅游通道(VTL)的开通和更多外籍人士返回新加坡,私宅和组屋的租赁需求预计将增长。
  • 2022 年的租金可能会保持坚挺,因为私宅租赁量预计将达到 100,000 笔交易。
  • 来自金融和科技行业等面临本地劳动人才短缺的高价值行业的外籍专业人士将推动需求增长。随着旅游限制的解除,新加坡将有更多高技能外籍人才在未来几个月内入境我国,以填补劳动市场的空缺。

2021年12月16日的降温措施:新加坡房价是否会下跌?购房者应该等待还是入场购买?

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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