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新加坡商铺地产报告(2022年)

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-04-10

新加坡商铺地产报告(2022年)

2021 年第四季商铺报告

尽管 2021 年第四季于年底佳节和边境重开期间表现略显疲软,但全年店屋市场的销售表现非凡,交易价值和价格均创下历史新高。在过去的一年里,世界范围内冠病疫情肆虐和不确定因素,带动了商铺需求的激增。许多国家在对抗这场疫情时困难重重,但新加坡不仅逐步推出了疫苗接种计划,并且有效地重新开放了经济。再加市场流动性的过剩和低利率的环境,这些皆帮助刺激了投资者对店屋的需求。

2021 年 12 月 16 日,政府推出了一系列房地产降温措施,包括提高外国人和房地产投资者购买住宅地产的额外买方印花税(ABSD)税率。2022 年,商铺等商业地产可能会受到想保护和增加财富的投资者及外国人的更多关注。

2021 年商铺交易

• 根据买卖禁令(Caveat)记录,2021 年第四季的店屋交易量有 55 笔 ,比 2021 年第三季的 62 笔交易减少了 11.3%,而销量下降是因可供出售的店屋供应有限。

• 2021 年全年的商铺总成交量为 24,530 套,超越了过去 8 年来的记录。

• 2021 年的总交易额高达 S$18.872 亿,创历史新高,超过了于 2018 年所创下的上一个高峰数值,当时的交易额为 S$14.6 亿。

新加坡每年商铺交易量与总交易额
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统(Realis)

• 2022 年的店屋交易可能会受到投资者需求的推动。因住宅市场新降温措施的影响,他们正在寻找住宅市场以外的其他选择。

2021 年商铺交易热点

• 在 2021 年的 245 宗店屋交易中,大部分位于市区内和市区边缘地区。 第 8 区(小印度、惹兰勿刹)的
销量最高,达 72 笔。 其次是第 2 区(36 宗交易)和 第1 区(32 宗交易),主要由高净值外籍人士和家族办公室抢购。

• 交易价值方面,第 1 区位居榜首,在 2021 年实现了总值 S$4.938 亿的交易。紧随其后的是第 2 区,交易价值为 S$3.98亿。

新加坡各区商铺交易数量
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统

2021 年前五笔商铺交易

2021年新加坡前五笔商铺交易
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统

• 根据呈交的买卖禁令,2021 年第四季和全年的最高交易是以 S$9,000 万收购、位于摩士街(Mosque
Street)的宝瓷林精品酒店(Porcelain Hotel),土地面积单位价为 S$8,872 每平方英尺。 就价格而言,这笔交易也是有史以来最昂贵的店屋交易之一。上一笔最昂贵交易是铁道广场(The Rail Mall),于 2018 年 4 月以 S$6,300 万的价格售出。

商铺价格

• 土地面积单位价格($平方英尺)方面,新加坡热门地区(第1、2、7、8、14、15 区)的店屋价格于今年皆出现不同程度的上涨。第 1 和第 2 区的店屋,尤其是那些位于直落亚逸(Telok Ayer)、厦门街(Amoy Street)、文达街(Boon Tat Street)的店屋,受到外国买家的热烈欢迎。而新加坡其他地区
的店屋价格则保持稳定或略有下降。

• 2021 年,D1/D2 和 D7/D8 的永久地契和 999 年地契店屋,土地面积*平均交易单价分别同比增长了10% 和 6%。

• 同时,这些热门地区的 99 年地契店屋当中,D7/D8 的土地面积平均单价在 2021 年上涨了 11.6%,而
D1/D2 的则上涨了 44%——后者是店屋平均单价增长的最快速度。

• 由于投资者争夺供应有限的可出售店屋地产,店屋的资本增值将继续保持坚挺;且越来越多的业主也会重新修改他们的要价,特别是那些拥有黄金地段店屋的人。

• 2021 年第四季售出的 55 家店屋中,约 20% 或 11 笔交易,价格介于 S$500 万至 S$1,000 万,比上一季
的 20 笔交易略有下降。根据买卖禁令,2021 年第四季超过 S$1,000 万的高额交易为 18 笔,而第三季则为 10 笔。

新加坡各大地区和地契时长的商铺平均单位价
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统

*平均单价按土地面积计算。如果按总建筑面积(取决于店屋的楼层数而有所不同)计算,交易价格往往会更高。

新加坡每季商铺价格范围
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统

商铺出租概况

• 2021 年第四季,租赁市场比上一季略有退热的迹象,部分原因为是一些决策者在佳节期间不在国内。本季共签订了 882 份租赁合同,低于 2021 年第三季签订 914 份,而总租金价值从 2021 年第三季的 S$830 万小幅下降至 S$808 万。

• 店屋租金在 2021 年保持坚挺,但依然存有一些薄弱环节,尤其是在今年受尽冠病疫情限制所影响的
旅游区和面向消费者的商铺。

• 然而,2021 年店屋租赁活动在疫情的笼罩下仍然强劲。2021 年全年签订租约为 3,535 份,是租赁交易最繁忙的一年。

• 与此同时,全年租约总价值为 S$3,130 万,超过了 2019 年 S$2,890 万的上一个峰值。

新加坡商铺出租交易与租约价值
来源:安家狮城、市区重建局房地产资讯系统

商铺地产市场前景

从 2022 年 1 月起,居家办公不再我国默认的工作模式。随着堂食规定放宽及更多游客前来新加坡旅游,这将提振服务业的店屋租户。 预计,除非冠病疫情变得更加严峻,2022 年的租赁需求将随着限制放宽和疫苗追加剂(vaccine booster)的逐步推出而增长。

安家狮城(AnjiaSG)的本地资深房地产经纪人郭耀阳(Leo Kwek)预计,店屋市场作为投资资产的受欢迎程度将在 2022 年进一步上升,外籍人士和投资者将更关注住宅地产以外的投资选项,以避免新修订的高额额外买房印花税利率。 新一波的需求将提振市场信心并支撑店屋的要价。 然而,由于可供出售的店屋数量有限,销量预计不会出现大幅增长。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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