2022 年第一季安家狮城店屋产业报告
概述
店屋市场在 2021 年经历了非凡的一年，共有 251 笔交易，总金额达 S$19 亿，创下年度销售额的新纪录。由于东欧地缘政治紧张局势升温，以及通货膨胀的上升，全球不确定因素于本季大幅增加。预计，新加坡商业店屋作为一种避险资产，将在 2022 年第一季继续受到投资者的追捧。
此外，2021 年 12 月最新一轮降温措施抑制了活跃的住宅市场后，一些投资者一直在寻找投资店屋的机会，增加了店屋市场的强劲需求。此外，随着新加坡转向与冠病共存，以及旅游限制和安全管理措施的放宽，店屋市场的前景已变得相当明朗。
2022 年第一季店屋交易
• 根据提交的买卖禁令，2022 年第一季共有 51 笔店屋交易，比 2021 年第四季的 60 笔交易减少了 15%，销量的下降可能是因待售店屋的供应有限。
• 尽管市区重建局房地产资讯系统上的买卖禁令（caveat）数据显示，共有 51 间店屋于 2022 年第一季完成交易，但实际数字可能会更高，因为当中可能有部分买家并没有提交买卖禁令。
• 本季的交易额高达 S$4.71 亿，比上一季下滑了 22%。交易额则同比增长了 29%。
• 由于 2021 年的店屋销售激增，待售店屋供应有限，或将导致黄金地段（第 1 区和第 2 区）的销售势头在短期内减弱。
• 与此同时，安家狮城预计，市区边缘地区如第 2 区惹兰勿刹（District 8 – Jalan Besar）和第 14 区芽笼（District 14 – Geylang）的销量将保持高位，因为它们的价格相对较低，且待售店屋的数量较多。
2022 年第一季交易热点
• 在 2022 年第一季的 51 笔店屋交易中，大部分位于 RCR 和其他地区。第 8 区（小印度 Little India、惹
兰勿刹）的销量最高，达 15 套。 紧随其后的是第 7 区（甘榜格南 Kampong Glam）的 9 笔店屋交易，和第 14 区（芽笼、友诺士 Eunos）的 5 笔交易。
• 交易价值方面，第 7 区位居榜首，在 2022 年第一季实现了总值 S$1.45 亿的交易。其次是第 1 区，交易总值为 S$9200 万。 以 S$7480 万售出的客来福酒店（Hotel Clover），极大推动了第 7 区的交易总值，占该区本季交易总值的近一半。
2022 年第一季最昂贵店屋交易前五名
• 根据买卖禁令，2022 年第一季的最高交易是以 S$7,480 万收购的客来福酒店。它位于甘榜格南地区的惹兰苏丹（Jalan Sultan）沿路，折算单位价为土地面积 S$4,921 每平方英尺 。
• 就价格而言，这笔交易堪称有史以来最昂贵的店屋交易。上一次的记录是于 2018 年 3 月，以 S$6,300 万的价格售出的宝瓷林精品酒店（Porcelain Hotel）。
• 客来福酒店由一排受保留店屋所组成，含 17 间店屋单位。买方是一家由总部位于香港的出租住宿公司 Weave Living 大部分持有的机构。
店屋价格
• 就土地面积单位价格（$psf）来看，新加坡热门地区（第 1、2、7、8、14、15 区）的店屋价格在第一季出现不同程度的上涨，而新加坡其他地区的店屋价格则大幅萎缩。
• D1/D2、D7/D8 和 D14/D15 永久地契和 999 年地契店屋的土地面积平均成交价*，在 2022 年第一季均有不同程度的增长。其中，D7/D8 的季度涨幅最大，环比增长了 23.3%。
• 与此同时，新加坡其他地区的永久地契和 999 年地契店屋，环比萎缩近 36%。
• D1/D2 的 99 年地契店屋的土地面积平均单价，于 2022 年第一季上涨了 14.6%，而 D7/D8 的 99 年地契店屋价格则下滑了 12.7%。
• 随着投资者持续争夺数量有限的待售店屋，店屋的资本增值将保持坚挺。越来越多的店屋业主将调整他们的要价，特别是拥有黄金地段店屋的业主。
• 2022 年第一季售出的 51 间店屋中，约 31% 即 16 笔交易的价格介于 S$500 万至 S$1000 万之间，高于上一季的 13 笔。根据买卖禁令记录，与 2021 年第四季的 18 笔交易相比，2022 年第一季超过 S$1000 万的超高额交易数量相对较少，为 14 笔。
*平均单价按土地面积计算。如果按总建筑面积（取决于店屋的楼层数而有所不同）计算，交易价格往往会更高。
出租概况
• 2022 年第一季，租赁市场仍然低迷，部分原因可归于佳节庆祝活动。2022 年第一季共有签订了 881 份租约合同，低于 2021 年第四季的 892 份合同，而总租金价值从 2021 年第四季的 S$817 万下滑至 S$811 万。
• 尽管本季租赁活动低迷，但店屋租金在 2022 年第一季继续增长，租金中位数从 2021 年第四季的每月 S$5.04 psf ，增长至每月 S$5.38 psf。
• 随着旅游限制和防疫安全管理措施的大幅放宽，游客和员工将重新返回那些受疫情限制重创的热门区域。对于那些位于旅游区、夜生活区的店屋空间，租户需求预计将出现显著的增加。
市场前景
商业店屋的需求和价格，预计将在中短期内保持强劲。我国经济和边境进一步重新开放、社交人数限制的放宽（从 5 人增加到 10 人）以及重返职场办公人数的增加，将支持许多店屋租户的业务，特别是位于旅游景点和中央商业区的租户。随着市场情绪的改善，租金增长也有上行潜力。
由于商业店屋不受额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称 ABSD）和卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称 SSD）影响，因此它们将受到来自新加坡和海外的家族办公室和高净值人士的欢迎。
然而，由于待售店屋供应有限，强劲的需求不太可能获得满足，从而使今年的价格保持高位，尤其是黄金地段的优质店屋单位。
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