新加坡公寓的大小重要吗?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-02-19

新加坡公寓的大小重要吗?

近年来,拥有 1,000 个单位以上的大型公寓开发项目卖得非常好。位于金文泰的大型私宅项目锦泰门第(Parc Clematis)在开售第一天就售出了 70% 的面市单位。位于淡滨尼的霸级私宅项目聚宝园(Treasure at Tampines)在开售首个周末就售出了 55.5% 的面市单位。鑫悦府(Normanton Park)是 2021 年第一季度最畅销的楼盘,已售出 923 个单位,约占其总单位数量的一半。

新加坡有 22 个大型公寓开发项目,其中 8 个开发项目仍在建设中。所有这些大型开发项目的地契期限均为 99 年。

拥有 1,000 个单位以上的大型公寓开发项目列表

项目名称 地段 邮区 交房时间 拥有的单位数量 均价(每平方英尺)*
滨海舫(The Sail @ Marina Bay) 滨海林荫道(Marina Boulevard) 1 2008 1,111 1,936
滨海盛景豪苑(Marina One Residences) 滨海路(Marina Way) 1 2017 1,042 2,439
尚景苑(Stirling Residences) 史德林路(Stirling Road) 3 2022 1,259 2,137
南峰雅苑(Avenue South Residence) 石叻道(Silat Avenue) 3 未竣工 1,074 2,321
吉宝湾映水苑(Reflections at Keppel Bay) 岌巴湾景(Keppel Bay View) 4 2011 1,129 1,728
翠城新景(The Interlace) 德普路(Depot Road) 4 2013 1,040 1,357
鑫悦府(Normanton Park) 诺曼顿园(Normanton Park) 5 未竣工 1,840 1,855
锦泰门第(Parc Clematis) 惹兰仑平(Jalan Lempeng) 5 未竣工 1,450 1,770
丽敦豪邸(D’Leedon) 绿墩岭(Leedon Heights) 10 2014 1,703 1,751
东景苑(Parc Esta) 沈氏道(Sims Avenue) 14 2022 1,399 2,022
盛世名园(Sims Urban Oasis) 沈氏通道(Sims Drive) 14 2017 1,024 1,654
碧湾园(Bayshore Park) 碧湾路(Bayshore Road) 16 1986 1,083 1,146
翠湾园(The Bayshore) 碧湾路(Bayshore Road) 16 1997 1,038 1,113
聚宝园(Treasure at Tampines) 淡滨尼路(Tampines Road) 18 未竣工 2,203 1,481
美景园(Melville Park) 四美第 1 街(Simei Street 1) 18 1996 1,232 794
Riverfront Residences 后港 7 道(Hougang Avenue 7) 19 未竣工 1,451 1,473
悦湖苑(The Florence Residences) 后港 2 道(Hougang Avenue 2) 19 未竣工 1,410 1,739
鑫丰银河湾(Kingsford Waterbay) 实龙岗景上段(Upper serangoon view) 19 2018 1,157 1,307
The Minton 后港 11 街(Hougang Street 7) 19 2013 1,145 1,220
Affinity At Serangoon 实龙岗北 1 道(Serangoon North Avenue 1) 19 未竣工 1,012 1,580
顺福轩(Jadescape) 顺福路(Shunfu Road) 20 未竣工 1,206 1,843
峰景苑(High Park Residences) 盛港芬维尔路(Fernvale Road) 28 2019 1,376 1,361
*均价数据源自过去十二个月市建局历史房屋成交数据或最近的交易数据。成交价可能根据具体情况有所不同,仅供参考。

规模最大的未竣工大型楼盘——聚宝园(Treasure at Tampines),拥有 2,203 个单位。这也是唯一一个拥有超过 2,000 个单位的开发项目。已竣工的最大的大型开发项目是丽顿豪邸(D’Leedon),拥有 1,703 个单位,这也是黄金地段第 10 邮区唯一的大型开发项目。

第 19 邮区(包括后港 Hougang 和实龙岗 Serangoon)是拥有最多大型开发项目的地区。19 邮区的 5 个大型开发项目中有 3 个仍在建设中。

大型开发项目的平均价格从美景园(Melville Park)的每平方英尺 794 新元到滨海盛景豪苑(Marina One Residences)的每平方英尺 2,439 新元不等。美景园是屋龄第二长的大型开发项目,于 1996 年取得临时入伙证(TOP)。屋龄最长的楼盘是碧湾园(Bayshore Park),于 1986 年获得 TOP。

为什么大型开发项目对买家有吸引力?

一些买家更喜欢拥有 1,000 个以上单位的大型开发项目,因为开发项目中有更多适合家庭的设施。大型开发项目往往拥有更大或更多的多功能厅,让父母有更多空间为孩子举办派对或供孩子玩耍。多功能厅还可以兼作居家工作父母的工作场所。一些大型开发项目甚至在开发项目内设有零售和餐饮摊位。

悦湖苑(The Florence Residences)

例如:悦湖苑(The Florence Residences)拥有 15 个主题展示馆、12 个俱乐部和 128 个设施,包括一个 80 米周长的游泳池。Affinity at Serangoon 拥有五家零售商店、浅水池和一个 50 米周长的小型游泳池,以及三个人造岛屿,楼盘中还包含会所和健身房等各种设施。

此外,大型开发项目有更多的业主可以分担公共区域和设施的维护成本,以及更换或升级电梯等大件设备的成本。这可能有助于降低每位业主应支付的定期维护费用。

因此,大型开发项目往往会吸引有学童的家庭。

少于 100 个单位的精品公寓楼盘怎么样?

少于 100 个单位的精品公寓开发项目可大致分为两类——为买家提供排他性和私密性的豪华楼盘,以及设施有限的简约(no-frills)开发项目。

豪华楼盘往往会吸引富有的本地和外国买家,这些买家更愿意为私密性和排他性支付高价。而且买家看重的是这些豪华公寓独一无二的设计特色、宽敞的公共区域和郁郁葱葱的绿化景观。这样的开发项目中的单位数量有限,所以住在这样的房子里通常被视为彰显身份和地位的象征。

小型简约开发项目往往会吸引追求实惠私宅的自住业主和投资业主。他们通常没有使用公共设施的需求,因此他们不介意楼盘中缺乏公共设施。此外,较少的公共设施意味着业主的维护费用较低。因此,这些简约的精品公寓楼盘往往会吸引单身或没有孩子的夫妇,他们更为重视实惠和性价比。

第 19 邮区:大型开发项目集聚地

第 19 邮区的大型开发项目数量最多——高达 5 个,而其他地区最多只有 2 个此类大型楼盘。第 19 邮区的 5 个大型开发项目中,有 3 个仍在建设中——Riverfront Residences、悦湖苑(The Florence Residences)和 Affinity at Serangoon。

第 19 邮区大型开发项目列表

项目名称 地段 交房时间 拥有的单位数量 均价(每平方英尺)* 500 米半径范围内的精品公寓项目数量
鑫丰银河湾(Kingsford Waterbay) 实龙岗景上段(Upper serangoon view) 2018 1,157 1,307 0
The Minton 后港 11 街(Hougang Street 7) 2013 1,145 1,220 10
Riverfront Residences 后港 7 道(Hougang Avenue 7) 未竣工 1,451 1,473 0
悦湖苑(The Florence Residences) 后港 2 道(Hougang Avenue 2) 未竣工 1,410 1,739 6
Affinity at Serangoon 实龙岗北 1 道(Serangoon North Avenue 1) 未竣工 1,012 1,580 7
*均价数据源自过去十二个月市建局历史房屋成交数据或最近的交易数据。成交价可能根据具体情况有所不同,仅供参考。

第 19 邮区有 3 个大型开发项目的 500 米半径范围内有精品公寓楼盘。这 3 个开发项目分别是 The Minton、悦湖苑(The Florence Residences)和 Affinity at Serangoon。在这 3 个楼盘中,悦湖苑(The Florence Residences)最贵,每平方英尺均售价 1,739 新元,附近的精品公寓楼盘最少。

The Minton 公寓

另一方面,The Minton 的平均售价最低,为每平方英尺 1,220 新元,并且,这个楼盘附近有 10 个精品公寓楼盘,为此类楼盘之最。与拥有 99 年租赁地契的 The Minton 不同,这 10 个精品公寓楼盘均为永久地契(Freehold)楼盘。此外,有 9 个精品公寓楼盘拥有的单位数量不到 50 个。只有拥有 99 个单位的 Suites @ Paya Lebar 是个例外。Suites @ Paya Lebar 就位于 The Minton 的马路对面。

Suites @ Paya Lebar就位于The Minton的马路对面

在 The Minton 附近的 10 个精品公寓楼盘中,Suites @ Paya Lebar 的售价是最贵的,每平方英尺 1,445 新元——甚至比 The Minton(每平方英尺 1,220 新元)还要贵,尽管这两个公寓都是在 2013 年获取的 TOP。导致价格差异的原因可能是因为 Suites @ Paya Lebar 是永久地契,而 The Minton 是 99 年的租赁地契。

表一-Suites @ Paya Lebar的平均价格始终高于The Minton和第19邮区的平均转售价

值得注意的是,自 2017 年以来,The Minton 的平均转售价格就一直低于第 19 邮区公寓的平均转售价格。但是,Suites @ Paya Lebar 的平均价格始终高于 The Minton 和第 19 邮区的平均转售价格。

与 Suites @ Paya Lebar 相比,The Minton 的平均转售价格波动也较小。The Minton 的平均转售价格在 2015 年达到了每平方英尺 1,127 新元的峰值,随后有所下降。然而,The Minton 的均价已逐渐回升并超过了 2015 年的最高点。相比之下,Suites @ Paya Lebar 的均价在 2015 年创下历史新高(每平方英尺 1,543 新元),随后就转头向下,此后一直未能突破 2015 年的峰值售价。

Suites @ Paya Lebar 只有一居室或两居室户型,这使得这个开发项目不太适合家庭居住。根据 2020 年人口普查数据,后港规划区只有 8% 的居民是租户,这意味着 Suites @ Paya Lebar 的小户型单位的租赁需求较弱。最近的地铁站——高文地铁站(Kovan MRT)——距离楼盘 900 米开外,从而进一步抑制了租赁需求。

02-The minton 500m 半径学校

巴耶利峇美以美女子小学(Paya Lebar Methodist Girls’ Primary School)在两个公寓楼盘的步行距离之内,因此对该地区家有女儿的父母很有吸引力。家庭住户通常更喜欢拥有更多设施和宽敞户型的大型开发项目。因此,尽管地契期限有差,但是我们预计 The Minton 的购买需求将强于 Suites @ Paya Lebar。The Minton 更实惠的价格使得这个楼盘更具吸引力。

第 19 邮区的未完工公寓楼盘比对

在第 19 邮区未完成的大型开发项目中,Affinity at Serangoon 的 500 米半径范围内拥有数量最多的精品公寓楼盘。Affinity at Serangoon 附近的 7 个精品公寓楼盘中,有 5 个是 999 年的租赁地契,1 个是永久地契。剩下的那一个楼盘——Parkwood Residences——拥有 99 年的租赁地契,目前尚未完工。

03-Affinity at Serangoon500米半径范围内的精品公寓楼盘

Affinity at Serangoon 和 Parkwood Residences 成对角线分布。两个公寓楼盘均由豪利控股(Oxley Holdings)开发。

Parkwood Residences 只有 18 个单位,主要是 800 至 1,000 平方英尺的三居室户型。这个楼盘是典型的针对重视隐私的单身人士或夫妇而设计的精品公寓楼盘。Parkwood Residences 和 Affinity at Serangoon 已售罄。

表二:Affinity at Serangoon和Parkwood Residences的平均价格和销量

根据过去 12 个月的新房成交数据,Affinity at Serangoon 和 Parkwood Residences 的平均价格分别为每平方英尺 1,580 新元和每平方英尺 1,562 新元。然而,Affinity at Serangoon 的平均价格在 2022 年第三季度跃升至每平方英尺 1,748 新元,Parkwood Residences 的平均价格仅小幅上涨至每平方英尺 1,580 新元。

然而,Parkwood Residences 的单位数量较少意味着销售量较低,因此每笔成交都会对项目的整体平均价格产生更大的影响。相比之下,Affinity at Serangoon 单位数量更多,这意味着每笔成交对项目的整体平均价格影响较小。

东景苑(Parc Esta)500 米半径范围内有 25 个精品公寓楼盘

在所有大型开发项目中,东景苑(Parc Esta)在 500 米半径范围内拥有最多的精品公寓楼盘。事实上,东景苑是一个异乎寻常的楼盘,因为其半径 500 米范围内全部是精品公寓楼盘。此外,东景苑是该地区唯一的租赁地契楼盘。

表三:东景苑和第14邮区的平均新房售价和销量

在附近这些精品公寓楼盘中,Le Reve 规模最大,拥有 65 个单位。其次是 Eunos Park,拥有 55 个单位。尽管这三个楼盘都在第 14 邮区,但东景苑位于芽笼(Geylang)规划区域内,而 Le Reve 和 Eunos Park 则位于勿洛(Bedok)规划区。

04-东景苑 Le Reve Eunos Park

这三个楼盘中,东景苑的屋龄最短,今年才取得 TOP。Le Reve 和 Eunos Park 分别于 2007 年和 1995 年获得 TOP。

表四:Le Reve、Eunos Park和勿洛区永久地契公寓的平均转售价格和销量

就平均价格而言,东景苑(每平方英尺 2,022 新元)的表现优于 Le Reve(每平方英尺 1,228 新元)和 Eunos Park(每平方英尺 1,074 新元)。这可能是由于地契租赁年限的减少对两个精品公寓楼盘的影响。Le Reve 和 Eunos Park 的平均转售价格也低于勿洛规划区的永久地契公寓。

05-Le Reve楼盘一公里半径内有两所小学

对于小家庭买家来说,Le Reve 可能是兼顾房价和屋龄的一个很好的折衷选项。这个楼盘中的户型有两卧及三卧可供选择。友诺士地铁站(Eunos MRT)距离楼盘 500 米。楼盘一公里半径内有两所小学。

丽顿豪邸(D’Leedon)是黄金地段第 10 邮区唯一的大型开发项目

丽顿豪邸(D’Leedon)是黄金地段第 10 邮区唯一的大型公寓楼盘,而第 9 邮区和第 11 邮区则没有此类开发项目。丽顿豪邸半径 500 米范围内有 7 个精品公寓楼盘,其中 6 个为永久地契,Charming Garden 为 999 年产权的租赁地契。

06-丽顿豪邸半径500米范围内有7个精品公寓楼盘

The Cornwall 是其中规模最大的精品公寓楼盘,拥有 99 个单位。其次是未完工的 Wilshire Residences,拥有 85 个单位。

07-丽顿豪邸 Wilshire Residences和The Cornwall

在所有精品公寓楼盘中,Wilshire Residences(每平方英尺 2,631 新元)是售价最贵的。其次是 The Cornwall(每平方英尺 1,949 新元)。这两个精品公寓楼盘的售价都高于丽顿豪邸(每平方英尺 1,751 新元)。这个价格差异可能是因为地契期限导致的,因为这两个精品公寓楼盘都是永久地契,而丽顿豪邸是租赁地契。

08-丽顿豪邸一公里半径范围内的学校和地铁站

对于想要住在黄金地段的家庭来说,丽顿豪邸可能是一个更实惠的选择。这个公寓距离两所热门学校不到一公里,因此对家长特别有吸引力。丽顿豪邸还靠近皇后路(Empress Road Market)市场和美食中心,附近有两个地铁站。

Wilshire Residences 公寓

根据登记在市区重建局的私宅买卖禁令(caveat)资料,Wilshire Residences 已售出 55 个单位,售出率为 64.7%。财力雄厚的投资者可以考虑在投资组合中加入位于黄金地段的永久地契房产。尤为重要的考虑因素还包括 2020 年人口普查显示武吉知马规划区(Bukit Timah planning area)16% 的居民是租户——高于全岛 12.1% 的平均水平。

表五:Wilshire Residences绿墩雅苑和第10邮区永久地契公寓的平均新房售价和销量

附近另一个未竣工的开发项目是拥有 638 个单元的绿墩雅苑(Leedon Green),每平方英尺 2,780 新元,比丽顿豪邸贵 1,029 新元每平方英尺。与租赁地契的丽顿豪邸相比,永久地契的绿墩雅苑售价更高并不足为奇。根据市建局的数据,绿墩雅苑已售出 473 个单位,售出率为 74.1%。

Wilshire Residences 和绿墩雅苑的平均价格趋势低于第 10 邮区永久地契公寓的新房售价,因此这两个开发项目对于感兴趣的买家来说是值得考虑的。

总结一下

  • 通过比较大型开发项目和附近的精品公寓楼盘,我们可以得出以下结论:开发项目的规模与单位的平均价格之间几乎没有相关性。价格取决于开发项目的地段、屋龄和地契期限。
  • 大型开发项目往往以其数量众多、适合家庭居住的设施来吸引家庭买家。
  • 精品公寓楼盘可以是以实惠的价格吸引买家的简约普通公寓,也可以是为买家提供排他性和私密性的豪华公寓。
  • 第 19 邮区拥有五个大型开发项目,为新加坡所有邮区中之最。其中三个项目——Riverfront Residences、悦湖苑(The Florence Residences)和 Affinity at Serangoon——仍在建设中。
  • 新落成的东景苑附近拥有最多的精品公寓楼盘,适合夫妇二人或投资者。
  • 丽顿豪邸是黄金地段唯一的大型开发项目。它的租赁地契剩余期限使其比周围永久地契的精品公寓楼盘更实惠。
  • 至于哪种类型的楼盘更适合购买,我们并没有确定的答案。这取决于买家的个人情况和住房需求。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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