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谈新加坡公寓缺陷的解决方案

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-12-1

谈新加坡公寓缺陷的解决方案

什么是公寓缺陷?谁应该为此负责?业主可以如何解决问题?

这几十年来,私人公寓出现了一些缺陷报告——裂缝和泄漏、腐烂的木材、恶臭、公共区域的积水。伴随这些指控而来是让开发商、主要承包商和业主陷入了不可避免的争执。最近,当局阻止中国开发商鑫丰地产(Kingsford Huray Development)出售其 “鑫悦府”(Normanton Park) 项目,直到所有单位都获得当局的质量标志 (QM) 印章,并且该开发项目需要获得临时入伙准证(TOP)。据报道,此前有愤怒的居民指责此开发商在之前“山景碧苑”(Kingsford Hillview Peak)项目施工不力。

此前,媒体报道的其它发生缺陷的问题包括:圣淘沙“The Coast”公寓楼梯被淹,游泳池腐烂的木甲板;丹戎加东的“金玉坊”(Emery Point)公寓的地下停车场漏水;以及位于杨厝港路的“季景园”(Seasons Park)公寓的灰泥裂缝。

新加坡建设局(BCA)表示,在2018年,“处理建筑结构安全投诉的机构”接到了 170 份“来自业主的质量和缺陷反馈。”当局并没有提供前几年的相关数据。

Chin Cheong等专家表示,他们没有看到缺陷的显著上升或下降。但Chin先生补充说,近年来,一些开发商聘请他,在他们将公寓的管理权交付给管理委员会(MCST)之前,记录公寓的状况。Chin先生是建筑评估测量公司的常务董事。

他每年为开发商、承包商、MCST和业主处理 13 到 14 起公寓案件。他注意到,在房地产低迷时期,更多的人找他调查所谓的缺陷。他提到,当行情好的时候,“人们不在乎缺陷。他们只会转手卖掉。”

所谓的缺陷检测公司也如雨后春笋般出现。购房者付钱给他们,让他们在入住前检查新购买的单位,或者在购买前对此房产做转售研究。业内观察人士估计,目前在新加坡运营的此类公司超过 10 家。这其中有一家成立于 2015 年,名为“Absolute Inspection”的公司,该公司称其同年进行了 3000 次检测;2018 年则达到 4000 次。

那么… 是什么和谁决定缺陷的成立?

根据Chin先生的说法,当某建筑的建造不符合规范和操作规程,或者与“其目的不符”时,就会出现缺陷。

这些缺陷会影响安全性、功能和性能以及美观。专家表示,造成缺陷的原因有很多,包括建筑师坚持使用某种材料或设计,导致工人或紧急工作缺乏技能,而难以确定由谁责任承担的问题。

因此,当业主发现缺陷时,他们最大的希望就是能够以简单容易的方法解决这个问题。

在新加坡,开发商要对单位、项目和公共财产中出现的任何缺陷负责,此期限通常为 12 个月,即所谓的“维修缺陷责任期”(DLP)。

在此期间,购房者可以报告因工艺缺陷或材料不符合买卖协议承诺而造成的缺陷,并让开发商承担费用进行弥补。

尽管大多数开发商和承包商会站出来解决问题,但问题的复杂性可能会造成阻碍。

“Defects Checks”公司的主管Davin Soh说:“有些缺陷的修正需要进行很多工作(通常是大规模的砸墙工作),比起解决最初的缺陷来说,这可能会对周围遭造成更大的破坏。”

一些专家还说,业主提出了并不被定义为缺陷的问题。在Chin先生所收到的投诉中,他认为约有 10 %至 15 %是不切实际的期望,而非真正的缺陷。正如物业管理公司“Ocean IFM”的常务董事Andy Lim所说的:“哪怕是大理石地板上轻微的划痕”都有业主投诉。

来自Building Appraisal的Chin先生提到另一个例子,有人抱怨大理石瓷砖不像预期的那么耐用,却忽视了根据协议开发商所提供的是经过再造或压缩的大理石,而不是天然石材这一条款。

从新加坡建筑商公会(SCAL)刚刚卸任的总裁Kenneth Loo表示,在为期一年的DLP中很重要的一点是,承包商和开发商能够对业主做出回应,处理他们的期望并教导他们。

艰难的解决之路

聘请缺陷检测公司是越来越受业主们的欢迎。“Absolute Inspection”公司的创始人Tan Wee Kwang相信,聘请他的公司有助于使问题解决过程更加顺利。

他解释说:“我们的目的是通过发现缺陷,促进与开发商和主要承包商的联合检查,随后由承包商纠正缺陷,以及开发商和承包商的房屋交付检测,以保护他们的利益。”

但有些人则建议对这种做法保持谨慎的态度。他们认为由于该行业不受监管,因此阻止缺乏职业道德和专业知识的入行者的标准也低。

“Absolute Inspection”的Tan先生和“Defects Checks”公司的Soh先生提供了他们过往的职场经验。Tan先生以前是BCA的官员,也在本地的一家承包商中工作;Soh先生曾是本地一家开发商的物业经理。

识别缺陷问题是第一步,但并非所有缺陷都能在房屋交付时或在DLP内得到解决。

一些被称为“潜在缺陷”的情况需要一段时间才能显现出来,通常是在使用一段时间之后才能发现。如果这些缺陷在一年的期限内没有适当纠正,问题也可能持续存在。

Chan Neo律师事务所合伙人Daniel Tay表示:“更严重的缺陷可能包括选择错误的材料或设备,甚至是严重的工艺问题,这些缺陷只有在经过一些时间和使用过程中才会被发现,劣化的速度超过预期寿命。”例如,建筑物倒塌,暴雨或长时间降雨后漏水,瓷砖脱落,木材腐烂/变色,甚至是空调或水泵系统动力不足。”

Tay先生表示,在DLP之后,买方有权在合理地发现缺陷后的 3 年内就潜在缺陷提起诉讼,或在合同中提起诉讼的一般权利可达 6 年。但是他也指出,这种权利并非总是有明确的开始或结束的时间。

业主或公寓管理委员会也很难在一开始就查明缺陷的根本原因。WongPartnership的律师Christopher Chuah指出,这又导致了难以确定相应的起诉方,无论是开发商、建筑师、主承包商还是其他分包商。

此外,Arris building Consultants建筑公司的建筑测量师Steven Ong表示,超过一年的期限后,开发商有时会声称是由于磨损或维修而造成公寓有问题。

开发商和业主都聘请了像Ong先生和Chin先生这样的建筑测量师来核实一个缺陷存在的真实性,责任承担者,并确定如何修复。

追究一个案子的花费可能会很高。根据Chuah先生的经验,将缺陷案提交法庭可能需要三到四年的时间才能结案,除了专家费用和其它支出外,到最后法律费用可能高达 40 万至 50 万新元。Tay先生表示,受影响业主的数量和起诉意愿,以及修复缺陷的数量、范围和成本,都是可以影响诉讼进行程度的一些因素。

但平心而论,并不是每一次出现问题都是开发商的错。拿Chin先生所遇到过的问题案例来说,通常房屋交付的几年后,约 10 % – 25 %的房屋受到安全和功能影响或违反操作规则,而其余的一半是美学问题,不影响享受或使用性能,而另一半则是由于疏于维护和正常磨损造成的。

庭审结果

根据法庭判例来看,对于那些想要采取法律行动的房主来说结果并不理想。

2016 年,法院就“海景园”(Seaview condominium)公寓一桩纠纷案件做出判决,裁定开发商、建筑师和主要承包商可以“独立承包商”的名义为理由抗辩来承担责任——这意味着,只要他们在指定独立承包商施工中表现出合理的谨慎,他们就不会对独立承包商的过失承担间接责任。

法院进一步澄清,根据《建筑维修与分层地契管理法令》,MCST 或附属业主没有针对开发商的民事诉讼权。

Chan Neo公司的Tay先生说:“这意味着,业主可能必须首先找到较小的一方,然后起诉他们,要求他们支付整改费用。但这样做的困难在于,即使业主能在法庭上证明自己的案件,但最终可能也不划算。”

对于Chuah先生来说,这意味着针对开发商缺陷的适当途径是在买卖协议下的合同中进行,而不是因疏忽而起诉。

坊间证据表明,许多业主最终通过调解,私下解决问题。

新加坡调解中心(SMC)告诉商业时报(BT),调解可以产生比直接赔偿损失或上法庭更有“创意”的和解结果。

SMC以其中一个案例为例,在纠纷各方无法就什么是满意的整改达成一致的情况下,他们同意抽签决定挑选哪一位独立调查员来监督一些整改工程。

回到根本

对于开发商和承包商来说,质量差可能会导致声誉受损。SCAL的Loo先生表示:“任何头脑正常的承包商都不会想在这个行业干得不好,除非你说你明天就想关门。”此外,他补充说,对于承包商来说,修复一个缺陷的成本往往比第一次就做好的成本要高。

如何进一步降低缺陷的发生?

“Absolute Inspection”公司的Tan先生所说:“在建筑的建设中,时间、成本和质量通常是必须小心控制和平衡的关键要素,以确保此建筑质量在接受范围内,并能够在提交的时间表和预算内完成。”

因此,只专注于低成本或仅限于在项目预算和更快的完成时间通常意味着对项目的工艺质量的妥协。开发商和承包商在处理这三方面的方式上似乎各不相同。

一位承包商告诉BT,有些开发商只是想要便宜,并且“不介意做出不理想的工程”。

另一方面,其他开发商更注重质量。“Edmund Tie & Company”公司的首席执行官Ong Choon Fah表示,有一些开发商记录过去的错误,并从中吸取教训,意识到质量可以提升他们的品牌。她说:“他们不仅只是想出售开发项目,他们也在建立关系。”

新加坡国立大学(NUS),建筑学系教授设计和环境学院的Low Sui Pheng教授举例说,一些开发商有自己的代表、项目管理团队和现场顾问,在整个建设过程中确保保持质量标准。

但也有人认为,建筑行业的情况可能是造成缺陷的其中一个因素。

“Chan Neo”的Tay先生表示:“建筑业在过去几年一直表现不佳,受到高拖欠账单率的沉重打击。由于现金流是行业的命脉,这可能对当地中小企业的影响最大,这些企业可能会部分支付或延迟支付 90 天或更长时间。”

他听过一些规模较小的承包商说,由于投标竞争似乎更激烈,他们可能不得不以成本价或低于成本价投标,特别是对于那些较低层的合同。

他说,到最后结果就是减少劳动力,用便宜的原材料,或者用那些更便宜的偷工减料分包商。

另一些人则指出,劳动密集型行业需要改进流程。“Arris’”的Ong先生说:“通常情况下,要么是你的工匠不熟练,要么是为了赶在最后期限前匆忙完成工作。而且没有经过更专业人士的检查。”

其他人则指出,新加坡需要更多熟练的工匠,例如,能够更好地完成木工工作的工人。

SCAL的Loo先生表示,可以采取更多措施让更多有经验的外国商人在新加坡停留更长时间,包括降低关税,以提高本地劳动力的技能水平。

Low教授表示,建筑业需要改掉所存在的一种“不关我事”的态度。他提到了 2015 年《海峡时报》(The Straits Times)论坛中的一封信,信中作者声称,她公寓浴室里安装的大理石瓷砖可能会导致摔倒。

他说:“从绘图到建设,我相信这过程中一定有很多人看过。但是为什么没有人提出这个问题呢?这种关心和态度是我们需要培养的。”

解决方案

一些专家建议,对于建筑行业来说,可以采取的一种解决方案可能是采用场外施工方法,比如预制施工技术(PPVC),因为它允许在可控的环境中施工。

新完成的公寓Clement Canopy现在是由PPVC技术建造的世界上最高的混凝土开发项目。Asia-Pacific Bouygues Batiment国际公司旗下的Dragages Singapore负责建设该项目。该公司的首席执行官Pierre-Eric Saint André表示:“你站在地面上就可以看到一切,一旦有缺陷,你就可以纠正它。”但他指出:“目前模块化建筑并不比传统建筑便宜,但目标是让它更便宜。”

对于业主来说,专家建议他们一看到缺陷就尽快采取行动。一个原因是,等待会让像Chin先生这样的专业人士更难找出原因。Chin先生解释道:“这就像验尸一样,如果你在四五年后才来,你要拼出所有的拼图,然后把所有的信息拼在一起,否则找不到任何信息。”

质量控制措施要到位

虽然在房屋缺陷和责任的定义上可能会出现冲突,但BCA已经制定了两个方案,在钥匙落入房主手中之前,促进良好的工艺。

建筑质量评估指数(Conquas)计划下,BCA官员评估结构、机械和工程,以及建筑工程,以 100 分为满分,根据检查的项目达到标准的百分比打出分数。

一个独立和自愿的方案就是QM,以评估建筑的完成度。

Conquas是强制性的评估,适用于公共建筑项目和在政府售地计划(GLS)用地上建造的新建筑。BCA的一位发言人表示,在过去 3 年里,95 %的私人住宅商业开发项目都采用了Conquas。

据公开数据显示,随着时间的推移,Conquas的得分似乎有所提高。2018 年,在被评级的 177 个项目中,约有一半的项目得分为 90.1 分或更高。2011 年,在受访的 139 个项目中,只有 29 %达到了这些分数。

但Conquas也有它的局限性。它基于抽样方法,平均有四分之一的单元接受测试,只研究工艺,而不考虑设计和材料问题。

然而,尽管QM仅限于内部建筑装饰,但它对公寓中的每一个单元都进行评估。按住宅单位数量计算,过去三年参加QM测试的比例为 52 %。

BCA表示,根据一名独立顾问在 2017 年对业主进行的一项调查,与未经过QM或Conquas检查的房产相比,QM房产的缺陷减少了 50 %。

一项研究指出,建筑质量与新房的售价和增值率之间有很强的关系。

新加坡国立大学(NUS) 2014 年发表的一篇论文发现,在他们研究调查的 1998 年至 2010 年间完成的 205 个开发项目的 100,593 套公寓单元交易中,Conquas分数每提高一个标准差,平均住宅售价就会提高 2.92 %。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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