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新加坡按揭和房贷指南

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-11-1

新加坡按揭和房贷指南

对于新加坡的大多数居民来说,购房将是一生中最昂贵的单笔开销。尽管自 90 年代和 00 年代初以来房价曲线明显趋于平缓,但新加坡的房价总体是持续上涨的。

如今,即使是一套简单的三房组屋单位,购房者也需要花费约 30 万元至 48 万元。成熟社区较宽敞的四房和五房组屋的价格也从 45 万元到 100 万元以上不等。

如果你打算买私人住宅,请做好在此价格基础上翻倍的准备。公寓的入场价格通常从 100 万元起,而有地住宅的价格至少要几百万元。

因此,如果你打算在新加坡买房,你可能必须通过房屋贷款(也称为按揭贷款或房贷)来融资。

在本文中,我们将解释什么是房屋贷款、不同类型的房屋贷款配套,以及你需要了解的有关买房融资的所有其他信息。

首先,你能负担得起梦想之家吗?

对于首次购房者来说,计算出你能买得起多少钱的房子可能会很复杂。

方便起见,请寻求专业房屋中介的帮忙。他们可以帮助你估算在选择房产时可以负担起多少钱的房子,这将为你节省更多的时间。

即使你可以借到贷款,你可以借到的金额也取决于许多因素——你的薪水、贷款与估值比率(LTV)、总偿债比率(TDSR)、房贷偿还比率(MSR)等等。接下来我们会一一介绍。

1)什么是房贷偿还比率(MSR)?

房贷偿还比率(MSR)是指你每月的总收入中用于偿还房贷的比例。房贷偿还比率仅适用于购买组屋和执行共管公寓(EC)的情况。

目前房贷偿还比率的顶限为 30%,这意味着如果你每月收入 4,000 元,那么你的工资中只有 1,200 元可用于偿还按揭贷款。

虽然看起来很严格,但这实际上是一种足够明智的方法,有助于确保购房者只选择他们能负担得起的房子。

2)总偿债率(TDSR)又是什么呢?

许多购房者问房贷偿还比率(MSR)和总偿债比率(TDSR)是不是同一样东西。答案是否定的——总偿债比率规定,借款人每月总收入只有 55% 可用于偿还债务。

这些要偿还的债务包括你的所有贷款,包括(但不限于)你的按揭贷款。因此,这意味着如果你还有其他未偿清的贷款(如:汽车贷款、信用卡欠款或个人贷款),都将计入此 55% 之中。

如前所述,房贷偿还比率仅适用于购买组屋和执行共管公寓。如果你要购买私人住宅,你只需要考虑总偿债比率。

3)贷款与估值比率(LTV

贷款与估值比率(LTV)是指购房者可以借入的最大金额,无论贷款是来自建屋发展局(HDB)还是银行。贷款与估值比率的实施是为了防止借款人过度杠杆化。

对于仅适用于购买预购组屋(BTO)、剩余组屋销售活动(SBF)、剩余组屋再销售活动(ROF)和转售组屋的建屋发展局优惠贷款(HDB Concessionary Loans),其贷款与估值比率最高为 85%。这意味着你最多可以借入房产估值或购买价格(以较低者为准)的 85%。

而向银行贷款的话,第一笔贷款(即:没有其他未偿清的房屋贷款)的最高贷款与估值比率顶限为 75%。剩下的 25% 之中,有 5% 必须以现金支付。剩余的 20% 可以使用现金,以及你的公积金普通户头(CPF-OA)存款进行组合支付。

新加坡的房屋贷款类型

在你决定好要购买的房产后,下一步就是决定如何为其融资。

如果你要购买组屋,你可以选择建屋发展局优惠贷款或银行贷款。

如果你要购买执行共管公寓或私人住宅,你就只能选择银行贷款。

一:建屋发展局贷款

建屋局以优惠利率向符合条件的购房者提供住房贷款,其利率比同期公积金利率高出 0.1%。目前建屋发展局贷款的优惠利率维持在每年 2.6%。

目前,建屋发展局贷款利率高于大多数银行提供的浮动利率(更多内容见下文)。然而,由于建屋发展局贷款的贷款与估值比率最高可达 85%(而私人银行贷款顶限为 75%),其首付更容易负担得起。

建屋发展局优惠贷款资格

要获得建屋发展局贷款的资格,至少有一名买家必须是新加坡公民,并且你的平均每月家庭总收入不得超过 14,000 元。完整的资格标准列表可以在建屋发展局的网站上找到。

在申请建屋发展局贷款之前,你需要获得一份建屋局贷款资格通知书(HDB Loan Eligibility,简称 HLE)。作为一种财务规划工具,贷款资格通知书包括你可以借到的最高贷款金额、你每月可以支付的最高还款额,以及你的贷款最长还款期限等重要信息。

你可以在建屋发展局的网站上在线申请贷款资格通知书。为了享受无缝的申请体验,你最好提前备好一份收入文件的电子版。具体说来,你需要最近三个月的工资单,以及最近 15 个月的公积金供款记录。

一旦你的贷款资格获得批准,贷款资格通知书的有效期为自签发之日起六个月——足够你办完建屋发展局贷款了。

二:银行贷款

另外,你可以考虑从银行或金融机构获得房屋贷款。(购买私人住宅的买家,你别无他选!)

银行贷款的主要优势是在低息环境的时候,你支付的费用可能比建屋发展局优惠贷款要少得多。

重申一下,要享受这类贷款,你必须能够承担 25% 的首付(其中至少 5% 必须是现金)。假设要买 100 万元的房子,你总共需要 25 万的首付,其中 5 万元必须是现金支付。

银行房贷配套主要有两种类型:固定利率贷款和浮动利率贷款。商定的利率通常在 2 到 3 年内锁定,过了锁定期之后才会恢复到银行确定的另一个利率。

相关文章:

固定利率银行贷款

顾名思义,固定利率住房贷款在整个合同期内采用相同的约定利率。例如,如果你签订了每年 2.5% 的两年固定利率配套,那么此利率在你签订的两年内将保持不变。

浮动利率银行贷款

浮动利率房屋贷款略有不同。浮动利率与某指数挂钩,并将随之上下移动。通常,人们认为浮动利率更为不稳定,而固定利率配套更稳定。

最受欢迎的浮动利率贷款类型是新元隔夜利率(SORA)配套,它将取代新元银行同业拆息率(SIBOR)。

如何申请银行房屋贷款

从银行获得房屋贷款的第一步是获得一张原则性批准信(In-Principle Approval,简称 IPA)。原则性批准信是对你的住房贷款进行的条件审核,表明你可以从银行借到多少钱,以及适用的各种贷款配套,以便你更清楚地了解哪些房产在你的预算范围之内。

一旦你决定与银行签署贷款配套,你将收到一封贷款协议书(Letter of Offer,简称 LO),其中将列出所有重要信息,例如贷款金额、利率和贷款锁定期。有了这份贷款协议书,你就可以行使选购权书(Exercise OTP),并着手购买该房产。

申请银行贷款需要的一些常见文件包括:

• 你的身份证件(NRIC)复印件

• 最近的薪资单(3 个月)

• 最近的个人所得税单(NOA)(2 年)

• 最新的公积金普通户头结单

如何为你选择最好的房屋贷款

如果你发现逐个银行商议房屋贷款过于耗时,请让安家狮城(AnjiaSG)为你提供帮助。

我们可以为你列出新加坡最全面且最优惠的银行贷款配套,协助你选择最符合你需求的解决方案。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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