莉丰嘉园（Tembusu Grand）位于新加坡非常受欢迎和充满活力的第 15 邮区，该公寓享有 99 年地契。它有四个 20 层和 21 层的住宅大楼，其中包含从一房式到五房式的多种单位类型，总共有 638 个单位，含 2 个顶层单位（Penthouse）。本文将对其进行全面评价。
它由城市发展（CDL）和 MCL 地产（MCL Land）开发，距离汤申—东海岸线（Thomson-East Coast Line，简称 TEL）即将建成的丹戎加东地铁站（Tanjong Katong MRT）（代码：TE25）约有 8 分钟的步行路程。
公寓周围有众多购物中心、美食中心、休闲景点和知名学校。
本文旨在对其进行公正的评估，以帮助买家做出明智的投资决策。其中包括以下内容：
- 位置属性
- 设计亮点
- 投资潜力
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- 参观样板房，更好地了解此项目。
- 深入了解其投资潜力，并了解新加坡房地产市场的最新情况。
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莉丰嘉园（Tembusu Grand）的独特卖点
- 由知名的城市发展和 MCL 地产开发，他们推出过包括康宁河湾（Canninghill Piers）、鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和隽峰（Irwell Hill Residences）等在内的众多标志性项目。
- 位于一个以低层住宅为主的私人住宅飞地中，可欣赏到几乎一览无余的海景。
- 位于新加坡备受追捧的保护区之一。
- 是一个相当大的开发项目，占地面积为 20,572.1 平方米（221,436.2 平方英尺），将提供全方位的设施和丰富的景观。
- 步行 8 分钟即可到达 TEL 即将建成的丹戎加东地铁站（Tanjong Katong MRT），方便居民前往市中心和新加坡的很多地方。
- 驱车几分钟即可到达东海岸公园大道（East Coast Parkway，简称 ECP）、泛岛高速公路（Pan Island Expressway，简称 PIE）、加冷巴耶利峇高速公路（Kallang-Paya Lebar Expressway，简称 KPE）和尼诰大道（Nicoll Highway）。
- 方便前往众多购物中心、美食中心和便利设施。
- 靠近许多休闲景点，步行即可到达东海岸公园（East Coast Park）。
- 靠近许多名校。
- 靠近巴耶利峇次区域中心（Paya Lebar Sub-Regional Centre）和其他主要就业中心。
- 投资潜力大。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）概况
| 顶目名称 | 莉丰嘉园（Tembusu Grand） |
| 住宅类型 | 计划在惹兰登布树（Jalan Tembusu）开发包括 4 栋 20 或 21 层公寓（共 638 个单位）和 1 栋带景观平台的 5 层多层停车场、公共地下停车场和公共设施在内的住宅，土地编号：Lot 07748 MK25 |
| 开发商 | Tembusu Residential Pte. Ltd（城市发展与 MCL 地产的合资企业） |
| 地址 | 惹兰登布树（Jalan Tembusu）92 号，新加坡邮编 439142 惹兰登布树（Jalan Tembusu）94 号，新加坡邮编 438669 惹兰登布树（Jalan Tembusu）96 号，新加坡邮编 438670 惹兰登布树（Jalan Tembusu）98 号，新加坡邮编 438671 |
| 状况 | 住宅区 |
| 邮区 | 第 15 邮区（马林百列规划区） |
| 占地面积 | 19,567 平方米（210,622 平方英尺） |
| 总楼面面积 | 最大：54,789 平方米 最小：49,311 平方米 |
| 容积率 | 2.8 |
| 楼栋数量 | 4 栋，20 或 21 层高 |
| 单位数目 | 638 |
| 预计竣工日期 | 2028 年 10 月 31 日 |
| 停车场 | 516 个停车位，包括 6 个电动车停车位和 5 个无障碍停车位 |
| 垃圾处理系统 | 每个住宅楼电梯大堂的公共区域提供公共垃圾槽 |
| 顶目帐户 | 马来亚银行有限公司（Malayan Banking Berhad） 项目账号：Tembusu Residential Pte. Ltd, 044-055-0124-2 |
| 项目顾问 | |
| 建筑设计 | 甲艺建筑设计院（ADDP Architects LLP） |
| 景观设计 | Tinderbox Pte Ltd |
| 室内设计 | JOW Architects |
| 建造商 | United Tec Construction Pte Ltd |
建筑朝向和住宅楼间距
所有住宅楼都是南北朝向。因此，所有单位都会避免早晨或下午的阳光直射。
同时，前后排之间相距 40 米，以现在的标准来看非常宽敞大气。
除了为居民提供更大的隐私性，整个项目的交叉通风也完全不输。
大多数户型将有一些面向主要设施区域和游泳池的空间，除了二房式的 B1 房型和三房式的 C1 房型。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）单位组合
莉丰嘉园（Tembusu Grand）提供两种不同的方案
- 现代方案——适用于 1 至 3 间卧室的类型。
- 豪华方案——适用于 4 卧室和 5 卧室类型和顶层公寓。
| 单位类型 | 单位数目 | 标准单位的预计面积（平方英尺） | 起居或用餐区天花板较高的单位的预计面积（平方英尺） |
| 一卧室+书房（A1S、A2S） | 117 | 527 | 646 |
| 2 卧室（B1） | 81 | 667 | 829 |
| 2 卧室+书房（B2S） | 119 | 743 | 883 |
| 三卧室（C1） | 79 | 990 | 1,184 |
| 三卧室+书房（C2S） | 121 | 1,173 | 1,399 |
| 四卧室（D1） | 81 | 1,432 | 1,604 |
| 五卧室（E1） | 38 | 1,711 | – |
| 顶层单位（PH） | 2 | – | 2,691 |
| 总计 | 638 |
如有需要可以联系本站获取莉丰嘉园（Tembusu Grand）的电子宣传册和平面图。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）虚拟之旅
点击下面的链接，可虚拟查看莉丰嘉园（Tembusu Grand）展示单位和销售展厅。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）自带
以下简短总结其室内设计自带部分：
- 所有 4 卧室、5 卧室和顶层单位均在主卧室配有步入式衣柜。
- 所有 3 卧室、4 卧室和 5 卧室单位均提供全高橱柜，还配有干厨房。
- 所有 4 卧室、5 卧室和顶层单位的干厨房均提供厨房岛台。
- 厨房配有美诺（Miele）的油烟机、炉灶、烤箱和利勃海尔（Liebherr）冰箱。
- 所有 4 卧室、5 卧室和顶层单位均提供集成洗碗机。
- 来自知名品牌的豪华浴室卫生用品和配件，如汉斯格雅（Hansgrohe）和吉博力（Geberit）等。
- 4 卧室、5 卧室和顶层单位的主卧室配有两个台面洗脸盆，配有特殊拉丝黑铬饰面配件。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）智能家居系统
每个单位都将安装智能家居系统。其中包括以下内容：
- 用于远程控制电器的智能集线器网关。
- 照明和空调控制。
- 电子锁。
- 无线可视门铃。
- 用于公寓、家庭和生活方式服务的智能社区应用程序。
- 用于与访客和警卫室通信的对讲机应用程序。
- 访客的车辆访问控制。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）绿色家居特色
被动冷却设计架构（散热）
- 景观区有郁郁葱葱的绿色植物。
- 良好的单位设计总体上（接近 80％）有真正的交叉通风。
- 所有单位入口处都有格栅门，以允许交叉通风。
能源效率（节能设备和监控）
- 使用 LED 配件实现超过 60% 的节能效率。
- 空调机组的 5 档能效等级。
- 节能家用电器。
- 公共区域设施的有效照明和空调控制。
- 高效的电梯系统（变频调速系统、睡眠模式和再生驱动功能）。
- 光伏板可抵消会所、多功能厅、游泳池、健身房和分层地契公寓管理委员会（MCST）办公室消耗的 30％ 的能源。
电动汽车（EV）充电
- 电动汽车充电基础设施（6 个充电站），以减少碳足迹和排放。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）设施
莉丰嘉园（Tembusu Grand）是一个相当大的拥有 638 个单位的公寓开发项目，将提供大量的设施（见下文），供所有年龄段的居民享受。
这些设施分为 4 个不同的区域：
- 入口（抵达体验）
- 水区（游泳池和相关设施）
- 静区（主题花园）
- 冒险和小憩（玩乐休闲）
| 入口（Arrival） | 水区（Splash） | 35. 花园小屋 |
| 1. 入口庭院 | 18. 睡莲院 | 36. 休闲草坪 |
| 2. 警卫室 | 19. 泳池台 | 37. 露天休息台 |
| 3. 入口雕塑 | 20. 50 米无边泳池 | 38. 共享办公休息室 |
| 4. 入口水瀑布 | 21. 泳池休息室 | 39. 烧烤亭 |
| 5. 住宅服务柜台 | 22. 水疗池 | 40. 网球场 |
| 静区（Serenity） | 23. 休闲泳池 | 41. 体育馆 |
| 6. 香薰花园 | 24. 戏水池 | A. Grand Club |
| 7. 美食馆 | 25. 水瀑布 | a. 娱乐室（L1） |
| 8. 香草园 | 26. 更衣室 | b. 卡拉 OK 厅（L1） |
| 9. 静园 | 冒险（Adventure） | c. 游戏区（L1） |
| 10. 宁静草坪 | 27. 秋千园 | d. 多功能厅（L1） |
| 11. 清静露台 | 28. 花园大厅 | B. Tembusu Club |
| 12. 安静漫步 | 29. 圆顶屋 | e. 私人用餐区（L2） |
| 13. 宠物角 | 30. 游戏屋 | f. 观景台（L2） |
| 14. 热带花园 | 31. 儿童游戏室 | |
| 15. 花园庭院 | 32. 水上庭院 | |
| 16. 露台花园 | 小憩（Respite） | |
| 17. 花园凉亭 | 33. 瑜伽工作室 | |
| 34. 舒缓露台 |
莉丰嘉园（Tembusu Grand）住宅服务
莉丰嘉园（Tembusu Grand）将提供一系列住宅服务，真正提高生活水平。其中包括以下内容：
欢迎和协助
- 抵达欢迎和协助
- 接待服务
- 潮湿天气援助
- 交通安排
住宅和生活
- 住宅和本地信息
- 设施预订
- 快递验收
服务要求
- 公寓和餐厅预订
- 商业服务
- 洗衣和家政服务
- 派对私人厨师或餐饮服务
- 宠物护理或美容服务
- 邮件和快递服务
- 杂工和虫害防治服务
莉丰嘉园（Tembusu Grand）的开发商是谁？
城市发展（CDL）和 MCL 地产（MCL Land）。
城市发展：它是一家全球领先的房地产公司，在 29 个国家和地区遍布 104 个网点。
城市发展在新加坡交易所上市，是市值最大的公司之一。其收入稳定且地域多元化的投资组合包括住宅、办公室、公寓、服务式住宅公寓、零售商场和综合开发项目。
凭借在建造标志性和环保住宅方面的出色记录，城市发展已被评为全球第五大最具可持续性的房地产管理和开发公司。它的一些最新项目包括执行共管公寓（EC）登丰嘉园（Copen Grand）、康宁河湾（Canninghill Piers）、鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和隽峰（Irwell Hill Residences），以及许多其他住宅开发项目。
MCL 地产：它是一家领先的开发商，以其对卓越和客户满意度的承诺而闻名。他们的主要任务之一是创建实用的智能家居解决方案，旨在为房主创造长期价值。
凭借 50 多年的经验，该公司在新加坡和马来西亚建造高品质住宅方面有着良好的记录。他们推出的一些知名项目包括绿墩雅苑（Leedon Green）、东景苑（Parc Esta）和景悦苑（Margaret Ville）。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）价格多少？
莉丰嘉园（Tembusu Grand）公寓于 2023 年 4 月 8 日推出，平均售价为每平方英尺2,465 新元，638 个单位中有 340 个被买走，占总单位数量的 53.3％。
大约 90％ 的买家是新加坡人，其余的则是永久居民和外国人。
在售出的 340 个单位中，70％ 是 1 卧室+书房、2 卧室和2 卧室+书房的房型。剩下的是 3 卧室、4 卧室和 5 卧室的房型。
以下是莉丰嘉园（Tembusu Grand）的推出价格：
• 1 卧室+书房：124.8 万新元起（每平方英尺 2,368 新元）。
• 2 卧室：154.8 万新元起（每平方英尺 2,321 新元）。
• 3 卧室：227.8 万新元起（每平方英尺 2,531 新元）。
• 4 卧室：328.8 万新元起（每平方英尺 2,296 新元）。
• 5 卧室：402.8 万新元起（每平方英尺 2,354 新元）。
在 2022 年 12 月政府出售惹兰登布树（Jalan Tembusu）地段时，它引起了八家房地产开发商的强烈兴趣。城市发展以 7 亿 6,800 万新元的最高出价成为赢家，土地价格为容积率每平方英尺（psf ppr）1,302 新元。
相比之下，距离约 1.1 公里外的 Meyer Park 最近已成功整体出售给华业集团（UOL）和新加坡置地（Singapore Land Group）按 80/20 合资的公司 United Venture Development。以容积率每平方英尺 1,668 新元的土地价格计算，永久地契开发项目估计售价为每平方英尺约 3,100 新元，这将成为第 15 邮区的新基准。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）公寓的平均价格为每平方英尺 2,465 新元，因此尽管它只有 99 年地契，但它是一个非常有吸引力的选择。
土地成本对比——莉丰嘉园（Tembusu Grand）与即将推出的其他项目
以下是第 15 邮区一些即将开发项目的土地成本对比。可以看出，莉丰嘉园（Tembusu Grand）的土地成本最低，将为房地产投资者提供“先发”优势。
这是因为后续开发项目将以更高的价格推出，这将有助于在此过程中支撑该地区的房地产价值。值得注意的是，集体出售（Enbloc）的 Meyer Park 的价格表明房地产开发商仍然对市场充满信心。
| 莉丰嘉园（Tembusu Grand）（99 年） | 名门世家（Grand Dunman）（99 年） | 双悦园（The Continuum）（永久地契）——集体出售 | Meyer Park（永久地契）——集体出售 | |
| 土地成本 （容积率每平方英尺） |
1,302 新元 | 1,350 新元 | 1,488 新元 | 1,668 新元 |
| 差别 | – | +3.6% | +14.2% | +28.1% |
莉丰嘉园（Tembusu Grand）在哪里？
莉丰嘉园（Tembusu Grand）公寓位于新加坡繁华并且充满活力的第 15 邮区，位于新加坡备受追捧的保护区之一。
旁边是加拿大国际学校（Canadian International School），而丹戎加东小学（Tanjong Katong Primary School）和丹戎加东女校（Tanjong Katong Girls’ School）距离公寓不到 5 分钟的步行路程。
最近的地铁站是汤申—东海岸线上的丹戎加东地铁站（Tanjong Katong MRT），距离公寓有不到 8 分钟的步行路程。计划于 2024 年完工。投入运营后，它将提供一条直达滨海湾（Marina Bay）地区以及新加坡金融区的路线。
由于这个地区主要是一个低层私人住宅区，住户将享有不到 1 公里的东海岸公园（East Coast Park）和几乎一览无余的海景。
毗邻公寓的是热门餐厅众多的丹戎加东路（Tanjong Katong Road）。
拥有丰富遗产和文化的地区
第 15 邮区，特别是蒙巴登（Mountbatten）、加东（Katong）和如切（Joo Chiat）区域，以其丰富的文化、色彩斑斓的店屋遗迹、殖民时期的洋房（bungalows）、独特的商店和餐厅而闻名。
事实上，许多建筑都保护得当，以保留这里独特的建筑特色。
这些地区也以其大量的土生华人（Peranakan）和欧亚历史而闻名。在许多地方都可以找到他们的遗迹，例如加东古董屋（Katong Antique House）、土生华人店鲁玛比比精品屋（Rumah Bebe）、娘惹博物馆 The Intan 和欧亚人文化中心（Eurasian Heritage Centre）等，此处仅举几例。另外还有出售传统娘惹服装卡峇雅（Kebaya）、传统亚洲服装纱笼（Sarong）、串珠拖鞋和配饰、土生华人餐具和手工艺品等的商店。
作为散发着迷人的旧世界魅力和现代性的混合体，毫不奇怪，它们在很长一段时间内一直吸引着房地产投资者。此外，由于它们是新加坡为数不多的保护区之一，这里房产非常受人追捧。
因此，毫不奇怪，第 15 邮区是核心中央区（CCR）以外最受欢迎的住宅区之一。因为它提供了非常有趣的生活体验。此外，距离城市只有很短的车程。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）便捷的公共交通网络
莉丰嘉园（Tembusu Grand）的居民前往新加坡各个地方时将享受便利的公共交通。
地铁站——汤申—东海岸线上的丹戎加东地铁站（Tanjong Katong MRT）距离公寓步行不到 8 分钟。它为居民提供直接前往市中心的路线，距离滨海湾（Marina Bay）站（汤东线和南北线的交汇处）仅 6 站路程。
同时，建国先贤纪念园（Founders’ Memorial）距离莉丰嘉园（Tembusu Grand）仅 3 站路程。建国先贤纪念园预计将于 2027 年完工，将成为一座综合建筑，包括展览馆、景观空间和艺术装置，以纪念新加坡的第一代领导人。
它周围的黄金地段可能会被留作商业和住宅开发综合体，这将提高附近房地产的价值。
公共巴士——毗邻莉丰嘉园（Tembusu Grand）的是丹戎加东路（Tanjong Katong Road）。这里有许多公共巴士，包括 10、31、32、40、43、43e、134、135、197、401和 853M 号巴士。由于巴士站距离公寓仅有 1 到 2 分钟的步行路程，它们为居民提供了另一种交通选择。
许多购物中心，如城市购物中心（City Plaza）、KINEX 商场、巴耶利峇中心（PLQ）购物商场、百汇广场（Parkway Parade）和加东购物中心（Katong Shopping Centre），距离公寓只有很短的车程。其中一些巴士还提供直达新加坡市中心的路线。
高速公路——对于拥有汽车的居民来说，有几条高速公路距离公寓仅有 2 到 12 分钟车程。其中包括东海岸公园大道（ECP）、泛岛高速公路（PIE）、加冷巴耶利峇高速公路（KPE）和尼诰大道（Nicoll Highway）。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）购物中心和美食中心
莉丰嘉园（Tembusu Grand）拥有众多的购物中心和美食中心，许多距离公寓仅需很短的地铁或巴士车程。部分购物中心包括：
- 加东购物中心（Katong Shopping Centre）
- i12 Katong 购物商场
- 百汇广场（Parkway Parade）
- 城市购物中心（City Plaza）
- KINEX 商场
- 如切大厦（Joo Chiat Complex）
- 丹戎加东购物中心（Tanjong Katong Complex）
- 巴耶利峇中心（PLQ）购物商场
- 巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）
- 新邮中心（SingPost Centre）
- 嘉龙威购物商场（Kallang Wave Mall）
- 加冷娱乐广场（Kallang Leisure Park）
莉丰嘉园（Tembusu Grand）附近的美食中心
第 15 邮区是新加坡最好的美食中心之一，拥有数不清的美食类型。许多时髦餐厅与复古餐馆一起涌现。其中包括知名餐馆，如著名的加东叻沙（Katong Laksa）、金珠肉粽（Kueh Chang）、西饼店“真美珍”（Chin Mee Chin）和许多其他娘惹美食。
除了这些传统美食外，还可以在第 15 邮区找到许多其他美食，包括中国、马来、印度、泰国、印度尼西亚、越南和西式餐饮。
美食中心
莉丰嘉园（Tembusu Grand）公寓附近有众多平价餐厅。公寓距离几个食品中心仅有很短的巴士车程，其中包括：
- 德明熟食中心（Dunman Food Centre）。
- 马林百列巴刹与熟食中心（Marine Parade Market and Food Centre）。
- 海格路巴刹与熟食中心（Haig Road Market and Food Centre）。
- 旧机场路熟食中心（Old Airport Road Food Centre）。
- 芽笼士乃巴刹与熟食中心（Geylang Serai Market and Food Centre）。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）附近的休闲景点
莉丰嘉园（Tembusu Grand）靠近几个热门的休闲景点，这将吸引家庭主妇和房地产投资者。其中包括以下景点：
东海岸公园（East Coast Park）——靠近东海岸公园将为城市生活的喧嚣提供绝佳的缓解。这是一个非常适合家庭的地方，可以骑自行车、滑旱冰、慢跑、水上运动，甚至露营。
小朋友们可以选择几个游乐场，如海岸乐园（Coastal PlayGrove）、海洋湾（Marine Cove）和雨林湾（Raintree Cove）。这些游乐场有各种适合小朋友年龄的活动，包括垂直爬网、长金属管滑梯、索桥、传声管、秋千等等。
东海岸公园还有许多餐馆、酒吧和咖啡馆。
新加坡体育城（Singapore Sports Hub）——它为全家人提供各式各样的活动，包括跳舞（K-Pop 随机播放舞蹈！）、跳绳（跳绳嘉年华）、现场音乐表演和集市购物等。
游客还可以尝试不同的运动，如足球、排球、瑜伽、游泳、太极拳和尊巴舞。
未来，居民将进一步受益于“活力加冷”（Kallang Alive）计划。一些亮点将包括加冷足球中心（Kallang Football Hub）、新加坡网球中心（Singapore Tennis Centre）和加冷剧院（Kallang Theatre）的重建。青年中心也正在考虑加增自行车馆、速度攀岩设施和小轮车（BMX）赛道设施。
加冷河畔公园（Kallang Riverside Park）——由于水域平静，是水上运动的理想目的地，如龙舟、划独木舟和滑水。垂钓者和观鸟者也喜欢来这里。在迁徙季节，经常可以看到小白鹭和灰鹭。
沿着公园的河岸是健身器材、慢跑兼自行车道，以及一个带各种游乐设备的儿童游乐场。适合整个家庭度过愉快的一天。
月眠艺术中心（Goodman Arts Centre）和 The Artground ——月眠艺术中心有 40 多个艺术团体，提供各种艺术和文化节目。它还举办研讨会，通过艺术鼓励家庭联系，包括舞蹈、戏剧、诗歌和美术。
The Artground 位于月眠艺术中心内，其主要关注儿童的创造力。设有独立设施推广创意艺术，如唱歌、讲故事、绘画等，为全家人提供积极的艺术体验，让整个家庭一起享受。
此外，它还致力为本地艺术家提供发展机会，与年轻观众共同创造和培养有意义的艺术体验。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）位于许多名校附近
莉丰嘉园（Tembusu Grand）位于几所热门小学的 2 公里半径范围内。因此，注册入读小一的儿童将享有教育部远程分配制度下的优先安置。
附近还有不错的中学和初级学院可供选择。
同时，根据安家狮城研究，位于热门学校附近的房产会有一定的价格优势。因此，莉丰嘉园（Tembusu Grand）不仅能提供一个适合家庭居住的环境，而且还有良好的投资潜力。
半径 1 公里内的小学
- 海格女校（Haig Girls’ School）。
- 丹戎加东小学（Tanjong Katong Primary School）。
半径 1 到 2 公里之间的小学
- 加东修道院女校（CHIJ Katong Convent）。
- 芽笼美以美小学（Geylang Methodist School（Primary））。
- 光华学校（Kong Hwa School）。
- 道南小学（Tao Nan School）。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）附近的中学
公寓距离以下优良中学不到 10 分钟车程：
- 务立中学（Broadrick Secondary School）。
- 巴特礼中学（Bartley Secondary School）。
- 加东修道院女校（CHIJ Katong Convent）。
- 中正中学（总校）（Chung Cheng High School（Main））。
- 芽笼美以美中学（Geylang Methodist School（Secondary））。
- 文殊中学（Manjusri Secondary School）。
- 圣伯特理中学（St Patrick’s School）。
- 丹戎加东女校（Tanjong Katong Girls’ School）。
- 丹戎加东中学（Tanjong Katong Secondary School）。
- 德明高中（Dunman High School）。
- 维多利亚学校（Victoria School）。
初级学院
高等教育方面，有两所初级学院距离莉丰嘉园（Tembusu Grand）不到 5 至 10 分钟的车程。
- 维多利亚初级学院（Victoria Junior College）。
- 淡马锡初级学院（Temasek Junior College）。
国际学校——外籍租户的潜在来源
鉴于公寓靠近国际学校，它有可能吸引在周围就业中心工作的外籍人士的住房需求（更多内容见下文）。因此，寻求房地产投资的人将拥有现成的租户群。
除了位于公寓旁边的加拿大国际学校（Canadian International School）外，距离以下公寓仅有 4 到 8 分钟车程。
- 伊顿国际学校普洛力校区（EtonHouse International School Broadrick）。
- 奥林匹克国际学校（Olympiad International School）。
- 5 Steps Academy。
- 毅德国际学校（Nexus International School）。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）靠近主要就业中心提供良好的投资潜力
鉴于莉丰嘉园（Tembusu Grand）靠近几个主要的就业中心，它将提供一个理想的生活、工作、娱乐和学习场所。对于寻求房地产投资的人来说，这些就业中心将提供现成的潜在租户。
附近的一些就业中心包括：
巴耶利峇次区域中心（Paya Lebar Sub-Regional Centre）——围绕巴耶利峇地铁站建造的零售、商业和住宅区综合体，是新加坡 10 个“商圈促进区”（Business Improvement District，简称 BID）之一。BID 以商业为主导，旨在改善一个特定的区域。它由私营部门独立运作，通过有针对性的营销、接待和活动来增强该地区的活力和吸引力。
莱佛士坊（Raffles Place）和滨海湾金融中心（Marina Bay Financial Centre）——作为全球第三大金融中心，它是许多国际金融机构和跨国公司的所在地，这些机构和跨国公司将新加坡作为其区域总部。
樟宜商业城（Changi Business City）、樟宜机场（Changi Airport）和樟宜航空园（Changi Aviation Park）——东部一个繁荣并且充满活力的经济中心，拥有与樟宜机场协同效应最大化的行业，该多功能区旨在提升新加坡作为区域领先航空枢纽的地位。
巴耶利峇空军基地（Paya Lebar Air Base）——面积是大巴窑（Toa Payoh）的五倍，将逐渐转变为一个高度宜居和可持续的新城，以及一个主要的就业中心。建立其作为前机场和空军基地的独特身份的计划正在制定中。
莉丰嘉园（Tembusu Grand）回顾结论——投资视角
由于莉丰嘉园（Tembusu Grand）周边地区以私人有地住宅和小型公寓为主，没有多少大小大致相同的类似公寓可供选择，因此，本站基于它们的邻近性和房龄，选择了以下房产进行投资分析，这将提供足够的数据来衡量它们的表现：
• 海雅阁（Haig Court）：2004 年完工的有 360 个单位的永久地契公寓开发项目。
• 优景阁（Cote D’Azur）：2004 年完工的有 612 个单位的 99 年地契公寓开发项目。
• 达高轩（Dakota Residences）：2010 年完工的有 348 个单位的 99 年地契公寓开发项目。
• 丽水湾（Waterbank at Dakota）：2013 年完工的有 616 个单位的 99 年地契公寓开发项目。
除了位于莉丰嘉园（Tembusu Grand）旁边的永久地契项目海雅阁（Haig Court）外，其他三个都是距离它约 1 公里的 99 年地契公寓。它们应该能让我们深入了解永久地契和 99 年地契项目在该地区的表现。
如上图所示，以下是各公寓的平均升值情况：
• 海雅阁（Haig Court）(2004 年完工)：+ 186.04％。
• 优景阁（Cote D’Azur）(2004 年完工)：+ 154.53％。
• 达高轩（Dakota Residences）(2010 年完工)：+ 71.03％。
• 丽水湾（Waterbank at Dakota）(2013 年完工)：+ 45.45％。
一些有趣的现象
总的来说，考虑到它们不同的房龄，这四个住宅项目自推出以来都表现良好。同时，以下是一些有趣的现象：
- 较小的 360 个单位的永久地契项目海雅阁（Haig Court）的表现优于较大的 612 个单位的 99 年地契项目优景阁（Cote D’Azur），尽管两者都在 2004 年完成。
- 较小的 348 个单位的 99 年地契项目达高轩（Dakota Residences）的表现优于较大的 616 个单位的 99 年地契项目丽水湾（Waterbank at Dakota），尽管前者离达科达地铁站（Dakota MRT）稍远。（注：这两个开发项目都在第 14 邮区，但位于更受欢迎的第 15邮区的边缘。他们因为靠近莉丰嘉园（Tembusu Grand）被选为研究对比对象）。
可以看出，这似乎表明拥有 300 个以上单位的中型公寓开发项目比拥有 600 个以上单位的大型公寓开发项目提供更好的资本增值潜力。这可能是由于供应方面的因素——开发项目越大，业主决定出售时的竞争就越激烈。
鉴于莉丰嘉园（Tembusu Grand）是一个拥有 638 个单位的公寓开发项目，这可能是作出物业投资决策时应该考虑的因素。
公寓的平均租金收益率
• 海雅阁（Haig Court）(2004 年完工)：2.3％。
• 优景阁（Cote D’Azur）(2004 年完工)：2.9％。
• 达高轩（Dakota Residences）(2010 年完工)：3.0％。
• 丽水湾（Waterbank at Dakota）(2013 年完工)：3.5％。
平均租金收益率总体上相当不错，这可能归因于他们靠近道南小学（Tao Nan School）和丹戎加东小学（Tanjong Katong Primary School）等名校。
事实上，这些租金收益率比核心中央区（CCR）的许多租金收益率更具吸引力，后者徘徊在 2％ 的中低水平。如果寻求更高租金收益，还可以考虑位于新加坡第 5 邮区波那维斯达（Bouna Vista）附近的博盛苑（Blossoms by the Park）和The Hill @ One-North。
来自即将推出的新公寓的竞争
房地产投资者不妨注意一下第 15 邮区即将推出的另外两个公寓项目。它们是
- 拥有 816 个单位的双悦园（The Continuum），位于添寿道（Thiam Siew Avenue）的永久地契公寓开发项目。
- 拥有 1,035 个单位的名门世家（Grand Dunman），一个拥有 99 年地契的公寓开发项目，毗邻达科达地铁站（Dakota MRT）。
除此之外，莉丰嘉园（Tembusu Grand）对面的另一个地块预计将于 2023 年3 月通过政府售地计划（GLS）推出，预计将产生约 840 个单位。鉴于该地区将有一系列总计 2,530 个新单位的推出，房地产开发商的反应将受到密切关注。
注：莉丰嘉园（Tembusu Grand）（638 个单位）+ 双悦园（The Continuum）（816 个单位）+ 名门世家（Grand Dunman）（1,076 个单位）。
总之，即将到来的新供应和房地产开发商为清理单位而进行的竞争可能会抑制房地产价格的快速上涨。
此外，经济逆风和利率上升在过去两年大幅上涨后，为房地产市场增添了一定程度的谨慎。根据市区重建局（URA）发布的快报估计，房地产价格在 2021 年上涨了 10.6％，在2022 年上涨了 8.4％。
然而，期待房地产价格大幅调整的人可能会感到失望，因为预计明年市场将上涨 3 – 4％。这可以归因于市场上未售出单位的低库存，估计约为 15,000 至 16,000 个单位——这是 15 年来的最低点。
如上图所示由于市场上未售出的库存减少，私宅价格大幅上涨。
预计房地产价格也将受到以下因素的支撑：
- 组屋升级者的强劲需求。
- 稳健的家庭资产负债表。
- 在多年来一系列房地产降温措施之后，房地产投机的缺席。
- 高租金需求有助于抵消抵押贷款还款的增加。
- 高昂的土地和建筑成本，以及消费税的上涨增加了价格上涨的压力。
- 在新加坡和中国放宽旅客入境限制措施后，外国资金的流入。
最后，在 Meyer Park 的集体出售价格预估为平均每平方英尺约 3,100 新元，这可能会为第 15 邮区设定新的基准，在此过程中支撑房地产价格。
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