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关于新加坡房地产投资需要知道的 4 件事

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-07-17

关于新加坡房地产投资需要知道的 4 件事

当您购买住宅物业时,不只是购买该单位或住宅开发项目本身,也是在购买该物业的周边环境和社区—不仅仅是此时此刻,也是该地区的未来发展。简单地说,在一个交通和周边设施不便利的豪华公寓可能不是一个合理的投资。

实体物业的前景不可避免地与其位置联系在一起,这就是为什么当附近出现新的地铁站或建造新设施时,物业价值可能会上升。相反,如果社区随着时间的推移年久失修而没有进行房产更新,房屋价值可能会停滞不前甚至下降。

除了位置分析外,潜在投资者还会想要审查住宅开发的资本增长和租金潜力,以及在您出租单位以获得租金收入时考虑目标租户的情况。

人们常说,房地产投资者应该在购买前做足功课。以下是投资者在评估潜在购买机会时应该考虑的 4 个重要因素—最好是在可靠,也就是“靠谱”的房地产经纪人的帮助下。

1. 分析描绘城市转型的蓝图

为了更好地了解一个地区如何发展,有一个蓝图总是好的。这就是市区重建局的发展总蓝图(URA Master Plan)—每五年审查一次—的用武之地。最新版本的 2019 年总体规划旨在为所有人创造可持续的绿色空间和生活设施,以支持我们未来的需求,同时振兴我们熟悉的一些地方,使土地得到更优化的利用。正在进行的城市转型的一些显著例子包括裕廊湖区(Jurong Lake District)、南部濒水区(Greater Southern Waterfront)、榜鹅数码园区(Punggol Digital District)和兀兰区域中心(Woodlands Regional Centre)。

图 1:2019 年碧山发展总蓝图

2019年碧山发展总蓝图
来源:市区重建局(URA)

例如,在碧山地铁站(Bishan MRT)周边地区的 2019 年发展总蓝图中(见图片 1),有一块土地被划为商业区(蓝色),并被标记为 “有待详细规划”。这意味着未来有可能在该地块上进行新的商业开发,如写字楼或综合项目(写字楼/商铺/酒店)—与该地区的现有商业项目相结合。如果买家想在这附近买房,2019 年总体规划中的这一细节对评估增长潜力很有帮助。

比如说,附近有更多的商业产品可以为居民带来更大的便利,并且有更多的公司进驻新的写字楼可能会提高那里房屋的租金吸引力。

2. 资本增值和租赁前景

一般来说,城市空间的转型通常会改善新旧设施和基础设施的可达性和连通性,从而改善居民的生活。 虽然影响价格趋势的因素很多(例如供需动态和经济健康状况),但在该地区引入新的便利设施往往会使该地区更受欢迎,并有助于支持价格和租赁价值。

以裕廊东(Jurong East)为例,多年来,该区域进行了重大改造,开发了几处商业物业和新住宅,为该社区带来了新的生机。根据市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)的数据,在 2012 年至 2013 年期间,裕冰坊(JCube)、JEM 购物中心和西城(Westgate)落成后,裕廊东非有地转售私宅的平均成交价格稳步上升,随后 2015 年黄廷方综合医院(Ng Teng Fong General Hospital)开业—平均价格从 2015 年的每平方英尺 839 元上涨到 2022 年的每平方英尺 1,219 元(见图表 1)。

图表 1:裕廊东非有地转售住宅物业的平均价格

2000年至2022年裕廊东非有地转售住宅物业的平均价格
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2022年5月23日)

随着裕廊东的转型形成,房屋租赁市场也出现了改善。就租赁量而言,裕廊东在 2017 年第二季度出现了一个高峰(见图表 2),租赁合同的数量从上一季度的 217 份上升到 355 份,环比增长约 64%。此后,租赁量继续徘徊在 200 至 300 左右,高于 2016 年之前的 100 至 150 份租赁合同。同时,尽管季度租金中位数(平方英尺/月)出现了一些波动,但总体上仍呈上升趋势。

随着即将到来的裕廊湖区—被称为新加坡中区以外最大的商业区—将成为一个令人兴奋的生活方式、商业和旅游中心,投资者和未来的居民有可能在中长期内看到一些资本增值。

图表 2:裕廊东非有地私宅的租赁量和租金中位数

2000年至2022年裕廊东非有地私宅的租赁量和租金中位数
来源:市区重建局房地产资讯系统(数据截至2022年5月23日)

3. 潜在的未来租户和/或转售买家

了解目标受众很重要。投资者需要设想谁是该单位的潜在租户—他们是有上学孩子的外籍家庭,还是没有孩子的年轻夫妇,或是单身的忙碌专业人士?这种可视化的练习很有用,它有助于缩小地点的范围,便于拟定一份合适的房源短名单。

例如,在 1 至 2 公里半径内有学校,就会吸引有孩子的家庭和想组建家庭的年轻夫妇。特别是,外籍人士可能会寻找靠近国际学校的房产,以便他们的孩子能够上学。同时,靠近关键的就业枢纽或产业集群可能会吸引工作的专业人士,他们可能会被在同一地区生活和工作的便利所吸引。此外,靠近地铁站是一个额外的优势,靠近地铁站的单位也往往享有较高的租金收益。

选择具有吸引更广泛群众属性的房屋同样重要。根据新加坡国大房地产与城市研究院(IREUS)的 2022 年房产所有权愿望调查,非有地私人住宅的居民寻找的关键属性是:宽敞且实用的布局,接近当前/未来地铁站和/或购物中心,大小适中的主卧室,以及开发商的声誉。

4. 保持力/周期

城市更新和转型的过程可能需要几年,甚至几十年。因此,购买一个正在进行或计划中的振兴行动的地区,可能不会立即转化为收益。投资者需要确保他们有足够的资金持有能力,以应对至少 3 至 5 年的市场波动。由于房地产是一种长期的投资活动,投资者更有可能通过长期持有房地产来享受更好的资本增值。

在这里,考虑房产的产权期限也很有用。那些想把房产传承给子女的投资者可能对永久地契房更感兴趣,因为永久产权房往往能保值,而且不会受到 99 年地契房产所面临的租赁期衰减问题的影响。

与所有形式的投资一样,购买房地产涉及风险。不过,适当和全面的规划可以帮助减轻这些风险,并有望让您更加安心踏上房地产投资之旅。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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