在新加坡如何买到高性价比的房子?三要两不要

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-29

在新加坡如何买到高性价比的房子?三要两不要

对于预算有限的买家来说,如何买到高性价比的房子是一个备受关注的问题。买家虽然都知道十全十美又价格便宜的房子当然不存在,但是挑选一个性价比高的房子才能称心如意,这也无可厚非。

以前买房只看价格,买到就是赚到。在如今的大环境下,置业需要考虑的方面越来越多,如何理性地选到高性价比的房子呢?我们要从正反两个方面进行考虑:哪些可以买?哪些不可以买?

开篇之前要声明的是:考虑到新加坡的组屋和执行共管公寓(EC)属于政府福利房,只要买到就基本是稳赚不赔的,所以本文主要谈的是私人公寓。

第一要点:地段、地段、地段

这一点已经是老生长谈了。地段对于房子和房价的影响具体体现在整个楼市在上涨时,地段好的楼盘升值空间更大;而在市场不景气的时候,好地段的房子会有更好的保值性。这一点很好理解:好的地段就意味着更小的风险和更高的投资回报。

新加坡买房“六边形战士好房”

如何判断一个房子的地段好不好?那就要看楼盘交通是否便捷、配套是否完善、是不是有商圈、是否有学校和医院、附近有没有工作机会、有没有重大的红线范围内事项等等。

我为大家更几个新加坡买房的刚性需求:地铁站点、商圈和配套、地契年限、学校。

1. 地铁站与地铁站之间也是有鄙视链的。地铁换乘站 > 东西线、南北线中心区域的站点 >地铁环线中心区域的站点 > 东北线中心区域的站点 > 剩下的站点。当然,这个排序大家可以辩证地去看待,挑性价比高的房子就是要挑六边形战士。

2. 商圈和配套。民以食为天,新加坡的商圈代表着超市、菜市场、食阁和便利店。你可不想饥肠辘辘地加完班之后还要等外卖等到天荒地老吧?

3. 楼盘的地契年限。这个相当于中国的年产权年限。在新加坡,房子一般分为 99 年地契、999 年地契和永久产权。不是说永久产权的楼盘就一定更好,也不能说 99 年地契的就一定不好。如何选择主要还要看购房目的、预算和持有期限。

4. 学区房。新加坡的小学是根据学校 1 公里,以及 1-2 公立范围内的小区按排序分配学位的,所以无论考虑房价、租金还是潜力,好学校学区范围内的楼盘都更有优势。

原则就是:“好货不便宜,便宜没好货。”——那么,我就没可能捡个漏,买到便宜的好货吗?

第二要点:区域潜力

有的,买潜力股。一个区域的发展往往依赖于政府的规划。所以,考验买家的并不只是买房要准备多少钱,而是具备什么样的投资眼光、信息渠道和对趋势的把控能力。

一般来说,有潜力的区域会有明显的政府规划。反面教材就是中国的各大鬼城,无数人的房子砸在手里、欲哭无泪。虽然,在这方面新加坡做得非常透明,而且不会有做了规划却遥遥无期的空头支票,但是各位买家一定要做好功课,不要闷头猛冲。

新加坡的楼市是一个政府主导下的自由市场,紧跟政府政策非常重要,所以买家需要时刻关注政府的规划蓝图。具体的获取消息的渠道就是市区重建局(URA)制定的 Concept Plan、Master Plan 和 Land Use Plan。

新加坡发展总蓝图2019草案

根据政府在过去几年的规划,我们可以重点关注以下区域:

几大政府有蓝图规划的潜力区域,比如:南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)、巴耶利峇空军基地(Paya Lebar Airbase)、榜鹅数码园(Punggol Digital District)、铁道走廊(Rail Corridor)、兀兰区域中心(Woodlands Regional Centre)和樟宜东商业休闲区(Changi East Urban District)。

此外还有已经正在成熟的热点区域,比如:中央商业区(Central Area)、诺维娜健康城(HealthCity Novena)、波纳维斯达(Buona Vista)、裕廊湖区(Jurong Lake District)等等。

第三要点:选择开发商

实力不强、信誉不好、没有成功案例的开发商不要碰。在新加坡,一般排名前十的开发商是有口碑、有品质保证的。至于对烂尾的忧虑,新加坡这方面的政策非常健全,而且买房是根据工程进度由银行分阶段付钱给开发商,所以新加坡的期房不太有烂尾的可能,大可不必担心。

很多人买房看重的是环境,密度低、绿化好、户型设计合理、配套齐全、物业管理周到的房子住着才会比较舒心。这就非常考验开发商和建筑设计公司的实力了。

一不要:不要只考虑价格

不要听到“优惠”、“便宜”、“划算”这样的词就上头。新加坡的房子一分钱一分货,买房子必须有一个硬性要求清单,并且根据自己的实际需求进行取舍。如果只考虑价格,同样面积情况下,便宜的房子并非意味着性价比更高,它在你的清单上可以满足的选项肯定会少很多。

根据自己的情况,将各个因素拿出来横向对比,就可以很快认清自己的需求。譬如:如果你是单身买房,那么可以选择面积不大,但是配套齐全、宜住宜租的房子;如果因为结婚、生儿育女、需要置换升级房子,那么肯定靠近好学校、小区密度低、绿化好的房子是首选;如果买房是为了投资的话,就不能选老旧或者地段不好的房产,而要考虑房产升值幅度以及租客来源。

二不要:明知是坑不要踩

由于新加坡的国情、政策、地理位置和楼市情况与中国大有不同,我们在中国买房的一些经验可能会不适用。接下来我们会列出一些明显的坑,以提醒各位新手朋友们注意避坑。

1. 西晒 180 度的房子。新加坡地处赤道,西晒会让家里成为天然“桑拿吧”,无论是自住还是房子将来转手都会很麻烦。有些“吸血鬼”体质的人会特别讨厌东晒和西晒,阳光在全年夏天的地方可能也不总是受欢迎的。

2. 户型不好的房子。新加坡的新房子基本都是装修好的,拎包即可入住,需要改动的部分比较少,所以一定要根据自己的生活习惯进行选择。新加坡的食阁文化蓬勃,人们很多时候选择在外面吃。有些房子的厨房与起居室连在一起只能小煮,不能大煮。中式爆炒爱好者买房时一定要注意看户型图。

3. 非正规渠道中介。在中国,中介的从业门槛是很低的,由此产生的纠纷不在少数。而在新加坡,中介需要从业证,可以在房地产代理理事会(CEA)查询注册号。一定要选择可提供证件证明的注册中介。

4. 价格高于或者低于周边房子太多。这个准则放之四海而皆准。与周边同档次小区价格波动不要超过 5%~10%,一定要问清楚格外贵或者格外便宜的原因。一般来说,你的中介会根据周边房价趋势和经验为你提供足够的信息和合理的解释。

5. 噪音污染、烟雾污染、光污染、空气污染的房子。低层朝向烧烤台、公共休息区域、室外活动中心的房子,小区出入口、靠近停车场、靠近小区垃圾处理区域、紧邻主干道的房子要考虑自己能不能接受。

6. 楼盘规模太小的房子。50 户以下的公寓,不仅小区里面的设施一般,价格也会高一些。最让人难以承受的就是后续分摊到头上的天价物业费!

多看多听多比较

好了,这样我们就可以总结一下了。性价比高 ≠ 便宜。多多去看房,不要脑袋一拍就下定。根据自己的需求列出自己的标准,硬性条件不满足的房子直接剔除。软性条件列出来进行横向比较,清晰明了。这样基本可以保证在不踩坑的情况下选出一套好房了。

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

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