新加坡房产交易的产权转让费用和步骤

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-03-20

新加坡房产交易的产权转让费用和步骤

买房可能是大部分人做出的最大的财务承诺,因此这项行为涉及许多法律程序,以确保买卖双方在整个过程中都受到良好的保护。在新加坡,购房者需要通过产权转让律师来执行私宅交易的法律程序。

产权转让(Conveyancing)指的是将房产/财产从一名持有者,合法转移至另一位持有者的名下。在新加坡买卖房产时,在交易完成之前,有很多必须完成的法律和行政工作。尽管买卖房子的交易过程看似简单,但只要一时大意,这其中的许多细节都有可能会出错。

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    新加坡产权转让费用

    律师费用,也被称为产权转让费,通常从 2,500 元到 5,000 元不等:

    对组屋进行融资的律师费用

    购买转售组屋 购买预购组屋 再融资
    1,800 – 2,500 元 2,000 – 2,700 元 1,600 – 2,200 元

    对私宅进行融资的律师费用

    200 万元以内 200 – 300 万元 300 – 500 万元 500 万元以上
    在建房产 2,500 – 3,000 元 2,500 – 3,200元 3,500 – 4,500元 4,000 元起
    转售房产 2,400 – 2,800 元 2,500 – 3,000元 3,000 – 4,500元 4,000 元起
    转售房产(有地) 2,500 – 3,000 元 2,800 – 3,300元 3,000 – 4,500元 4,000 元起
    再融资 2,000 – 2,800 元 2,200 – 3,000元 2,500 – 3,500元 3,500 元起
    执行共管公寓(EC) 2,500 – 3,000 元

    新加坡的产权转让费用可分为以下几类:

    新加坡的产权转让费类型 需要付给谁?
    专业费用 律师
    查询卖方和买方的偿债能力或破产情况 律政部(Ministry of Law)
    查询道路线路规划 土地管理局(Singapore Land Authority,简称 SLA)的综合土地资讯服务(INLIS)
    分层地契管理委员会(Management Corporation Strata Title,简称MCST)认证 土地管理局(SLA)
    抵押印花税 国内税务局(IRAS)
    公积金律师收费和开支 公积金局(CPF Board)
    查询产权 土地管理局(SLA)
    法律申请 七个政府机构
    买方和银行就转让和抵押申请买卖禁令(caveat) 土地管理局(SLA)
    转让注册费 土地管理局(SLA)
    抵押登记费 土地管理局(SLA)
    银行签发银行本票的费用 银行

    上述费用适用于私宅交易。对于组屋或执行共管公寓(EC)相关交易,建屋局作为买方的法定代表人,并定义房屋成本和费用,如需了解计算规则可查询建屋局官网。

    买方或卖方可以通过授权书(Power of Attorney,简称 POA)指定他人代表自己在产权转让交易中行事。产权转让交易是指将房产所有权从一方转让给另一方,其中包括授予抵押权(即另一方对房产的债权),例如抵押贷款。

    如果想要通过 POA 进行产权转让交易,需要注意 POA 的有效期通常为两到六年,被指定人在此期间可以在房产交易中代表委托人签字。

    选购权书(OTP)和聘请产权转让律师

    假设买方找到了想要购买的公寓单位,从银行获得了房屋贷款原则性批准(Approval-in-Principle),并且报价已被卖方接受。此时买方需要:

    1. 以书面形式与卖方签订有效且具有约束力的法律合同。该合同称为选购权书(Option To Purchase,简称 OTP),赋予买方以商定的购买价格购买房产的专有权。
    1. 直接向卖方支付约定购买价格 1% 的期权费(Option Fee)以换取 OTP。

    开出 OTP 也意味着卖方在其 14 天的有效期内不得与其他潜在买方进行交易。

    收到 OTP 后,买方应该首先考虑聘请产权转让律师,以便可以及时享受到专业的法律服务。当收到律师事务所的报价时,请确保它覆盖了完整的产权转让交易的每一个环节,即包含抵押印花税(mortgage stamping fees)、公积金费用(CPF fee)、律师会费(Law Society fee)、消费税(GST),以及众多其他项目。

    产权转让律师的首要任务之一是审查 OTP,而 OTP 需要在开出之日起 14 天内行使。同时,律师可能会协助买方获得房屋贷款批准。律师还应该提供一个明确的时间表,其中包含服务完成之前所有环节的截止日期。

    申请买卖禁令(Caveat

    当买方准备好行使 OTP 时,买方律师将针对该房产的所有权申请买卖禁令,以通知公众和/或任何其他感兴趣的第三方,买方对该房产拥有有效的索赔权或合法权益。换句话说,买卖禁令可以防止该房产被多次出售。

    行使 OTP 后,必须向卖方支付至少购买价格的 4% 作为首付款。这笔款项将通过产权转让账户(即持有账户)支付给买方律师,并在交易完成后连同与交易有关的其他款项一起支付给卖方。转让账户可以是:

    • 律师所在的律师事务所专门开设的用于接收此类款项的产权转让账户;
    • 新加坡法律学院(Singapore Academy of Law,简称 SAL)的转让款项服务(Conveyancing Money Service);
    • 由买卖双方的律师共同拥有的托管账户。

    产权转让帐户的设置是为了确保在交易过程中,从转账到交易完成之前,没有人可以卷款跑路。

    行使 OTP 后,买方律师将继续向七个政府机构提出法律申请,其中包括公用事业局(PUB)、陆交局(LTA)、国家环境局(NEA)和新加坡税务局(IRAS)等。这样做是为了确认卖方拥有“良好的产权根源”,即不存在待支付的房产税等未解决问题,否则这类问题在产权转让时将会给买方造成损害或带来负面影响。

    需要向七个政府机构提出的法律申请如下:

    政府机构 申请内容
    公用事业局(PUB)再生水网络部门(Water Reclamation Network Department) 污水和排水系统
    陆交局(LTA)土地测量部门(Survey and Lands Department) 地铁工程
    道路工程
    陆交局(LTA) 道路线路规划
    建设局(BCA) 房屋改建或增建
    国家环境局(NEA)环境卫生部门(Environmental Health Department) 蚊虫滋生、排水堵塞等突出问题
    国家环境局(NEA)中央建筑规划单位(Central Building Planning Unit) 如房产受到当前排水方案的影响
    新加坡税务局(IRAS) 未缴房产税
    市区重建局(URA) 确定总体规划分区,对开发场地的建议的任何决定等

    只有当所有申请都获得满意的结果时,销售才能完成。如果对申请结果不满意,可要求卖方改正,以促成销售,如果产权负担无法解除,买方可以取消销售,此时买方的损失只有为获得 OTP 所支付的 1% 期权费。

    房产交易预完成

    行使 OTP 后,买卖双方会商定销售完成的日期,通常在大约 10 到 12 周的时间内。在此期间,买方的银行评估师也将对房产进行正式估价。

    如果卖方仍在为购买的房产支付抵押贷款,买卖双方律师需要合作,将房产从卖方抵押贷款的负担中解脱出来,并促成将房产的所有权从金融机构移交给买方。

    就买方而言,需要做好向聘请的产权转让律师提交任何必要文件的准备,律师将与公积金局(CPF Board)和/或金融机构联络,确认所需的贷款金额和公积金金额已准备好提取,以便在约定的时间内成功完成销售。

    及时完成上述步骤至关重要,因为延迟完成日期可能会导致意想不到的后果,例如额外的银行管理费和应付给卖方的销售价格每年 6% 的利息费用。反过来这也适用于卖方,如因卖方原因导致延迟,卖方必须每年向买方支付销售价格 6% 的利息费用。

    行使 OTP 和完成销售之间的 10 至 14 周的时间间隔也允许卖方搬出房产(如果他们还没有搬出),并确保旧家具被处理掉,或商定的维修已完成。当然这取决于买卖双方商定的销售条款,如果购买的是“原样”状态或“空置”状态的房产,才会有以上要求。

    在接近销售完成时,当交易房产仍处于占用状态时,卖方将向买方授予空置管有权。在这种情况下,买方可以检查房产是否有任何缺陷,如果发现任何缺陷,可以将其提交给卖方,以便在销售完成之前进行改正。需要注意,转售房产没有缺陷责任期。

    如果检查结果令人满意,买卖双方律师将完成交易,包括钥匙交接和交换银行本票。

    产权转让完成和领取钥匙

    完成后,买方将收到新家的钥匙、房产的产权证书以及新所有权的转让表格。买方律师应该已经跟进将剩余的 95% 款项转给卖方,其中包括剩余首付。至此,产权转让在法律上已经完成。

    然后,买方律师将通知 IRAS(以及任何其他相关当局)买方成为该房产的新所有者。这意味着维护费、房产税和与该物业相关的其他费用将从转让完成之日起生效。

    在新加坡购置理想房子的步骤摘要

    下面简要回顾产权转让的步骤。

    在新加坡购置理想物业的步骤 具体包括什么?
    寻找梦中情房 浏览本网站信息,并筛选出中意的房产
    卖方接受报价 与卖方就售价达成协议
    聘请产权转让律师 聘请产权转让律师来帮助处理产权转让事宜
    审查 OTP 并进行背景调查 让产权转让律师审查 OTP,同时对卖方进行一系列背景调查,以确保房产或卖方没有问题
    行使 OTP 从开出 OTP 之日起,买房有 14 天的时间行使 OTP。一旦行使,代表买方确认将以商定的价格购买该房产
    律师检查地契的有效性 将向七个政府机构提出法律申请。产权转让律师还将对房产申请买卖禁令,同时帮助买方联络银行和公积金局进行融资
    最终检查 买方对房产进行最终检查,并确保购买时所有事情都已到位
    购买完成 “正式”完成梦中情房的购买
    通知国内税务局(IRAS) 产权转让律师将通知 IRAS 买方名下新增的房产所有权

    新加坡房产交易的产权转让程序

    作为卖方,产权转让流程有何不同?

    如果要出售房产,卖方的产权转让律师将检查是否有未偿还的抵押贷款,如果有,需要确认提前赎回抵押贷款是否需要支付任何罚款。律师还应该检查公积金资金是否已使用,以及加上应计利息卖方需要偿还到公积金账户的金额。

    之后,卖方律师必须通知银行赎回房产(即完全解除抵押贷款),并通知公积金局解除公积金费用。律师将准备证明所有杂费已付清的文件,杂费包括房产税,MCST 费用和会费等等。

    另外,卖方律师将起草一份清单,列出将包含在销售中的家具、固定装置和家具,以避免误解和潜在的争议。律师还将告知卖方销售收入,并回答在此过程中可能遇到的任何问题。

    卖方销售私宅的收入如下:

    • 房产售出价格
    • 减去未偿还的抵押贷款加上任何未偿还的分期付款和利息
    • 减去使用的公积金加上应计利息
    • 减少房地产经纪人的佣金
    • 减去截至竣工日期的房产税
    • 减去卖方印花税(SSD)(如适用)
    • 减去在产权转让中代表卖方的律师费用
    • 减去截至竣工日期应支付给物业管理的维护和服务费(如适用)

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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