新加坡的住房类型：公共组屋、混合和私人住宅

众所周知，新加坡存在土地稀缺问题，然而目前新加坡居住人数已达 570 万人。在银行账户允许的条件下，从舒适的单人房到洋房，可供选择的住房类型很多。

在本文中，我们将探索新加坡公共组屋和私人领域的不同类型的住房，以及其下细分的住房类型。

新加坡的住宅物业

类别	住房类型
公共（组屋）	二房式灵活组屋（2-room flexi flat）、三房式组屋（3-room flat）、四房式组屋（4-room flat）、五房式组屋（5-room flat）、三代同堂组屋（3Gen flat）、公寓式组屋（Executive flat）、私人组屋（DBSS）、双层公寓式组屋（Executive maisonette）、“霸级”组屋（Jumbo flat）、排屋式组屋（HDB terrace house）
公私混合	执行共管公寓（EC）
私有	共管公寓（Condominium）、住宅公寓（Apartment）、排屋（Terrace）、半独立式洋房（Semi-detached）、聚落式住宅（Cluster）、联排别墅（Townhouse）、店屋（Shophouse）、洋房（Bungalow）、优质洋房（GCB）、中等入息公寓（HUDC）

新加坡公共住房（组屋）

新加坡的公共住房由建屋局（HDB）管理，通常被称为“组屋”。约 80% 的新加坡人口居住在政府组屋中。

组屋单位可以在预购组屋（BTO）推出期间作为新单位出售，也可以作为转售组屋（resale flat）单位在二级市场上出售。

优点：可负担性住房

组屋单位由政府以 99 年期出售，并享有大量补贴，加上可在购买时申请的各种购屋津贴和优先计划，大多数新加坡人都可以轻松获得组屋。

缺点：要遵守更多限制

因为价格便宜，所以政府设置有很多限制。例如，此类单位只能由平均月收入为 7,000 元至 14,000 元的家庭购买（EC 为 16,000 元，如果作为多代家庭申请则为 21,000 元）。家庭购买要求家庭成员必须包括新加坡公民（SC）或新加坡永久居民（PR）。

组屋物业的买家还需要遵守五年的最低居住年限（MOP），在此期间不得出售或出租该单位。

对于那些想租赁或出租组屋的人，还有六个月的最短租期限制。组屋单位只能出租给新加坡公民、新加坡永久居民或者拥有至少六个月有效期的就业准证（Employment Pass）、S 准证（S Pass）、工作准证（Work Permit）、学生准证（Student Pass）、直系亲属证（Dependant Pass）或长期探访证（Long-Term Social Visit Pass，简称 LTVP）的非公民。游客不被允许组屋。

组屋单位有各种尺寸，可满足不同需求的家庭和个人，详情如下表。

组屋类型	尺寸
二房式灵活组屋（2-Room Flexi）	36 平方米（1 型）, 45 平方米（2 型）
三房式组屋（3-room flat）	60 至 65 平方米
四房式组屋（4-room flat）	90 至 93 平方米
五房式组屋（5-room flat）	110 至 112 平方米
三代同堂组屋（3Gen flat）	至多 115 平方米
公寓式组屋（Executive flat）	至多 130 平方米
私人组屋（DBSS）	至多 120 平方米
双层公寓式组屋（Executive maisonette）	至多 214 平方米
“霸级”组屋（Jumbo flat）	至多 170 平方米
排屋式组屋（HDB Terrace House）	至多 178 平方米

1. 二房式灵活组屋（2-Room Flexi）

此前，建屋局会提供小型组屋（studio apartment），其布局和大小与二房式组屋相似，但屋契分别为 30 年和 99 年。随后，两者合并为二房式灵活组屋。

55 岁及以上的老年人可以选择购买此类房产，屋契为 15 至 45 年（以五年为增量），足以延长至买家及其配偶年满 95 岁。

35 岁以上的首次购房的单身人士，以及购买第一套或第二套组屋的家庭，可以购买屋契为 99 年的二房式灵活组屋。

二房式灵活单位有两种尺寸：1 型面积为 36 平方米（387.5 平方英尺），而 2 型面积约为 45 平方米（484.4 平方英尺）。该单位适用于预算较低的老年人和较小的家庭。

建屋局在 2021 年 2 月的预购组屋销售活动上推出了社区关爱组屋（Community Care Apartments），这类二房式灵活单位的基本服务配套可以为老年居民的公共生活提供支援，并且专供 65 岁及以上的个人使用。

毫不意外，这些单位的价格也比只有一间或两间卧室的私人公寓便宜得多。

组屋特点：

• 一间卧室
• 一间浴室
• 厨房
• 储藏室兼防空壕

2. 三房式组屋（3-room flat）

对于经济资源有限的家庭和小家庭来说，三房式单位是一个实用的选择。因为这类单位有两间卧室，其中一间是设有套间浴室的主卧室。布局面积约为 60 平方米（645.8 平方英尺）至 65 平方米（699.6 平方英尺）。

组屋特点：

• 两间卧室
• 厨房
• 起居和用餐区
• 公共浴室
• 晾衣处
• 储藏室兼防空壕

3. 四房式组屋（4-room flat）

四房式单位拥有灵活舒适的居住空间，所以适合准父母们购买。面积约为 90 平方米（968.8 平方英尺）至 93 平方米（1,001 平方英尺），配备三间卧室，其中一间是设有套间浴室的主卧室。

组屋特点：

• 三间卧室
• 起居和用餐区
• 厨房
• 公共浴室
• 晾衣处
• 储藏室兼防空壕

4. 五房式组屋（5-room flat）

这类宽敞的单位面积约 110 平方米（1,184 平方英尺）至 112 平方米（1,205 平方英尺），非常适合大家庭，因为它有三间卧室，其中一间是带套间浴室的主卧室。

组屋特点：

• 三间卧室
• 起居、用餐区
• 厨房
• 公共浴室
• 晾衣处
• 储藏室兼防空壕

5. 三代同堂组屋（3Gen flat）

具有前瞻性思维的建屋局推出此单位以满足多代家庭的需求。该类单位面积为 115 平方米（1,237.8 平方英尺），是建屋局目前可提供的第二大单位，也是房间数量最多的单位。总共包括四间卧室，其中两间设有套间浴室。

新的和转售的三代同堂组屋只能由多代家庭购买，包括已婚或订婚夫妇、父母，或有孩子和父母的寡妇、离婚人士。申请夫妇必须符合资格购买公共计划下的组屋。如果与父母一起购买，其中一位必须是新加坡公民或永久居民（PR）。

⚠️请注意，如果与父母一起购买，核心家庭中的任何人都不能在新加坡或国外拥有任何其他房产，并且所有人的收入将被考虑在内，以确保家庭总收入不超出 21,000 元的收入顶限。

三代同堂组屋于 2013 年由建屋局在义顺首次推出。

组屋特点：

• 四间卧室
• 起居、用餐区
• 厨房
• 公共浴室
• 晾衣处
• 储藏室兼防空壕

6. 公寓式组屋（Executive flat）

面积为 130 平方米（1,399.3 平方英尺），是建屋局目前提供的组屋中最大的。总共有三间卧室，其中一间是带套间浴室的主卧室。额外配备了可用作书房的空间，而有些则设有阳台。

组屋特点：

• 生活区
• 用餐区
• 厨房
• 公共浴室
• 储藏室兼防空壕

7. 私人组屋（DBSS）

组屋特点：

• 四间卧室
• 大空间
• 有烧烤区和多用途运动场等公共设施

2005 年，建屋局会推出了私人组屋（Design, Build and Sell Scheme，简称 DBSS）单位，这些单位是由私人发展商建造的公共住房。

与我们稍后将介绍的执行共管公寓（EC）类似，这些公寓的目标客户是“夹心层”，他们可以购买比政府组屋更好的房屋，但还没有能力购买私人房产。

然而，由于森联集团（Sim Lian Group）将 Centrale 8 的五房价格定为 88 万元，超过了大多数中产阶级家庭的承受能力而引起了公愤，政府于 2011 年 7 月无限期暂停了私人组屋计划。可以注意到，建屋局无法控制此类单位的定价。

此外，新加坡人还抱怨 Centrale 8 的设计很糟糕，建筑物像沙丁鱼一样拥挤，单位面积比一般组屋单位的 90 平方米至 110 平方米要小。

该项目中五房式的价格随后降至 77.8 万元，但在该计划暂停之前招标的五个 DBSS 项目的五房式售价约为 70 万元。

另一起丑闻发生在 2012 年 3 月，当时发现预购组屋项目 Clementi Ridges 比附近的私人组屋项目 Trivelis 便宜 20% 至 25% 。后者的买家很生气，因为他们不知道附近将建造更加实惠的预购组屋，还花费血汗钱购买了 Trivelis 的单位。

总体而言，在无限期暂停之前，共有 13 个私人组屋项目推出，总计约 8,650 个单位。

与 EC 和 HUDC 不同，目前没有将私人组屋私有化的选项。

8. 双层公寓式组屋（Executive maisonette）

组屋特点：

• 两层楼
• 大尺寸
• 配备三间浴室
• 阳台空间

双层公寓式组屋是一种不再兴建的组屋，已被执行共管公寓（EC）所取代。因此，新加坡的双层公寓式组屋供应有限，主要集中在宏茂桥（Ang Mo Kio）、碧山（Bishan）、勿洛（Bedok）、武吉班让（Bukit Panjang）、武吉巴督（Bukit Batok）、蔡厝港（Choa Chu Kang）、后港（Hougang）、巴西立（Pasir Ris）、女皇镇（Queenstown）、 实龙岗（Serangoon）和三巴旺（Sembawang）等成熟市镇。

9. “霸级”组屋（Jumbo flat）

组屋特点：

• 面积可达 170 平方米
• 宽敞
• 多达七间卧室
• 阳台空间

在 20 世纪 90 年代，义顺和兀兰等偏远地区的组屋供过于求。当时这些市镇附近缺少便利设施，因此建屋局很难售出这些组屋。

为了吸引新加坡人购买这些偏远地区的组屋，并处理大量未售出的单位，建屋局将许多组屋单位合并为一个单位，有效地催生了“霸级”组屋。建屋局后来在宏茂桥（Ang Mo Kio）、碧山（Bishan）、勿洛（Bedok）、后港（Hougang）、裕廊东（Jurong East）、巴西立（Pasir Ris）和淡滨尼（Tampines）等成熟市镇推出此类房屋的销售活动。

“霸级”组屋单位通常面积为 133.96 平方米至 170 平方米（约 1,442 平方英尺至 1,830 平方英尺），因为它们是两个三房式或四房式单位的组合。因此，此类单位至少包含七个拥有巨大居住空间的房间（至少相比组屋够大），而且一些“霸级”组屋公寓还带有阳台。

10. 排屋式组屋（HDB Terrace House）

组屋特点：

• 与有地住宅相同的外观和感觉
• 约 84 平方米（900 平方英尺）的生活空间
• 两层楼
• 位于女皇镇（Queenstown）和黄埔（Whampoa）等优越位置

排屋式组屋由新加坡改良信托局（Singapore Improvement Trust，简称 SIT）在 20 世纪 50 年代建造。SIT 是建屋局的前身，在建屋局诞生之前就负责公共住房。黄埔（Whampoa）和女皇镇（Queenstown）地区总共建造有 285 套排屋式组屋。他们每个人都有大约 84 平方米（900 平方英尺）的生活空间，横跨两层楼。

建屋局成立后，在 20 世纪 60 年代末和 70 年代初从 SIT 接管了排屋式组屋，从那时起排屋式组屋获得了新的 99 年屋契。

新加坡公私混合

引入这种混合类型的住房是为了让买家能够负担得起比普通组屋更大的空间或更好的设施。

购买这类单位的最大动机是它们最终会被私有化。换言之，买家可以购买政府提供津贴的组屋，并在时机成熟时将其作为私人房产在公开市场上出售。毋庸置疑，这类单位非常抢手，位于便利设施附近的项目尤其供不应求。

执行共管公寓（EC）

EC 是为迎合“夹心层”新加坡人而开发的私宅和组屋的混合体。这类单位是为因超过收入顶限而无法购买组屋单位但也无力购买私人住宅物业的新加坡人设计的。

事实上，购买 EC 的月收入顶限为 16,000 元，而购买新组屋的月收入顶限为 7,000 至 14,000 元。EC 是公共和私人住房的融合，由私人房地产建筑商建造和销售，但由于其土地成本部分由政府资助，因此价格更实惠。

此外，申请人可以利用公积金购屋津贴来帮助抵消购买成本。EC 配备类似于私人公寓的便利设施，其中包括健身房、会所、游泳池和门卫安保。

但与新组屋的购买者一样，新 EC 的购买者需要满足五年最低居住年限（MOP），在此期间，不能完全出租或处置所购单位。

不同于政府组屋，五年后，它可以在公开市场上出售给永久居民（PR）或新加坡公民；10 年后，它可以卖给海外买家。但是，EC 的产权仅为 99 年。

新加坡私人住宅

与组屋相反的是私宅，它们比组屋贵得多，但限制较少。例如，私宅可以出租给短期访客至少三个月，而组屋的最短租期为六个月。大多数私宅可以出售给外国人，而组屋只能卖给新加坡公民和永久居民。

私宅物业一般分为两种类型，即有地私宅和非有地私宅。

非有地私宅

本质上是分层房产，屋主不享有土地所有权。此类别包括私人公寓和住宅公寓。

1. 私人公寓（Private Condominium）

私人公寓类似于 EC，但从一开始就是私有的。这类房产通常配备许多便利设施，如门卫安保、健身房、游泳池和体育设施等，使用年限是永久地契或 99 年产权。

与有地住宅相比，私人公寓和住宅公寓被认为是私宅中最便宜的。毫不奇怪，大多数希望从组屋升级的人会转向私人公寓。

2. 住宅公寓（Apartment）

这些房产类似于私人公寓，但通常是小型住宅项目的一部分。因此，与私人公寓相比，便利设施更少。住宅公寓通常比私人公寓和有地住宅便宜，但仍比政府组屋贵。

还有一个称为无电梯公寓（walk-up apartment）的子类别。这类低层建筑没有电梯，只可通过楼梯进入，它也是因此得名。

有地私宅

拥有有地住宅意味着拥有房产所在的土地。在土地稀缺的新加坡，这并非易事，因为此类房屋是新加坡最昂贵的住宅物业之一，只有富裕阶层才能负担得起。尽管维护费和财产税很高，但这些住宅除了具有排他性和私密性外，还拥有巨大的面积。

新加坡不同类型的有地住宅包括半独立式洋房（Semi-detached）、排屋（Terrace）、聚落式住宅（Cluster）、联排别墅（Townhouse）、店屋（Shophouse）、洋房（Bungalow）和优质洋房（GCB）。

1. 半独立式洋房（Semi-detached）

半独立式洋房（简称 Semi-D）是单户有地住宅，与另一栋房屋共用一面墙。通常，一对相邻的住宅具有相似的布局和外观。

2. 排屋（Terraced House）

排屋（Terraced house，也称 row house）类似于 Semi-D，但不是两栋并排的房子，而是一排排共享墙壁的许多相同的房子。

3. 聚落式住宅（Cluster House）

聚落式住宅是组合在一起或聚集在一起的有地住宅，以便房主可以共享健身房和游泳池等设施。聚落项目可以包括排屋、半独立式洋房和洋房，并提供共享设施。这样设置将有地住宅的隐私和宽敞与公寓设施的便利融为一体。

4. 联排别墅（Townhouse）

联排别墅是有地住宅和私人公寓的融合。它具有排屋的属性，但与其他单位的居民共享健身房和游泳池等公共设施。除了宽敞之外，联排别墅还提供许多便利设施，同时具有隐私和便利性。

5. 店屋（Shophouse）

由于其稀有性和历史重要性，传统店屋在新加坡是珍贵的财产。根据保护规则，店屋不能被拆除，并且对翻新有严格的规定。更重要的是，只有少数可被出售，通常可以卖到数百万元。

店屋基本上可以看作是排屋，一楼可用于商业用途，而上层可用于办公室、酒店或住宅。建造店屋的土地通常属于商业区。店屋通常是永久地契或 999 年产权，主要位于加东（Katong）、翡翠山（Emerald Hill）、小印度（Little India）和牛车水（Chinatown）。

6. 洋房（Bungalow）

土地面积从 400 平方米（4,305.56 平方英尺）到 1,400 平方米（15,069.48 平方英尺）不等，是较小且价格较低的版本的优质洋房（GCB），但依然非常昂贵。

洋房是一栋单层或两层的独立住宅，不与其他房产共用一堵墙，确保了住户的隐私。

7. 优质洋房（GCB）

GCB 被认为是新加坡富人和名人的住宅，是新加坡最豪华的住宅物业之一，价格也最高。

这些豪华豪宅的土地面积超过 1,400 平方米（15,069.48 平方英尺），设有巨大的花园和游泳池，以及百万富翁或亿万富翁可能想要的众多高端设施。

8. 中等入息公寓（HUDC）

HUDC 是 DBSS 的前身，这类房产始建于 1974 年，目标客户也是买不起私人房产但可以购买比组屋更好的住宅的新加坡家庭。

HUDC 单位拥有宽敞的内部空间，首批建造的单位面积为 139 平方米至 158 平方米，还配备了比组屋更好的便利设施，例如美化景观和有盖停车位。

由于对此类房屋的需求下降，该计划于 1984 年结束。尽管如此，已经建成了 18 个 HUDC 项目，共计 7,731 个单位。从 1995 年，当局就允许 HUDC 开发项目私有化，前提是 75% 的居民同意。到 2017 年，所有 18 个 HUDC 项目都已私有化。

因此，在今天的背景下谈论 HUDC 时，我们实际上指的是前 HUDC 项目。

 

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