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新加坡额外买方印花税:7种避税的方法

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-08-28

新加坡额外买方印花税:7种避税的方法

额外买方印花税(ABSD)是进行多元房地产投资时最受关注的问题之一。个人买家为 5% 到 30% 不等(实体则为 35%),支付额外买方印花税需要花一笔高昂的费用;因此,大部分人想知道如何不惜一切代价避免额外买方印花税,这也就不足为奇了。

在 2018 年 7 月 5 日额外买方印花税进行了修订之后,一对已婚夫妇和两名房地产经纪人甚至将选购权书(OTP)的日期回溯以避免支付较高的额外买方印花税。结果呢?买家被判处六周监禁和 27.6 万元罚款,是额外买方印花税逃税税额的四倍。他们和卖方的代理人各被判了八周的刑期。

此外,从 2022 年 5 月 9 日起,任何将住宅物业转入到生前信托的行为都将被征收 35% 的额外买方印花税(信托),从而填补更多“法律漏洞”。所以现在,希望为孩子购买房产的父母在做出这样的决定之前必须三思而后行。

但是,额外买方印花税是可以合法避免的。如果您有兴趣了解如何避税,请继续阅读。

但首先,什么是额外买方印花税?

额外买方印花税(ABSD)是在所有住宅物业买卖中除买方印花税(BSD)之外征收的税款。

它作为一种“降温措施”,于 2011 年 12 月推出,以阻止新加坡人、外国人和实体购买多处房产并将其转手卖掉以赚取利润,同时有助于使房价保持在可以接受的水平。自那时起,稅率根据市场情况在 2013 年、2018 年和 2021 年进行了三次调整。

额外买方印花税根据物业的估价或售价(以较高者为准)征税。这还取决于买家是新加坡人、新加坡永久居民(PR)还是外国人。

谁需要支付额外买方印花税,需要支付多少?

额外买方印花税适用于以下买家群体:

买家身份额外买方印花税应付稅款(2021年12月16日或之后)
新加坡公民购买第一套房产无额外买方印花税税费
新加坡公民购买第二套房产17%
新加坡公民购买第三套及后续房产25%
新加坡永久居民(PR)购买第一套房产5%
新加坡永久居民(PR)购买第二套房产25%
新加坡永久居民(PR)购买第三套及后续房产30%
外国人购买任何住宅物业30%
购买任何房产的实体(公司或协会)35%(如果实体是房地产开发商,则额外支付5%;不可汇出)
购买任何住宅物业的受托人35%

如您所见,额外买方印花税是一笔可观的金额。例如,一个新加坡公民以 100 万元购买第二套房产的话,需要支付 17 万元的额外买方印花税,记住这不包括其他费用,如中介费、买方印花税等。

新加坡永久居民在自己购买房产时需要支付额外买方印花税。但是,如果您作为公民—永久居民夫妇共同购买房产,并且你们两个人都没有任何房产,您可以申请减免额外买方印花税(ABSD remission)。如果您作为公民—永久居民夫妇共同购买,您也可以获得第二套房产的额外买方印花税减免,但您必须在购买第二套房产后六个月内出售您的首套房产。

您如何“避免”额外买方印花税?

因此,由于额外买方印花税税率高昂,人们想要避免为此付费,这是可以理解的。那么如何以及以何种方式可以避免支付额外买方印花税呢?

但在我们讨论这个问题之前,还有以下这些情况让您可以免除额外买方印花税:

1. 当您升级到执行共管公寓(EC)

当您从组屋升级为私人房产,或购买另一间私人住宅时,您需要以现金或公积金(CPF)预先支付额外买方印花税(在签署买卖协议后的十四天内)。如果您在六个月内出售您的第一套房产,您可以申请减免额外买方印花税。

但是,当您购买新的执行共管公寓时,您无需预先支付额外买方印花税。您务必在领取执行共管公寓钥匙后的六个月内(或者在您的执行共管公寓一收到临时入伙证的时候)处置您的房屋,但至少您不必在一开始就得支付巨额的额外买方印花税税费(不过您可能需要支付组屋转售抽润 resale levy)。

2. 当您在签署新房产的选购权书之前出售当前房产时

在购买新的房产之前,您可以先卖掉自己的房子。但是,这意味着您需要租一个地方来住或者有一个临时住所。

3. 如果您是这些自由贸易协定国家的公民/永久居民

之前,我们提到外国人在新加坡购买房产时将被征收高达 30% 的额外买方印花税。但是,根据各自的自由贸易协定(FTA),以下国家的公民或永久居民享有与新加坡人相同的额外买方印花税税率:

  • 冰岛(公民、永久居民)
  • 列支敦士登(公民、永久居民)
  • 挪威(公民、永久居民)
  • 瑞士(公民、永久居民)
  • 美国(公民)

换句话说,他们的第一套房产免征额外买方印花税,但仍需为第二套及后续房产支付额外买方印花税。

4. 脱钩

如果您是夫妻共同购买的房产,您可以选择与您的房产进行脱钩(decoupling)。

基本上,当您进行脱钩时,您将您的房产所有权份额转移给您的配偶,让您可以自由地购买新的房产而不用承受额外买方印花税(因为它被视为您的第一套房产)。

为此,你们两个人都需要成为联名租户或者分权租户。这意味着你们双方可以拥有不同的房产所有权持有比例(例如七三分成、六四分成),或相等的份额。另外,要知道转让您的所有权份额不是免费的,因为您的配偶需要从您那里购买它们,这意味着将产生买方印花税。

例如,假设你们两个人都拥有价值 100 万元的房屋 50% 的所有权份额。您将 50% 的份额出售给您的配偶(50 万元)。提醒您一下,以下是住宅物业的买方印花税税率:

购买价格或市场价买方印花税(住宅)
首 $180,0001%
$180,000 ~ $360,0002%
$360,000 ~ $1,000,0003%
超出 $1,000,0004%

因此,根据上述情况,您的配偶需要支付的税费如下:

(1% X $180,000 = $1,800) + (2% X 180,000 = $3,600) + (3% X ($500,000 – $180,000 – $180,000)= $19,200) = $9,600

除了买方印花税,如果您在购买房产后三年内进行脱钩,您还需要支付卖方印花税(SSD),以及其他费用,例如转让费和申请新房屋贷款的罚款,这可能高达数千元。对于公民—永久居民联合买家,新加坡永久居民一方还需要支付额外买方印花税(第一套房产为 5%,第二套房产为 25%)。对于另一方的新加坡公民配偶,他/她需要为第二套房产支付 17%,为后续房产支付 25%。

安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)表示:“如果脱钩的成本超过额外买方印花税的成本,那么支付额外买方印花税就合理多了。”

最后,在您进行脱钩以购买新房产时,还要考虑唯一的业主是否有收入来支持新的房屋贷款。如果您正在使用您的公积金,那么您需要将您的公积金(包括应计利息)退还到您的公积金账户。

相关文章:

5. 以个人名义购买

如果您以一对夫妇的身份购买,并且你们都是第一次拥有房产,那么您能以一方配偶的名义购买。

这使另一方配偶未来可以自由灵活地购买另一处房产,而不会在你们双方都存够钱的情况下产生额外买方印花税。

这样做的后果是一方配偶需要独自承担房贷的压力,并且必须有足够的现金和公积金来支付首期付款和房屋贷款。

6. 购买商业地产

与住宅物业不同,您在购买商业地产时无需支付额外买方印花税。

但要知道商业地产有其自身的风险;例如,它们的成本高于住宅物业。他们还需要更多的现金支出,而首期付款只能以现金支付。此外,还有 7% 的消费税费用,必须以现金支付。

7. 购买双钥匙单位

购买双钥匙单位(dual-key),您实际上是在购买一套有两个单位并排的房屋,但仅需支付一个单位的价钱。由于它被视为一套房产,因此您可以避免产生额外买方印花税。

主单位和子单位共用一个门厅,但有各自的生活空间。根据单位的设计方式,每个单位可以有自己的起居区和厨房及浴室等公共设施。

因此,双钥匙单位对购房者和投资者都有吸引力,因为您可以将子单位出租并且仍然拥有自己的隐私。

但鉴于双钥匙单位的独特性,它们的每平方英尺价格通常更高,额外成本可能高达 25%。

但是避免额外买方印花税总能省钱吗?

既然您已知道如何避免额外买方印花税,那么您是否应该尽可能地避免支付额外买方印花税?支付额外买方印花税更明智,是否存在这样的情况?

安家狮城的资深房屋中介郭耀阳(Leo Kwek)表示,有时支付额外买方印花税比避税更值得,尤其是当房产具有巨大的升值潜力。

他说:“一切都与机会有关。您可能因为等待时机以节省额外买方印花税而错过一笔好买卖。从长远来看,省钱并不意味着您赚得更多。有些房产有良好的升值率和租金收益。在这种情况下,额外买方印花税可以被视为买卖的“成本”之一。”

如果您想升级或购买新房产的一些忠告

虽然购买投资房产可能很诱人,但请记住,购买房产是一项巨大的资金投入。郭先生警告说,在升级或购买新房产之前,买家们都应该彻底评估他们的财务状况。他说:“当您充分地权衡之后,这决定了您有多少选择和选择什么样的房产。”

同时,郭耀阳的建议是在您年轻时购买房产,这样您很可能会获得最长的银行贷款期限。

“记住,价格不是一切。更便宜并不意味着更好。有时,花更多的钱购买位置好的房产要胜过购买更便宜却位置不甚理想的房产。”

“要种一棵树,什么时候最好?10 年前。但如果您还没有种下,下一个最佳时间是什么时候?就是现在。房产也是如此。”

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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