2021年12月16日的降温措施:新加坡房价是否会下跌?购房者应该等待还是入场购买?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2021-12-25

2021年12月16日的降温措施:新加坡房价是否会下跌?购房者应该等待还是入场购买?

新加坡的房地产市场将在 2021 年结束时创下近年来最好的销售业绩,私人住宅的价格连续六个季度上涨,在今年第三季度达到历史最高点。

今年 2021 年的新加坡私宅价格加速上涨约 9%,超越过去两年的水平。

私宅转售价格连涨 15 个月,而非有地私宅转售价格连续 12 个月上涨,创八年新高。

正当我们跨入 2022 年,并预计新加坡房地产价格将继续上涨多少时,政府决定在这个时候推出新一轮的降温措施

相信许多准备购买或计划在未来几个月购买的买家都想知道这个消息会对新加坡的房地产市场产生怎样的影响。

在本文中,我将为您分析整个市场;

1. 为什么新加坡房地产市场如此韧性?

  • 市场流动性
  • 土地供应不足

2. 新加坡金融管理局(MAS)警惕–新加坡房价是否偏离了经济基本面?

  • 家庭资产负债表
  • 负担能力

为什么新加坡房地产市场如此韧性?

  • 市场流动性

尽管冠状病毒大流行,但楼市仍然上涨得这么快,主要原因之一是因为美国联邦储备局(FED)向市场注入大量流动性。

恐疫情影响市场,美国政府通过在公开市场上购买债券释放了大量资金。它通过向公众交换债券以换取现金,增加了经济中的货币供应。

美国联邦储备局(FED)向市场注入大量流动性

从上图可以看出,在美国历史的前 243 年,直到 2019 年,共发行了4万亿美元的货币供应量。

但在 2020 年唐纳德·特朗普(Donald Trump)领导下的 1 年内,联邦调查局向市场注入了 14 万亿美元的流动性,以应对冠状病毒的影响。

欧洲政府、日本政府和中国政府也纷纷效仿,增加货币供应量。

日本的货币供应量M1
数据来源:tradingeconomics.com,日本银行
中国的货币供应量M1
数据来源:tradingeconomics.com,中国人民银行

全世界多出了这么多钱,但世界上的资产数量有限。

供应有限但需求增加,这就导致价格都上涨了。

新加坡政府早在 2009 年就当时就任的美国总统巴拉克·奥巴马(Barack Obama)推出的三轮量化宽松政策(QE1、QE2、QE3)就看到了这一点。

新加坡政府不希望我们的住房出现资产膨胀,因为住宅是我们社会中的一个重要支柱。

政府希望楼市稳定,并保持新加坡人民的生活质量。

所以从 2009 年开始,政府就通过推出一系列的降温政策来控制新加坡房地产价格,包括最近的一次,一共有 9 项降温措施。

  • 土地供应不足

从 2017 年至 2018 年 7 月这段时间新加坡的房地产市场经历了集体出售(Enbloc)热潮。

新加坡房价也在这段时间上涨近 10%,于是政府在 2018 年 7 月 5 日出台第八轮降温措施,以遏制快速增长。

除此之外,新加坡政府为了避免供应过剩的情况出现也控制了土地供应量。

一方面政府担忧疫情所造成的经济伤害以及货币市场的大量流动性,另一方面又担心供过于求,导致房价下跌。

今年集体出售热潮会卷土从来是因为政府放任土地供应量大幅减少,导致开发商不得不通过集体出售来补充土地库存。

因此造成现在的供应短缺,新加坡房价一直在上涨的原因之一。

未售出的总库存量和未售出的现房单位不断减少
数据来源:市区重建局(URA)

以上的图片可以看出从 2019 年第一季度起发展商未售出的总库存量和未售出的现房单位不断减少。从 2019 年第一季至 2021 年第三季,库存量以减少了 54.6%。从 37,799 套未售出单位降至 17,159 套单位。

新加坡房子供应短缺
数据来源:市区重建局

如果从 2017 年至 2018 年的集体出售热潮数量来看的话,您可能会感觉新房的供应量很充足,但这些都是分散在各年的。

截至 2021 年第三季度,86% 的供应量已经售出,明年可能会售出 81% ~ 90%,2023 年 72% ~ 80%。

2020 年新私宅销售量为 9,982 套单位,但是根据目前的供应平衡,从 2021 年第三季度到 2025 年(4.25年的时间),每年只有 4,150 套单位的供应。

因此,我们目前正面临着新房供应短缺的问题。

土地供应--对集体出售进行控制
数据来源:市区重建局,Macquarie Research

看看集体出售交易价值图,在 2018 年 7 月的降温措施之后,集体出售市场没有任何动静。

但在今年 2021 年第四季度达成了价值 32.6 亿新元的交易。如果新加坡政府不推出任何新的降温措施,我预测 2017 年~ 2018 年的情况将再次发生。

因此,认为新一轮降温措施的目的之一也是为了减缓集体出售市场的步伐。

新加坡政府售地计划(GLS)供应量
数据来源:市区重建局,建屋局(HDB)

你们可能会在想,如果政府担心房子供应短缺,为什么不提供更多的住房供应量?

让我进一步解释。。。

如果我们把政府在 2021 年 12 月 17 日宣布的约 2,800 个单位加上 2021 年第四季的约 3,600 个集体出售单位,在 2022 年的上半年将可提供约 6,400 个新住宅单位。

新加坡政府将在2022年加大政府售地计划(GLS)供应量

在过去的 10 年中,平均每年的私宅需求量约为 10,800 套。

新加坡政府正在等待观察未来几个月内集体出售的发展。

如果开发商通过集体出售再推出 5,000 个单位,那么政府就会放缓 2022 年下半年的政府售地计划(GLS)。

反之亦然,若是集体出售没有足够单位,政府将从售地计划中释放更多的新单位。

新加坡政府正在密切关注一切发展。

降温措施的目的不是为了使新加坡房地产市场崩溃或使价格下跌,而是为了减缓新加坡房价上涨速度,与收入增长大致一致。

政府对房价于收入差距持续上升的风险保持警惕。

这将有助于促进一个稳定和可持续的新加坡楼市。

新加坡金融管理局(MAS)警惕–新加坡房价是否偏离了经济基本面?

  • 家庭资产负债表

MAS在 2021 年 12 月 6 日发布的年度《金融稳定报告》中警惕,家庭在承担大额新的债务时,应适当考虑其偿还长期抵押贷款的能力,特别是在利率预计将逐步上升的情况下。

MAS指出 2021 年第三季度,家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例从一年前的 67.1% 上升到 70%。

新加坡家庭资产与负债情况
数据来源:新加坡统计局(Singapore Department of Statistics )

但MAS没有报告的是,新加坡家庭的基本面越来越强,我们的资产负债率实际上下降了。

红线是负债的增长率,黄线是资产的增长率。

从图中您可以看到,我们的资产增长远远高于我们的负债增长。

在 2010 年第四季度,资产负债率是 15.7%,但在 2021 年第三季度,资产负债率已经下降到 13.2%。因此,这证明新加坡家庭的基本面实际上变得更加强大。

新加坡房价一直在上涨,因为人们越来越富有,他们积累了更多的资产,欠下的债务更少。

这意味着目前的新加坡房地产市场是可持续的,那些有能力购买的群体将继续购买。

新加坡房产价格不会像人们猜测的那样,基于新的降温措施而下跌。

新加坡家庭的公积金(CPF),现金与负债
数据来源:新加坡统计局

我们来看看另一个新加坡家庭的公积金(CPF),现金与负债比率。

早在 2010 年第四季度,该比率为 55.3%,在 2021 年第三季度,该比率下降到 36.1%。要注意的一点,我还没有包括其它资产,如股票等投资。

从黄线可以看出,该比率正在下降,这再次证明新加坡的基本面实际上越来越好。

人们正在购买,因为他们有更多的现金和公积金。

现在我们已经确定了许多家庭富裕的事实,但我们是否持有太多房地产的资产?如果有一天新加坡房地产市场崩溃,这将会很危险!

新加坡住宅房产占家庭净财富的百分比
数据来源:新加坡统计局

这是住宅房产占新加坡家庭净财富的百分比。

在 2011 年第四季度,这个比率是 60%,但在 2021 年第三季度已经下降到 48%。住宅地产在我们的资产中构成的比例越来越低。

正如黄线所显示,新加坡家庭净财富已经上升到近 2.4 万亿新元。因此,这再次表明,我们的基本面是非常强大的。

  • 负担能力

让我们进一步看看更多的数据,新加坡房价收入比的负担能力。

房价收入比,是指住房价与每户家庭年总收入之比。简单来说,指的是房屋总价与家庭年收入的比较,用作衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。

比率越低,也就表示负担能力越强。

新加坡房价收入比

与其他城市的 8 ~ 20 比率相比,新加坡私宅价格收入比仅 6.3。

这也是为什么尽管外国人在新加坡买房的额外买方印花税较高,但外国人仍然来这里购买,因为我们的房价更实惠。

瑞银全球房地产泡沫指数2021
来源:瑞银(UBS)全球房地产泡沫指数2021

在瑞银(UBS)全球房地产泡沫指数 2021 报告中,新加坡的指数得分为 0.52,属于公允价值。

全球主要城市的豪宅价格
来源:莱坊(Knight Frank)

根据莱坊(Knight Frank)的财富报告,与全球主要城市如摩纳哥、香港、纽约、伦敦和日内瓦相比,新加坡的豪宅价格更加实惠。

除了更实惠的房产价格,新加坡为投资者的资产提供了一个安全的避风港,也为他们的家人提供了一个安全居住的环境。

2022 年市场展望

根据我的经验,接下来的一两个季度,销售量会放缓,因为买家都在等待和观察市场对于新降温措施的反应。

但之后,新加坡房价和销售量将会继续回升。因为市场将在 2022 年调整到新常态,有坚实的经济和家庭收入基本面作支撑,加上之前的多种措施到位,新加坡房地产市场不存在投机泡沫。

 

对我之前的分析报告感兴趣的朋友门也可以看一下这篇应对冠状病毒的影响及新加坡房地产市场的韧性。去年疫情爆发后当多数买家都认为新加坡房价会大跌的时候我就根据数据和专业的经验写了这篇关于新加坡楼市的长篇。里面提供了我的个人意见和看法,讲解为什么我认为新加坡房价不会大跌,而且还会长期稳定增长。

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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