在新加坡购买人生中的首套房,您需要了解什么信息?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-05-4

在新加坡购买人生中的首套房,您需要了解什么信息?

随着房价的全面上涨,许多新加坡年轻人可能想知道他们是否能买得起房,以及他们有哪些选择。

好消息是,新加坡的房地产自有率仍然是世界上最高的国家之一,接近 90%。这要归功于由政府提供支持的组屋政策,旨在为新加坡人民提供负担得起的住宅,以及为首次购买预购组屋(BTO)的购房者提供丰厚补助。许多千禧一代在购买首套房时也会得到父母的经济支持。

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    由于大多数新加坡人最终都会拥有自己的房产,成为业主,而房产是他们所拥有的最昂贵的资产,因此应该尽早开始学习房产知识。

    首次置业人士应该考虑什么类型的新加坡房屋?

    统计局(Department of Statistics)的数据显示,2022 年有大约 78% 的居民家庭居住在建屋局组屋(HDB),另外17% 居住在私人公寓(Condo)和住宅公寓(Apartment),5% 居住在有地房产。

    对于第一次买房的人来说,尤其是年轻人,预购组屋可能是最划算的。

    第一次买房的人应该选择他们最能负担得起的房屋,而预购组屋则被认为是当今市场上最实惠的住房。预购组屋买家必须满足建屋局(HDB)的收入上限条件以及资格标准。新加坡公民或新加坡永久居民(PR)与未婚妻、配偶或家庭成员一起购买四房式或五房式组屋时,其总收入不能超过 1.4 万新元,且不得拥有私人房产。

    除购买预购组屋外,买家购买其他房产的限制较少,但他们的公积金(CPF)账户中需要有足够的现金和资金来支付首付款(和建屋局转售组屋的现金溢价 (Cash-Over-Valuation,简称 COV) ),以及需要有充足的每月还贷预算。

    在过去十年中,许多建屋局组屋业主升级为公寓业主,因为他们发现利用第一套组屋的资本收益可以更加轻松购买到更高档次的房产。由于购买成本低,补贴高,因此几乎所有的预购组屋都能够盈利,大多数组屋业主可赚取至少为 10 万新元的毛利润。

    近年来,许多年轻精英,特别是有高收入或得到家人经济支持的那些人,都选择购买私人房产作为他们的第一套住房。他们通常购买中等规模的郊区公寓作为长期投资,或在城市边缘地区购买小型公寓住宅进行出租,以获得租金收入。

    您应该为自己的首套房花费多少钱?

    首次购房者在敲定交易,或者为某个单位支付高额费用之前,应该评估自己的融资能力,并考虑所需的偿还债务总额是否会大量消耗自己的积蓄。

    购房者的预算取决于总偿债率顶限(Total Debt Servicing Ratio,简称 TDSR),该比率决定了购房者可以借多少钱。对于那些购买建屋局新建组屋和执行共管公寓(Executive Condominium,简称 EC)的人而言,还对他们的房贷偿还比率(Mortgage Servicing Ratio,简称 MSR)进行了限制,其偿还上限为借款人每月总收入的 30%。

    即使买家通过了偿债评估,也不建议借款人将贷款额度提高到最大值。买家应该留出一些流动性资金用以缓冲,以应对经济低迷状况,可能发生的失业或紧急情况。他们还应该留出大约相当于 6 个月支出额和抵押贷款还款额的应急基金,以备不时之需。为了确保这些资金在需要时能够快速使用,它们应该以较低的风险进行保存,例如以现金形式保存或进行流动性高的投资,这样就可以随时调用资金,应对紧急情况。有孩子的年轻夫妇还应该拨出一些预算,用于支付住房维修和维护费用、保险费、水电费、托儿费、补习班费以及孩子看病的费用,因为这往往需要一大笔钱。

    预购组屋的价格通常比可转售组屋的价格低约 15 万新元或更多。在获得补贴后,约 80% 的首次预购组屋的购房者能够用公积金全额支付其每月的按揭贷款分期付款额。

    在购买新房之前,应考虑从银行获得预先批准的贷款,或申请一份建屋局贷款资格(HDB Loan Eligibility,简称 HLE)通知书,以计算借款额度。

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    2022 年在非成熟住宅区,新建四房式预购组屋的价格在 24.8 万新元至 41.8 万新元之间。相比之下,2023 年 1 月至 2 月期间,转售市场上类似组屋的中位价约为 51.5 万新元。成熟住宅区的新建四房式组屋价格约为 38.1 万新元至 69.5 万新元,而转售的同等组屋成交价约为 60 万新元。

    除了首期付款和每月分期付款的预算外,买家还必须记住,他们需要支付交易费用,例如印花税、法律费用和其他杂项费用,这些费用可能高达 1 万新元。房产税也是必须缴纳的,每年可能从几百新元到几千新元不等。

    接下来,我们看看四种可能出现的情况,可用的补贴和补助将不被计算在内。

    非成熟住宅区的四房式预购组屋,价格为 35 万新元: 套位于非成熟住宅区的四房式预购组屋,价格约为 35 万新元,按照建屋局 25 年期贷款计算,首付为 7 万新元。每月还款约 1,270 新元。一对情侣毕业后工作四年左右,每人月薪约 3,500 新元,就能够支付首付款,并且他们可以使用自己的公积金支付每月分期付款,而无需现金支出。

    成熟住宅区的四房式预购组屋,价格为 50 万新元:对于 50 万新元的成熟住宅区的四房式预购组屋,需要首付 10 万新元,按照建屋局 25 年期贷款计算,每月还款约 1,815 新元。夫妇两人毕业后必须工作五年左右,而且每人工资要在 3,950 新元以上,才能使用公积金全额支付抵押贷款。

    非成熟住宅区四房式转售组屋,价格为 51.5 万新元:买家以 51.5 万新元的中间价在非成熟住宅区购买一套四房式转售组屋,将需要支付 10.3 万新元的首付款。根据 25 年期建屋局贷款计算,每月还款额约为 1,870 新元。一对夫妇需要每人月薪约 4,100 新元,或者两人合计 8,200 新元的收入,并且已经工作了四到五年才能存下足够的首付和分期月供的钱,以及有资格使用公积金全额支付抵押贷款。

    符合条件的首次购房者可以获得高达 19 万新元的转售组屋补助,其中包括高达 8 万新元的公积金安居津贴(CPF Housing Grants),如果他们在距离父母 4 公里以内的地方安居,则可额外获得 2 万新元的近居购屋津贴(Proximity Housing Grant,简称 PHG),如果父母与他们同住,则为 3 万新元。额外安居津贴(Enhanced CPF Housing Grant,简称 EHG)还根据家庭收入和购房资格情况提供高达 8 万新元的补助金。

    三房式执行共管公寓(EC),130 万新元:首次购房的夫妻如果想买一套价值约 130 万新元的三房式执行共管公寓,他们需要申请银行贷款并支付最低 25% 的首付款,即 32.5 万新元,其中应支付现金的部分为总价值的 5%,即 6.5 万新元,其余可以使用公积金支付。假设 30 年贷款利率为 4%,那么剩余的 97.5 万新元贷款余额将需要每月支付约 4,655 新元的房屋按揭贷款。购买执行共管公寓的买家必须符合 30% 的每月偿还贷款比率(MSR)标准(即按揭还款不能超过每月总收入的 30%),这对于一对夫妇来说意味着他们必须需要每月最低共同收入为 15,520 新元或单人每月收入为 7,760 新元才能获得贷款。而且,对于购买执行共管公寓的买家来说,还有一个条件是其总收入不能超过 1.6 万新元。

    如果这对夫妇的收入较低,比如每人 5,000 新元或月总收入为 1 万新元,则根据 MSR,他们最多只能承受每月不超过 3,000 新元的分期付款。因此,他们最多只能借 63 万新元。对于购买价值 130 万新元执行共管公寓的夫妇而言,他们的首付款将超过 67 万新元。

    如何降低购买成本

    买家应该研究一下现有的补贴,并充分利用现有的财政资助。根据 2023 年新加坡财政预算案的公布信息显示,今年将为首次购房者提供更多帮助。对于符合条件的四房式或更小组屋的购买者,公积金安居津贴(CPF Housing Grant)增加了 3 万新元至 8 万新元总额的补贴,而其他购买五房式或更大转售组屋的购买者则可以获得 1 万新元至 5 万新元总额的补贴。

    制定长期计划,购买易于转售的单位

    仔细权衡所有选项。考虑居住地点是否便利,是否实用,考虑所选择的住宅单位是否拥有足够的空间来养育孩子。随着房产价格上涨和置换成本增加,购房者在购买第一套房子时也应从长远角度进行考虑。选择符合中期目标的房屋,提高选择的灵活性,获得长远价值。

    由于执行共管公寓相对私人房产来说较为经济实惠,且拥有较高的资本回报,因此受到越来越多人的欢迎。执行共管公寓项目将在建成 10 年后私有化,随后单位可出售给外国人。

    一些首次置业者在几年后才发现自己需要更大的住所或更靠近他们心仪的小学才能为孩子安排入学,这时,他们就陷入了两难境地。还有些人住的地方离父母太远或通勤时间太久,因此可能会在照看孩子方面遇到问题。

    选择更容易转售或租赁的房屋。宜居的住宅区,例如周边便利设施齐全、环境优美,这些因素通常有助于提升房产价值评估。您应该买一套您喜欢的,最符合您需求的住宅。如果您喜欢自己的房屋,那么后续买家也很可能会喜欢这套房产。

     

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    Leo Kwek 郭耀阳

    郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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