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什么是过渡性贷款?你需要知道的一切

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-08-21

什么是过渡性贷款?你需要知道的一切

我们这一生中,许多人将拥有不止一套房产。举个例子,你结婚时可能会购买建屋局的预购组屋(BTO)作为第一个家。几年后,随着收入增加,你可能会决定出售你的组屋,升级到公寓。

这时候你可能就需要用到过渡性贷款(Bridging Loan)了,它可以在你买卖房产时帮你缓解财务过渡带来的压力。

注意:本文讨论的是房产交易时的“过渡性贷款”,可帮助房主和买家在同一时间买卖房产。请勿与“临时过渡性贷款计划”(Temporary Bridging Loan Programme,简称 TBLP)相混淆,TBLP 是一项帮助企业获得融资的援助措施。

什么是过渡性贷款?

过渡性贷款是一种可以从银行获得的短期贷款,满足你在支付新房子的首期付款(downpayment)和获得旧房子的卖房收益之间的“过渡时期”的财务需求。

假设你正要升级你的房产,并且已经进行到了签署买卖协议的阶段。这就是说你需要汇首期付款了。但是,如果你手头没有现金,而且你还没有收到卖出旧房子的资金,那要怎么办呢?

这时候,你就可以从银行(可能是你获得房贷的同一家银行)获取过渡性贷款以填补手头资金的缺额。

以下是关于新加坡过渡性贷款的基本信息:

过渡性贷款(Bridging Loan)
最高贷款额度可贷额度受到出售旧房产后的净收益和公积金(CPF)余额限制。
借贷期限必须在 6 个月内偿清。
利率因银行而异,但一般为每年 5% 至 6%。

你可能在其他地方听说过渡性贷款的贷款额度最高可达房产价值的 20%(即:非组屋贷款首付的非现金部分)。确实,这是实践中最常见的情况。

而实际上,只要你之前那套房的销售收益可以覆盖贷款,你就可以获批这个额度——甚至可以使用它来获得较低的贷款与估值比率(Loan-to-value ratio,简称 LTV)。

如何使用过渡性贷款降低贷款与估值比率

参考以下这种银行贷款的情况:

新房价格:$1,000,000

最大贷款额度:$750,000(75% 贷款与估值比率 LTV)

非现金首付款:$200,000

旧房的销售净收入总额:$500,000

请记住,你还没有收到 50 万元。但是你需要付款给新房子的卖家。在这种情况下,你可以申请 20 万元的过渡性贷款来支付首付的非现金部分,并使用 5 万元的自有资金作为现金首付,75 万元的银行贷款将用于支付其余部分。此时,你使用售房收益还清过渡性贷款之后,你仍将有 30 万元的剩余资金。如果你想将这 30 万元也用于你的新房产,那该怎么办?

你有两个选择。

第一种选项是全额获取 75 万元的贷款,等到提前还款罚金期结束后,然后一次性偿还 30 万元的贷款。

第二种选项是将过渡性贷款的金额增加到 50 万元,而不是 20 万元。现在,你只需要获取 45 万元(45% 贷款与估值比率 LTV)的房屋贷款。一旦你收到售房收益,你就可以偿还过渡性贷款。在这种情况下,过渡性贷款填补的是首付款和部分房贷的差额。当然,由于过渡性贷款的金额较高,你将不得不承担额外的利息成本。

资本化利息过渡性贷款与同时偿还过渡性贷款

你可能还听说过,新加坡有两种临时过渡性贷款——资本化利息(Capitalised Interest)过渡性贷款和同时偿还(Simultaneous Repayment)过渡性贷款。虽然在理论上的确存在,但在实践中你无需担心两者的分别。

为什么?因为在新加坡,你必须在六个月内还清过渡性贷款金额——这使得两者之间的差异变得无关紧要。在实践中,你只需要关心上文介绍过的两个选项:你是想只用过渡性贷款支付首付款,还是包括部分房屋贷款?

过渡性贷款是个好主意吗?四大注意事项

好了,现在看来是否接受过渡性贷款似乎是一目了然的了。如果你有足够的资金支付新房的首付,则不需要过渡性贷款。如果你手头没有足够的现金,那么你就需要。

从大众角度来看,确实如此。但是,以下问题并没有得到回答:

  • 过渡性贷款对你个人来说是否是个好主意?
  • 你是否应该考虑其他选项(即使你没有足够的资金来支付首付)

你可以问问自己以下问题,以便更好地了解如何评估你的选项——并做出更好的决定。

1)为什么我需要过渡性贷款?

从表面上看,答案似乎不言自明——当然是为了支付新房的首付。但是,如果我们深入研究一下,就会发现一些细微差别使得过渡性贷款成为一个好主意(或“馊点子”)。例子:

房子集体出售(En bloc:如果你很走运可以在集体出售中将你的房子卖出,你可能需要尽快买个新房子。过渡性贷款可以助你一臂之力——由于集体出售的收益非常可观,较高的利率将不会是太大的负担。

出售新装修的房产:在这种情况下,装修费用可能会耗尽你的现金储备,因此你会需要过渡性贷款。但是,另一个可以考虑的选项是为这套房产申请装修贷款,这样可能比过渡贷款更划算,而且还有助于保留你的现金储备。

升级你的房产:这是“典型”的过渡性贷款使用场景。在大多数情况下,过渡性贷款可以帮你解决燃眉之急。但请务必先评估所有细节,我们将在后续的问题中一一介绍。

2)我手头有多少现金?

显然,如果一个人在考虑过渡性贷款,那肯定是因为他手头没有足够的现金来支付首付。但是,在某些情况下,有的人可能更愿意通过过渡性贷款来“保存”他们的现金(例如:用于紧急情况的备用金),而改为使用过渡性贷款。

当然,这种情况只有当你要保留“手头的现金流”而非公积金普通户头中的资金(有严格的提款条件)时才有意义。此外,你的公积金利率远低于过渡性贷款。这意味着,如果你的公积金中有资金可以用于支付首期付款,你应该使用公积金而不是过渡性贷款。

说到底,保留“手头的现金流”而改用过渡性贷款并没有错(这完全取决于你自己的心理和风险承受能力)。但请记住,这样做,你将不得不承担过渡性贷款的利息成本。这就带来了下一个问题,即——

3)获取这笔过渡性贷款的总成本是多少(在我的房贷之外)?

过渡性贷款的好处在于,虽然利息高,但是期限短。这意味着你将支付的利息总额相对较小(尤其是我们在此谈论的是买房的贷款)。

举个例子,假设你购买了价值 150 万元的房产,并且 20% 的首付全部申请过渡性贷款——即 30 万元。即便贷款利率为 6%,期限为 6 个月,所产生的总利息也不过 9,000 元。虽然这笔钱并非微不足道,但是与房产的价值相比也是相对较小的。

也就是说,这笔钱是否属于巨额资金纯粹是见仁见智的事。重要的是要提前进行计算,以确保你确切地知道额外的利息成本是多少。除了利息成本之外,别忘了还要查一下是否有任何杂费。

4)如果我的旧房产销售没有成功,我有什么“备用计划吗?

这种情况可能是一场噩梦。但是,有备无患总是好的。在申请过渡性贷款之前,请确保你与银行确认一下——无论出于何种原因你的旧房产没能成功售出——“退出条款”是什么。会有任何罚金吗?

如前所述,条款和条件可能会因银行而异。因此,请务必仔细询问你的银行,并在你做出贷款的决定时将其考虑在内。

常见问题解答

• 什么是过渡性贷款?

一种短期贷款,用于在售出旧房产和收到资金之前支付新房产的首期付款。

• 我可以通过过渡贷款借到多少钱?

通常,你可以使用过渡性贷款来支付首付的非现金部分——银行贷款为 20%。但是,如果你愿意,你可以获得一笔不超过旧房产销售净收益金额的过渡性贷款。在这种情况下,你甚至可以将过渡性贷款用于部分房屋贷款。

• 我可以使用公积金支付过渡性贷款吗?

可以。一旦你的旧房产销售完成并且偿还了你的公积金储蓄,你就可以使用这些资金来偿还过渡性贷款。但是,利息需要用现金支付。

• 哪些银行提供过渡性贷款?

大多数提供房屋贷款的银行也会提供过渡性贷款作为补充产品。新加坡的“三大”银行都提供过渡性贷款。这意味着你可以从华侨银行(OCBC)、大华银行(UOB)或星展银行(DBS)进行选择。

• 我可以获得过渡性贷款吗?

只要你有资格获得银行的房屋贷款并且出售的旧房产已经行使了选购权(exercised option),你就可能获得过渡性贷款的批准。

• 我多快可以获得过渡性贷款?

这因银行而异,也取决于目前你的房贷审批流程处于哪个阶段。

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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