fbpx

什么是IPA:房贷的预先批准与资格预审

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-08-28

什么是IPA:房贷的预先批准与资格预审

新加坡有高达 90% 的住房拥有率,但只有不到五分之一的购房者表示他们“非常熟悉”房贷的申请流程。

因此,毫无意外地,许多房主将贷款预先批准(Pre-Approval)与资格预审(Pre-Qualification)混为一谈。这两者虽然相似,但混淆这两者的话,你可能会白白花费几千元,甚至高达几十万的钱。

通过这篇文章,我们希望帮助准房主理清任何可能存在的误解。我们将解释什么是原则上房贷批准(In-Principle Approvals,简称 IPA)——包括为什么你应该在购买房产之前获得贷款原则批准(IPA)——以及预先批准(Pre-Approval)和资格预审(Pre-Qualification)之间的主要区别。我们还将说明弄不清楚两者间的差异会如何最终导致巨额且不必要的成本。

什么是原则上批准(IPA),又称原则性批准(AIP)?

“原则上批准”(IPA),有时也称为“原则性批准”(AIP),本质上是贷款方一个承诺——根据你的选择,以某一特定金额和期限,向你提供房屋贷款。我们用企业世界打个比方,可以将原则上房贷批准(IPA)视为类似于“条款清单”或“了解备忘录”的东西。

获得贷款原则批准(IPA)可帮助你为即将购买的房产制定预算。例如,如果你获得了 90 万元的原则上房贷批准(IPA),那么你可能可以购买价值高达 120 万元的房产(基于你首套房贷 75% 的贷款与价值比率 LTV)。

一般贷款原则批准(IPA)的有效期为 30 天,因此如果你仍处于到处看房的“橱窗购物”阶段,你可能会认为此时获取原则上房贷批准(IPA)还为时过早。但是,在大多数情况下,保持一点“怕输”精神也是可以的,因为接下来银行可能还是会批准你的贷款,除非发生了一些重大事件(例如失业和/或失去收入来源、破产、法律诉讼、其他债务等)。

以下是你需要遵循的三个步骤以确保获得贷款原则批准(IPA)。

1. 选择你的贷款方:第一步,你需要比较各个银行提供的各种房屋贷款选项,并将选择范围缩小至一两个。为了方便,你可以选择与安家狮城(AnjiaSG)的房贷顾问交谈,以获得免费的个性化推荐。

2. 申请你的原则上房贷批准(IPA):你可以直接联系银行或通过安家狮城(免费!)帮你申请。请记住,此步骤因银行而异。但是,这里需要的文件与你在标准房屋贷款申请时需要提供的文件大体相似,例如收入证明和公积金(CPF)的供款历史。以前你还需要提交信用卡流水单,但是这一要求基本都被取消了,因为你的个人信用报告(Credit Bureau Report)也可提供此类信息。

3. 坐等贷款原则批准(IPA)发放:现在就是等着银行进行处理了。每家银行都有自己的评审过程,如果你通过了评审,他们就会向你提供原则上房贷批准(IPA)。但是每家银行的评估过程各不相同,所以接下来的重点就是……

不要把预先批准(Pre-Approval)与资格预审(Pre-Qualification)弄混淆了。以下是两者之间的主要区别。

预先批准与资格预审——你需要知道的事情

预先批准(Pre-Approval)和资格预审(Pre-Qualification)之间的差异可以总结为贷款方的承诺级别。请记住,预先批准不具有法律约束力。贷款仍取决于你计划购买的房产的价值,严格说来,银行可以“不守承诺”而不需要承担任何法律后果。但在实践中,只要你获得了预先批准,房屋贷款流程基本上已经“完成了 90%”。

但是,在资格预审中,贷款方没有给你任何承诺。相比而言,它只是一个粗略的衡量标准,概述了你有多大可能获得一定金额的贷款。为此,银行会为你“进行计算”——检查你的收入和财务承诺,得出一个估算的数值。但与预先批准不同的是,他们通常不会在此阶段进行任何法律、破产或信用等方面的检查。

两者之间的混淆可能是由于每家银行的操作方式不同而造成的。一些银行可能会将资格预审作为预先批准之前的初步阶段。在这种情况下,你可能会获得资格预审,但仍无法获得所需的批准。可能会发生的情况包括:

  • 在随后的信用或法律检查中发现了负面信息,银行选择不进行预先批准(这就是拥有良好的信用评级如此重要的原因)
  • 银行会为你提供预先批准,但贷款金额远低于你在资格预审时的预期。

有些银行可能会完全跳过资格预审的步骤。而且,在许多情况下,资格预审可能是极其非正式的——可能只是一通简单的电话,或与银行人员的一次谈话。相比之下,预先批准总是非常正式的,要求你提交正式的申请表和文件。

由于银行之间的操作差异,你必须始终与贷款方确认清楚你收到的是预先批准还是资格预审。

跳过原则上房贷批准(IPA)步骤可能会导致你花费很多钱

我们在本文开头就有警告说,将资格预审误认为是预先批准可能会白白花费你数万元。如果你想要跳过贷款原则批准(IPA)步骤,也会发生同样的情况。其原因是签订选购权书(OTP)时的定金。

选购权书定金本质上是指一笔保留房产的“预订费”,通常为房产购买价格的 1%(二手房)/ 5%(新房)。价值 100 万元的私人住宅就需要交 1 万元!如果你支付了定金,但随后发现你没有获得贷款的资格,那么你就不走运了——你没有法律追索权要求卖方将定金退还给你。

(⚠️注意:有一个例外就是对于期房项目(BUC),定金为 5%。如果你取消购买,那么你可以收回定金的 75%。)

这是预先获取原则上房贷批准(IPA)的最重要的理由,而并不是唯一的理由。如果你没有贷款原则批准(IPA),还有可能会发生以下情况:

  • 造成你的找房效率低下:正如我们所说,你在早期阶段不需要原则上房贷批准(IPA)。但是,在不知道可以借多少贷款的情况下,真正缩小购房范围是非常困难的。
  • 房地产经纪人可能会优先考虑拥有贷款原则批准(IPA)的其他买家:虽然很不中听,但是原则上批准(IPA)基本上就代表着他们离成功交易更近了一步。如果没有原则性批准(AIP),房屋中介有很大可能会白忙一场。
  • 议价会更困难:如果没有原则上房贷批准(IPA),就很难确定你能够为房产支付的最高金额。如果不知道这些,你如何才能有效地讨价还价呢?
  • 完成交易的过程需要更长的时间:即使你设法克服了之前提到的所有障碍,并获得了贷款批准,整个过程也将被无限拉长……只是在徒劳无功地浪费时间而已。

说到底,只要你开始认真对待找房这件事,你就绝对没有理由不获得贷款原则批准(IPA)。

你可以先与我们友好的房屋贷款顾问谈一谈,再开启买房旅程。

 

欢迎通过下面的联系方式;

电话:+65 9762 1726
微信:anjiasg
Whatsapp:点击这里

Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

身为本地人的他更加了解新加坡,对您的需求更熟悉,能够帮助您少走弯路,避免踩坑。

我们与新加坡各大银行,律师事务所,移民机构达成长期密切合作关系。

除了房产以外,还能协助您办理移民、留学、开户、银行贷款、法律事务、汇款、保险等,为海外人士落户新加坡助力。

    联系表格

    +65 9762 1726
    [email protected]

    安家狮城地产集团 (Anjia Property Organisation)

    大巴窑六巷480号, #10-01
    新加坡邮区310480

    房地产代理理事会执照注册号:L3008022J / R061721D