什么是住房贷款?关于新加坡住房贷款你需要知道的那些事

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-01-3

什么是住房贷款?关于新加坡住房贷款你需要知道的那些事

无论你在新加坡买房是自住还是投资,全面了解新加坡的住房贷款都是非常重要的。了解新加坡的住房贷款可以帮助你减少在房产上的支出,最终获得更好的投资收益。

我们先来弄清楚一个基本的问题:什么是住房贷款?

住房贷款是指银行及其他金融机构向购房者提供的任何形式的购房贷款支持,通常以所购房屋作为抵押。我们通常也把它称作“按揭贷款”、“抵押贷款”。

取得住房贷款就意味着:

  1. 你的房产将成为贷款的抵押品。
  2. 银行及其他金融机构有权决定你的贷款资格和贷款金额。
  3. 支付首付之后,住房贷款将进行分期偿还。
  4. 分期偿还的金额包括贷款的本金和利息。

以下是在新加坡申请住房贷款时你需要了解的 8 个关键要素:

  • 银行的住房贷款和政府(HDB)贷款之间的主要区别
  • 住房贷款的申请资格
  • 使用公积金进行住房贷款
  • 收入要求
  • 贷款与价值比率(Loan-to-Value Ratio,LTV)
  • 年龄、贷款额度和贷款期限
  • 住房贷款的办理费用
  • 申请及审批流程

银行住房贷款与 HDB 住房贷款的主要区别

一、银行住房贷款与 HDB 住房贷款的主要区别:

以下所有类型的住房都可以向新加坡的银行申请住房贷款:

  • 组屋(HDB)
  • 私人住宅
  • 执行共管公寓(EC)

购房者只能向银行贷款购买私人住宅和 EC,因为建屋发展局(HDB)不向这两种类型的房子提供贷款。

此外,即使购买的是组屋,一些买家可能也没有资格获得 HDB 贷款(请参阅下面的二、住房贷款资格)。所以,这些买家不得不向银行申请贷款。

HDB 贷款和银行贷款有两个主要的不同点:

  1. 可贷款的最大额度不同
  • HDB 贷款最多可贷房产价格或价值的 80%,以较低者为准。最低首付为 20%。
  • 银行贷款最多可贷房产价格或价值的 75%,以较低者为准。最低首付为 25%。

因此,银行贷款需要准备更多的初始现金支出。

请注意:此处说的都是可以贷款的最高金额——某些情况下,可以贷到的金额可能会更少一些(请参阅五、贷款与价值比率,LTV)。

  1. 贷款利率不同
  • HDB 贷款利率设定为“现行公积金利率 + 0.1%”。目前为 2.6%。HDB 利率很少变化,并且近 20 年来一直保持不变。因此许多人将它等同于固定利率。当然,如果公积金利率进行修订,HDB 利率也会随之发生变化。
  • 银行的住房贷款利率则更复杂一些,分为固定利率和浮动利率。必须注意一点:新加坡没有永久固定利率的住房贷款——利率都会随着时间的推移而波动。即使你获得了“固定利率”的住房贷款,这个利率通常也只是在一段时间内固定——例如三到五年——然后才恢复为浮动利率。

 

二、住房贷款的申请资格

无论是向银行还是向建屋发展局申请住房贷款,你都需要证明你有效的收入来源——通常是你六个月的工资单或公积金缴款。如果你是自由职业者或浮动收入的个人,你可以提供你的 IRAS 缴税评估通知(NOA)。

要获得 HDB 贷款的资格还需要满足以下条件:

  • 至少一名共同借款人必须是新加坡公民。申请人一生中只能申请两次 HDB 贷款;如果已经申请过两次,后面则只能使用银行贷款。
  • 申请人的家庭月收入合计不能超过 14,000 新币,如果是单身买房,单身人士月收入不能超过 7,000 新币。
  • 买家名下不得拥有其他房产。如果你刚刚售出私人房产,则需要等待 30 个月才能申请 HDB 贷款。
  • 买家不得拥有超过一处商业地产。如果买家拥有一处商业地产,则必须由本人经营(例如:不能租给其他人)。由本人经营的这处商业地产必须是唯一的收入来源。
  • 房产地契的剩余年限必须可以持续到最年轻的买家年满 95 岁。
  • 买家还必须满足四、收入要求所述的要求。

银行贷款的申请资格差异较大,因为每家银行可能有自己的政策和规定。然而,所有银行以及建屋局都会对借款人进行信用检查。一般来说,信用评分必须不能低于 BB ——良好的信用评分可以获得更高的贷款金额和优惠的利率。

如果申请人以前有破产记录,通常需要在收到正式的破产解除信后等待五到七年才能申请住房贷款。

外籍购房者还请注意:新加坡银行需要遵守确认客户身份的程序(Know Your Customer,KYC)和其他合规问题;购房者可能需要提交额外的文件和证明。

所有银行都将要求所有申请人满足如下所述的收入要求、年龄限制和贷款价值比率(LTV)。

 

三、使用公积金申请住房贷款

公积金普通账户(CPF OA)可用于支付房屋的首付。

HDB 贷款最多可以用公积金支付房产价格的 10%。

银行贷款的话,买家必须以现金形式支付房产价格的 5%,然后,接下来的 20% 可以通过公积金支付。

你可以通过公积金每月偿还 HDB 贷款和银行贷款。

买家印花税(BSD)或额外买家印花税(ABSD)也可以从公积金中进行支付。

请注意:购买剩余年限不超过 20 年的租赁地契房产(无论是组屋还是私人住宅)时,不能使用公积金。

出售房产时,出售收益必须首先用于还清使用了的公积金资金(包括应计利息)。如果想避免这种情况,你可以考虑以现金支付某些款项,例如月供或首付。

用公积金购买第二处或者更多房产:申请人仍然可以使用公积金资金购买第二套或后续的房产。但是,申请人必须存足基本存款(Basic Retirement Sum,简称BRS);BRS 以外的金额都可以用来购买房产(你需要向 CPF 查询你的年龄需要留出多少 BRS)。

公积金还设有最高提款限额(Withdrawal Limit,简称 WL),超出额度之外的金额必须以现金形式偿还贷款。

WL 适用于除 BTO 公寓之外的所有房产类型。

第一套房的 WL 是房产估价顶限(Valuation Limits,简称 VL)的 120%。第一套房的 WL 是 VL 的 100%。

VL 只指购买时房产的价值或价格,以两者的较低者为准。

假设:你的房产价格或价值中的较低者为 350,000 新币(VL),你最多可以使用公积金户头中的 420,000 新币。如果达到此限额仍未够偿还住房贷款,你将必须以现金的形式偿还剩余贷款。

四、收入要求

新加坡的许多贷款(不仅仅是住房贷款)都对贷款人有收入要求。单一借款人的最低收入要求是每年 24,000 新币,如果有共同借款人,则每年的最低收入要求是 36,000 新币。特别是对于外籍人士的要求,一些银行甚至要求借贷人的收入是贷款金额的两倍。

另外还有两个重要的考虑因素:每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)和总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,TDSR)。

每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio)

当你购买 HDB 房产时,这时就适用 MSR 了。你每月的月供不得超过每月总收入的 30%。(每月总收入不包括雇主缴纳的公积金缴款)。

例如:如果你和共同借款人每月的总收入为 5,000 新币,那么你的 MSR 限额为 1,500 新币。

如果月供超过此金额,则必须延长贷款期限(请参阅下面的年龄和贷款期限)或支付更高的首付。

总偿债率(TDSR)

总偿债率(TDSR)适用于所有银行住房贷款。每月的月供(包括汽车贷款和个人消费贷等所有其他贷款)上限为月收入的 60%。

例如:假设你和你的共同借款人每月赚取 10,000 新币。你有未偿贷款每月需要支付 2,000 新币。你的 TDSR 限额为((10,000 新币的 60%)– 2,000 新币)= 4,000 新币。

由于 TDSR 会考虑所有负债,因此建议你在申请住房贷款之前开始还清其他贷款,以获得更高的额度。即使你无法全部还清,也请在申请住房贷款之前的 12 个月内开始合并或减少这些贷款。

这也将有助于提高你的信用评分,并最大限度地提高你获得全额 LTV 的机会。除了工资和债务之外,还有其他方法需要注意 TDSR 是否影响你的住房贷款申请。

如果你通过银行贷款购买 HDB 房产,则必须同时满足 MSR 和 TDSR。尚未达到最低居住年限(MOP)的 EC 也是如此。

 

五、贷款与价值比率(LTV)

贷款与价值比率指的是购房者可以借到的最大金额。

HDB 贷款 LTV:上限为购买价格/房产价值的 80%

银行贷款 LTV:上限为购买价格/房产价值的 75%

翻译成中国人更熟悉的说法就是:从建屋局贷款首付要准备 20%;从银行贷款首付要准备 25%(其中的 5% 必须以现金支付)。

你有可能借不到最高额度的贷款,可能影响 LTV 的因素包括:房产的情况和贷款人的情况。也就是说:房产的地契年限、地段和状况、你的年龄和信贷评分(credit score)都将影响到你可以借到多少钱。

  1. 地契年限剩余 30 至 40 年的话,可能贷款与估值比率(LTV)只能给你贷到 60%。因为在银行眼里,地契剩余年限越短,市场价值越低,抵押品相对就不那么优质。房产的地段和状况也是同样的道理。
  2. 如果你的住房贷款在你 65 岁以后才能还清,则贷款与估值比率(LTV)将受到限制。而且,贷款超过 30 年,LTV 也会降低。如果你在 35 岁时申请房贷,在 65 岁之前还清全部房贷才可以享受到更高的 LTV。

 

六、年龄、贷款额度和贷款期限

获得住房贷款的最低年龄限制为 21 岁(购买 HDB 公寓的年龄要求仍然适用),最高年龄限制为 65 岁。

组屋的最长贷款期限为 30 年,私人住宅的最长贷款期限为 35 年。如上文所述,要获得全额 LTV,组屋的贷款期限不得超过 25 年,私人住宅的贷款期限不得超过 30 年。

正如上面的贷款价值比中提到的,你的年龄和贷款期限将共同影响你的贷款额度。例如:如果你 50 岁,并且申请了 20 年期的住房贷款,那么你还清贷款时将超过 65 岁的退休年龄;你可以获得的 LTV 将降至 55%。

 

七、住房贷款的相关费用

买房时请注意:除了房款之外,我们还需要准备申请住房贷款的相关费用。以下列出了获得住房贷款过程中可能需要支付的不同类型的费用:

  1. 房产转让法律费用

任何申请住房贷款的人都需要聘请律师提供产权转让、抵押文件、新加坡税务局(IRAS)印花费、公积金费用和房贷印花税等相关的法律服务。

律师服务涉及到所有房产买卖、房产再融资、脱钩/部分购买以及中长期贷款和净值贷款。不同的律师事务所和 不同的服务价格不同,大约在 1,500-3,000 新币之间。

  1. 房产估价费

当向借款人发放住房贷款时,所有的新加坡银行都需要提供房产估价报告。通常的步骤包括在你申请住房贷款期间进行指示性评估,以及在你的贷款获得批准后进行正式评估。

估价费用取决于房产的类型、房产的市场价值以及你获得住房贷款的银行。一般来说,估价费用从 50 新币到 700 新币不等,并且仅在购买房产时一次性收取。

  1. 锁定期限、提前还款罚金和索回(Clawback)条款

大多数住房贷款都有锁定期,如果你要提前还清住房贷款,通常的提前还款罚金为还款金额的 1.5%。

某些房贷配套将在出售时免除提前还款的罚款,或者允许你提前还清一部分金额(不能是全额贷款)而无需支付罚款。

索回(Clawback)条款通常适用于银行在办理住房贷款时提供的任何补贴或回扣。

在接受任何银行的贷款合同时,请务必注意房贷的锁定期和罚金条款,以免追悔莫及。

 

八、住房贷款申请和审批流程

申请过程的第一步是列出最佳利率的银行。这些信息都会定期发生变化,请联系住房贷款经纪人以帮助你确定当前最便宜的贷款方案。

下一步是从所选银行获得“贷款原则批准”(IPA),可帮助你为即将购买的房产制定预算。

你需要以下文件来申请住房贷款:

  • 身份证(外籍人士提供护照)
  • 过去 12 个月的 CPF 公积金缴款(从 CPF 网站在线获取)
  • 过去三个月的工资单
  • IRAS 最近一年的评估通知(NOA)
  • 信用卡对账单,以及详细说明其他贷款和还款情况的对账单(例如汽车贷款和教育贷款)。

你提供的文件和信用评分将用于确定银行愿意借给你的金额。如果没有问题的话,房贷申请大约需要两到三天的时间才能获得批准。如果银行有进一步的问题,可能会有所延迟。

一旦你的住房贷款申请获得批准,银行将向你提供以下信息:

  • 住宅贷款房产情况说明书(The Residential Loan Property Fact Sheet)
  • The Letter of Offer(LOA)
  • 贷款方案的条款和条件的文件
  • 向你提供的补贴清单以及费用明细

 

更多详情,请联系咨询:

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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