什么房地产泡沫?新加坡为何可能成为特例

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2023-04-9

什么房地产泡沫?新加坡为何可能成为特例

2022 年利率飙升,全球房地产市场陷入停滞。尽管新加坡房地产市场已放缓,但价格仍居高不下。以下是新加坡可能成为特例并抵抗房地产下行趋势的原因。

正式宣布 – 新加坡的租户现在比香港这个臭名昭著的昂贵城市的租户支付更高的公寓租金。

2022 年 12 月,南华早报 (South China Morning Post)研究了两个城市的三个主要地区,发现狮城的平均租金在过去一年内上涨了近 30%,每平方英尺为 4.32 美元,而香港则为 4.27 美元。

大流行后的社会、政治和经济因素共同作用,颠覆了我们所了解的全球房地产市场。那么,这种状况是如何发生的呢?

全球展望

2022 年的头条新闻一览无遗。上升的利率导致抵押贷款利率飙升,全球范围内的通货膨胀猖獗。在某些地区,例如香港,长时间严厉的疫情封锁也导致外籍人士大量离开。

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随着世界从大流行中复苏,诸如中央银行加息、通胀压力、俄罗斯与乌克兰的持续战争以及最近全球银行业的剧变等新挑战,使许多全球城市(尤其是美国和欧元区)面临衰退的可能性,世界银行表示。

主要房地产市场受到严峻前景的打击。英国房价在连续 28 个月的上涨后,在 2022 年底猛然停滞,上升的抵押贷款利率吓跑了购房者。澳大利亚,另一个亚洲房地产投资者的最爱,也遇到了类似的逆风。随着利率上升冲击澳大利亚高杠杆市场,其主要城市的房地产价格在去年 10 月份出现了下跌。

新加坡企业房地产买家受到惊吓

新加坡与国际金融市场紧密关联,也未能摆脱利率上升和不利经济环境的影响。一年前,三个月复合新加坡隔夜利率均值(Sora)为 0.25%;到 4 月份,这一数字飙升至 3.577%,使借款人在贷款方面面临越来越大的挑战。(Sora 是利率基准。)其 2022 年的年度通胀率已升至 6.1%。

由于市场何时稳定和通胀何时见顶尚不确定,需要借款来资助购买的机构投资者一直处于观望状态,使得从 2022 年第三季度开始,尤其是那些超过 2 亿新币的大额办公交易陷入停滞。

过去一年搁浅的著名办公交易包括:

  • 15 层的白沙浮广场办公楼(Bugis Junction Towers)以 6.8 亿新币出售。
  • 24 层的侨福广场(Parkview Square) 以 9 亿新币出售。

卖家和买家之间的定价预期失衡还导致了中央商务区(CBD)的 78 Shenton Way 和 7 及 9 号淡滨尼大街(Tampines Grande)的 Asia Green 没有收到任何意向。

大型楼盘的集体出售(En Bloc)也陷入困境

位于 CBD 外围的珍珠坊(People’s Park Centre)在 2022 年 8 月的尝试失败后,以 18 亿新币的价格再次尝试集体出售,但最终未收到任何出价。 黄金大厦(Golden Mile Tower)在今年 1 月的首次集体出售尝试未能成功后,将保留价格从 6.5 亿新币降至 6 亿新币并重新推出。分析师表示,大规模投资对开发商来说风险较高,再加上通胀导致的建筑成本上涨,新推出的项目可能难以吸引开发商。

2023 年投资者还有银线吗?

逆势上扬

四个观察结果表明新加坡房地产市场正在逆势上扬:

1. 受疫情影响的建筑延误继续限制新的建屋发展局(HDB)单位的供应,即使抵押贷款利率上升也没有完全抑制新加坡人对住宅的需求。尽管去年 9 月出台了降低 HDB 贷款价值比(LTV)从 85% 降至 80% 的降温措施,HDB 公寓仍然以惊人的价格出售 —— 例如,位于 Pinnacle@Duxton 的一套五房式组屋在 3 月以 140 万新币的价格成交。随着未竣工房子的积压将在 2025 年才缓解,新加坡资深房地产专家郭耀阳(Leo Kwek)预计这一趋势将持续几年。

2. 现金充裕的中国大陆投资者正在大举投资新加坡的高档住宅物业。去年 9 月,联合早报报道称,一位中国买家在一笔总价值 6,000 万新币的交易中,以每平方英尺 3,600 至 3,700 新币的平均价格购买了位于乌节三翠林(3 Orchard By-The-Park)公寓的四个单位。此前,在 6 月,一位福建买家在克拉码头的新河滨公寓 Canninghill Piers 以 8,500 万新币的价格批量购买了 20 个单元,平均价格约为每平方英尺 2,773 新币。

此外,这不仅仅是公寓。总共有 227 个非住宅新售和转售物业在 2022 年被中国购买者购买。安家狮城的一份报告显示,“新加坡作为投资者青睐的避风港享有盛名。中国企业对在新加坡设立业务非常感兴趣。”

随着中国政府从 1 月份结束零疫情政策,可能会有更多的投资流入东南亚地区。然而,在经济不确定性的背景下,购房者的购房热情可能仍会保持谨慎,对于平均中国投资者而言,大众市场的利率仍然过高。初步迹象表明,与往年相比,资金流出将大幅减少,但有迹象表明,疫情过后,中国家庭正在寻求将资产和自己转移到海外。

3. 去年,新加坡的分层地契(strata-titled)办公交易和商业店铺仍然受到投资者欢迎。这些物业通常价格在 1,000 万至 5,000 万新币之间,对于不需要借款或不受不断上升的 Sora 影响的现金充裕投资者来说,这是一个理想的价格区间,而且不需要支付额外的买方印花税(ABSD)。

这些投资者通常是超高净值(UHNW)投资者、家族办公事室和房地产投资基金,这些机构在过去两年纷纷涌入新加坡。

仅在 2022 年 9 月,就发生了四笔数百万新币的交易:据称一位 UHNW 投资者从新加坡上市公司 Lian Beng Group 手中以 4,200 万新币的价格购买了位于如切路(Joo Chiat Road)的一栋商业店铺,目的是“财富保存”。一家房地产投资集团据报道以 4,000 万新币购买了位于惹兰勿刹(Jalan Besar)的五栋受保留店铺。此外,一对位于丹戎巴葛路(Tanjong Pagar Road)的商业店铺以 3,588 万新币成交,而一栋位于克力路(Craig Road)的商业店铺以 1,100 万新币出售。

4. 作为 2022 年新加坡最大的房地产交易,总部位于香港的 Link Reit —— 亚洲最大的房地产投资信托基金,首次在新加坡进行收购,交易涉及大型生活广场裕廊坊(Jurong Point)和部分汤申大厦(Thomson Plaza),交易金额为 16 亿美元。

Link Reit 在新加坡投资的决定反映了普遍的投资者观点,即新加坡在其他地区风起云涌的全球气候中仍然是一个稳定、透明且商业友好的市场。尽管利率的急剧上升给投资和占用市场带来压力,但它确实为像 Link Reit 这样的大型投资者创造了机会,在新加坡市场购买很少出售的资产。

新加坡在 2023 年规避了房地产市场的低迷

自 2017 年以来,新加坡的平均实际工资增长了近 20%,随着就业总数的扩大,家庭正在寻求提高住房所有权。由于 Covid 的影响,新增住房净额已低于 10 年平均水平。随着建筑短缺有所缓解,外国劳动力稳步回归,以及富有的个人和机构投资者涌入新加坡,需求可能会保持强劲。

然而,已经有传言称,随着香港的重启以及其当前的“买方市场”,住房价格更具亲和力,将有更多的外籍人士选择芳香港湾。Leo 表示:“尽管如此,在我们的银行充满海外资金和寻求“B 计划”的外国财富下,新加坡作为一个异常现象,有望在全球房地产市场低迷中保持强劲表现。”

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳是新华乐(前称安家狮城)的创始人,一个土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的新移民和海外买家提供了专业的置业安家以及投资规划。

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