核心中央区（CCR）长期以来一直被誉为新加坡的黄金地区，这里有最豪华和最昂贵的房产。但在 2022 年，其他中央区（RCR）的新公寓价格开始进一步上涨，与核心中央区（CCR）公寓的价格差距正在迅速缩小（至少在新公寓方面）。以下为一些可能的原因：
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其他中央区（RCR）和核心中央区（CCR）的新公寓到底情况如何？
安家狮城（AnjiaSG）最近的研究显示，其他中央区（RCR）的公寓与核心中央区（CCR）的公寓价格差距显著缩小：
2012 年至 2021 年 10 年间，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）新公寓的平均尺价差距约为 42.7%，这与上图显示的今年的数据相去甚远。
其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）之间的价格差距在 4 月份大幅缩小至 25.7%，截至 8 月降至 14.9% 左右。
成交价方面显示的差距更加令人惊讶，其他中央区（RCR）新公寓的成交价中位数实际上超过了核心中央区（CCR）。
安家狮城的本地资深房地产经纪郭耀阳（Leo Kwek）指出，其他中央区（RCR）一个新的非有地住宅单位的成交价中位数约为 247.2 万元，而核心中央区（CCR）对应的价格为 2,231,548 元。
这可能会导致今年核心中央区（CCR）的私宅销售比例上涨
私宅买家显然也看到了这些价格差距，有些人已经意识到，用其他中央区（RCR）房产的价格，他们也可以选择黄金地段房产。
这也许可以解释为什么 8 月份的核心中央区（CCR）新私宅销量占据总销量的近一半，这实在一个令人震惊的成绩，因为核心中央区（CCR）的交易量通常是最少的。上一次核心中央区（CCR）能够占据如此高的销售比例是在两轮降温措施之前的 2017 年。
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尽管如此，关于核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）的价格差距逐渐缩小的原因，普遍的共识如下：
- 一些公寓影响了整体数据
- 12 月的降温措施对核心中央区（CCR）的影响较大
- 一些核心中央区（CCR）房产的价格变动
- 对“中心”概念的看法变化
一些公寓影响了整体数据
研究此类数据时，首先要注意是否有任何可能对结果产生强烈影响的特殊交易。
当我们查看过去几个月来自核心中央区（CCR）的交易时，会发现大部分交易来自绿墩雅苑（Leedon Green）和 Perfect Ten 等新公寓，对此我们将在第 3 点中展开分析。但简而言之，其中一些公寓（非全部）有降价的趋势。
而如果查看其他中央区（RCR）的交易时，则有一个公寓非常突出，那就是瑞雅嘉苑（Riviere）。自 6 月至今，它一直是其他中央区（RCR）最畅销的公寓，并且价格和交易量有所提升，最近的平均尺价在它推出期间也回升了 3,000 元左右。
可能有些人会惊讶于瑞雅嘉苑（Riviere）因其位置而被归类为其他中央区（RCR）公寓，并且认为将瑞雅嘉苑（Riviere）视作核心中央区（CCR）公寓都不过分，因为它的隔壁邻居特丽贝格（Tribeca by the Waterfront）位于第 9 邮区，而瑞雅嘉苑（Riviere）位于第 3 邮区。这两个邮区确实位于不同区域，但我们认为划分区域的界限本身并不合理。
因此，如果我们删除瑞雅嘉苑（Riviere）的数据，就能看出它的影响有多明显。
如上所示，价格差距仍然缩小了，但看起来并不像以前那么夸张。
12 月的降温措施对核心中央区（CCR）的影响较大
2021 年 12 月 16 日启动的新一轮房地产降温措施中的一项是额外买家印花税（ABSD）的上调，受此影响最大的群体之一是外国买家，他们目前在新加坡购买任何住宅房地产都面临 30% 的 ABSD。
毋庸置疑，针对外国人的措施往往会首先影响核心中央区（CCR），因为这是富裕的海外买家青睐的地区。大多数外国人都知道乌节路购物天堂，为了方便理解所要购买的房产的位置，他们会选择更靠近乌节路的房产。与之相反的是伦多之类的地区，普通的外国买家可能对此一无所知。新增的 30% 税款，加上边境刚刚重新开放，可能会使核心中央区（CCR）的销售放缓。
Leo 还指出，俄乌战争等问题造成的地缘政治不稳定也可能导致外国投资者暂时退缩。
Leo 特别指出，中国买家是核心中央区（CCR）最重要的群体之一。他指出，一位中国买家最近在康宁河湾（CanningHill Piers）以超过 8,500 万元的价格购买了 20 个单位，仅中国买家上个季度就达成了约 391 笔交易，其中大部分在核心中央区（CCR）。
然而，中国目前正在经历一场房地产危机，最近这场危机也蔓延到了香港。这可能会影响中国房地产投资者对房地产交易市场的信心，并使他们更加谨慎*。
不过其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）受这些问题的影响较小，因为这两个地区的外国买家仍然相对较少。
*也有一些房地产经纪人不同意这一点，认为中国本土发展商所存在的问题将刺激中国买家重新投资新加坡房地产。
一些核心中央区（CCR）房产的价格变动
Leo 指出，核心中央区（CCR）8 月份销量排名最靠前的私宅项目包括 Hyll on Holland，Haus on Handy 和 The Avenir，并暗示原因是价格的明显变动。
例如，最畅销的核心中央区（CCR）项目 Hyll on Holland，截至 2022 年 8 月售出了 111 个单位。
然而，Square Foot Research 显示 Hyll on Holland 的最早交易记录（2020 年 10 月）的中位数尺价约为 2,729 元。实际上它销售得非常缓慢，在推出后的周末只达成了四笔交易。然而到了 2022 年 7 月，中位数尺价仅为 2,448 元左右，价格随着时间的推移而降低。
Haus on Handy 售出了 77 个单位（也跻身前 10 名），2019 年的中位数尺价为 2,874 元，但现已降至 2,654 元。
The Avenir 售出了 73 个单位，中位数尺价约为 3,245 元，现在降至为约 3,183 元。
在降温措施的影响和利率上升的环境下，这些核心中央区（CCR）项目背后的发展商会相对谨慎。加上五年期限的影响，可能会促使他们以较低的价格出售剩余的单位。这就可以解释最近核心中央区（CCR）的交易量变高的原因。
对“中心”概念的看法变化
几十年前，能成为“中心”意味着便利程度高。但随着新加坡去中心化，每个社区都成为自己的飞地，买家将开始质疑乌节路的真正价值。
例如，我们认识的一些买家认为像曲水伦庭（Lentor Modern）这样的项目比一些核心中央区（CCR）公寓更方便，停车位也更多。还有一些买家表示，像万宝轩（One Pearl Bank）或南峰雅苑（Avenue South Residence）这样的项目比核心中央区（CCR）的项目（如 Hyll on Holland）更方便。
随着新加坡的发展，“中心”这个概念越来越主观化，市场似乎愿意承认一些其他中央区（RCR）项目的位置与核心中央区（CCR）同样优越。
2022 年将成为有趣的一年，很难说价格差距是否会进一步缩小。目前，由于其他中央区（RCR）和核心中央区（CCR）的价格如此之高，我们相信中央区以外（OCR）将开始吸引更多的买家，但需要经过一段时间才能看到利率上升和通货膨胀的影响。
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