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为什么有些新公寓楼盘卖得比其他好?

Leo Kwek 郭耀阳

Leo Kwek 郭耀阳

2022-06-19

为什么有些新公寓楼盘卖得比其他好?

有时,我们听说一些新公寓楼盘销售不佳。有时,我们听说新公寓项目接近额外买方印花税(ABSD)的最后期限,但还没有售罄。

然后,还有那些因为在开盘周末卖得非常好而成为头条新闻的。

所以今天,我们要看的是过去一年中,在发行周末期间有高成交率的新公寓楼盘项目。

这些是:

• 卓苑 (Jervois Mansion)(99%)

• Pasir Ris 8(85%)

• 康宁河湾 (CanningHill Piers)(77%)

• 鑫丽嘉园 (Piccadilly Grand)(77%)

根据市区重建局(URA)截至 2022 年 4 月的月度开发商销售情况,目前的成交率如下:

项目名称发售单位总数未出售的单位数量成交率
卓苑(Jervois Mansion)105199%
Pasir Ris 84875289.3%
康宁河湾(CanningHill Piers)6968687.6%

*我们没有包括鑫丽嘉园(Piccadilly Grand)的数据,因为该项目在本月初刚刚启动。

安家狮城的资深房地产经纪郭耀阳(Leo Kwek)说:“对有关高成交率的见解,可以将原因分解为以下四个因素”:

• 与地铁站和商场的连接

• 该地区缺乏新楼盘

• 有吸引力的楼盘价格

• 个人风格

与地铁站和商场的连接

在我们列出的四个最畅销的项目中,有三个是直接连接到地铁站(MRT)的综合发展项目。

康宁河湾与滨海市区线(Downtown Line)的福康宁地铁站(Fort Canning MRT)相连,而鑫丽嘉园通过花拉公园地铁站(Farrer Park MRT)与东北线(North-East Line)相连。

Pasir Ris 8 不仅与巴西立地铁站(Pasir Ris MRT)相连,而且还与巴士转换站直接相连。

再加上它们三个都带有零售空间。

郭耀阳表示,这些因素有助于促进销售。

“由于居民推动零售选择的需求,这些发展项目需求强劲。因此,我们期待着下一个综合发展项目,即 Sky [email protected] 由星狮地产(Frasers Property)开发。”

郭先生补充说,鑫丽嘉园可直接进入地铁站,方便到城里。

Piccadilly Grand 公寓楼盘项目

“花拉公园地铁站也更靠近鑫丽嘉园,而不是城市雅居(City Square Residences)和 Sturdee Residences,这是在同一个地铁站前的另外两个大型公寓。”

郭耀阳解释说,鉴于 Pasir Ris 8 直接连接到地铁和巴士转换站,它是巴西立和第 18 邮区的一个游戏规则改变者。

“除此之外,它们还有一个托儿中心和一个综合诊疗所。”

该地区缺乏新楼盘

这些新楼盘的另一个共同因素是该地区缺乏竞争。

据郭耀阳说,康宁河湾表现如此出色的原因之一是该地区的综合开发项目缺乏竞争。

中国买家购买康宁河湾20套住宅单元,总金额超过8500万元

事实上,除了这个项目之外,第六区没有任何新的楼盘。

这也是郭先生对鑫丽嘉园的观察。该地区已经很久没有推出中型公寓项目了。附近的丰阁([email protected])在 2021 年完工,只有 116 个单位,而鑫丽嘉园有 407 个单位。

“有完整设施的公寓单位很少,尤其是有 400 多个单位的规模。每套公寓的房龄基本都超过了 10 年。”

“交房日期(2026 年)对许多买家非常有吸引力,因为他们将在新公寓供应量很少的时候领取钥匙。所以对于投资者来说,这是一件好事。”

同样,除了绿意庭 (Parc Komo)(步行到即将开通的罗央地铁站 (Loyang MRT) 约 18 分钟),巴西立还没有任何新楼盘推出,这使得 Pasir Ris 8 成为一个有吸引力的公寓项目。在绿意庭之前,最后一个新推出的项目是 Casa Al Mare,它在 2021 年完工。

Pasir Ris 8 公寓楼盘项目

“所以 Pasir Ris 8 被寄予厚望;人们对此充满期待。显然,唯一明显的选择是,他们要么购买新公寓,要么购买二手公寓,但转售单元的楼龄已经有好几年了,”郭耀阳解释道。

有吸引力的开盘价格

本地资深房屋中介郭耀阳分享了其中一些项目的合理价格,特别是 Pasir Ris 8 和卓苑。

郭先生认为,Pasir Ris 8 的良好成交率最终归结于一个原因:超级有吸引力的开盘价格。那里的单位起价为每平方英尺 1,400 元。

根据安家狮城的研究数据,在 2021 年 7 月发行之前的两个月里,巴西立的新公寓平均价格一直徘徊在 1300 至 1400 元之间。

巴西立新公寓的价格趋势

从那时起,这些新出售公寓的每平方英尺均价一直徘徊在 1,650 元左右。根据市区重建局的 2022 年 4 月的月度开发商销售数据,基于 Pasir Ris 8 当月三笔交易的每平方英尺中位价为 1,618 元。

郭耀阳说:“即使在今天看,我想说有许多单位的价格也非常有吸引力。”

至于卓苑,郭耀阳强调了该项目在预览期间非常有吸引力的价格。

“当时,与附近的二手公寓和新楼盘价格相比,卓苑的售价更实惠。”

起价约为每平方英尺 2,200 元。另一方面,在 2021 年 10 月卓苑预展和开盘前几个月,在东陵(Tanglin)的新公寓平均售价一直徘徊在 2,700 元至 2,900 元之间。

东陵新公寓的价格趋势

他补充说:“在预展期间,卓苑的一个 3 居室单位(永久产权)的价格比 Mon Jervois(99 年产权)的价格低很多。”

2021 年 5 月至 9 月期间,Mon Jervois 的 3 居室平均价格为 365 万元。相比之下,卓苑的 3 居室单位在发行月份的平均价格为 228 万元。

个人风格

有趣的是,在这四个项目中,有一个是来自小开发商。

当涉及到新楼盘时,买家通常更倾向于知名的大开发商,以尽量减少风险。大的开发商也往往有更多的资源和更大的营销预算。

因此,值得注意的是,来自小开发商金荣集团(Kimen Group)的卓苑,在开盘周末收获了 99% 的成交率。

卓苑(Jervois Mansion)公寓楼盘项目

郭耀阳解释说,这要归功于开发商独特的个人风格。

“他们提出现代设计,但又保留了现有开发项目的成功之处。实用的布局,加上郁郁葱葱的绿化,有助于创造一种家庭般的感觉。”

(注意:卓苑是 Jervois Mansions 的重建项目。)

除此之外,郭先生还分享了对卓苑的强烈关注,它坐落在一块罕见的大型永久产权地块上。

“总而言之,我相信吸引人们的原因是,卓苑的概念想得很周全。”

 

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Leo Kwek 郭耀阳

郭耀阳 (Leo Kwek) 是土生土长的新加坡人。从事房地产多年,专注于私宅销售和商业地产,为无数的海外买家和新移民提供了专业的置业安家以及投资规划。

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